封面故事
Cover Story
大马房市疲软 中价房产影响甚大
人们可负担能力依旧备受考验，政府政策影响重大
我国房价自2010年开始“突飞猛进”后，使到“可负担能力”（affordability）也成了在我国房价节节上升的趋势中，另一个不可忽视的名词。
鉴于国人拥屋能力普遍下降，人们对房地产的可负担能力，也成了近年来备受关注的社会和政治课题，并且不断牵引着国人的神经。
目前，我国房地产市场正处于低迷状态，房价开始回调至合理的价位水平，加上私人发展商为了顺应市场和政策需求，也纷纷调整市场策略，从原本的高价房产转向中价房产，积极发展30万至50万令吉的房子。
此外，联邦政府及州政府也推出了各种不同名目的可负担房屋计划，使到市场的中价房屋供应大大提升。
想来这应该是政府当初在推行严格的打房、打债措施时，所希望见到的局面。然而，讽刺的是，大部分国人还是买不起房子，尤其是中产阶级更成了低迷市场中，最受打击的群体。
为何房价跌了，人们却更加负担不起？中产阶级为何成为这一波房市低迷的最大受害者？政府的打房及可负担房屋政策是否失效了呢？这是否意味着我们的方向错了？
现在就让我们来一一探讨吧！
》房市情况：
房价下调 中价房供应增加
市场却依旧热不起来
时序来到4月，2016年首季就这样结束了。回顾过去3个月的房市表现，有意在今年置产的购屋者与投资者，无不抱着房屋跌价的期盼，好趁机进场“捡宝”。
房产是否跌到最低点了？现在该是继续按兵不动抑或奋勇直冲？一个又一个的问题浮现在投资者及购屋者的心中，因而在过去的3个月显得战战兢兢，最多出席房产展销会收集情报，或是到相关讲座会聆听新一年投资策略的资讯，尽可能装备好自己。
随着投资者与购屋者重新布局，以便在买方市场无往不利。发展商也调整房屋发展与行销策略，好在淡市中成功突围，整个市场开始进入备战状态，房产攻防战料将在这个4月全面启动！
房价已出现下滑
多位市场人士在年初时便预测，我国房价今年将会下滑，最主要原因不外乎市场需求疲软，以及在房市鼎盛时期大量兴建的新手房产，即将进入二手市场，进一步对市场供应带来压力所致。
这样的变化无疑将让本地房市陷入更具挑战性的生态环境，尤其是经济趋缓且生活成本节节攀高的现在。
房价下跌的趋势也从去年的房市整体的销售成绩，以及发展商的新盘推介策略中可见一斑。
根据全国产业资讯中心（NAPIC）的数据，我国去年首3季房产成交价呈现跌跌不休的局面，首9个月累计滑落11%。若是逐一细分，首季成交价按年滑落12%，次季则稍微收窄跌势仅滑落3%；截至第三季跌幅再扩大按年滑落18%。
尽管2015年全年的成交表现仍未出炉，不过全国产业资讯中心预估，国内发展商去年末季共推出4035个新单位，并在这3个月内卖出569个单位或14.1%。
“在这4035个新单位中，以双层排屋及公寓项目居多，各占1451与1432个单位，期间售出的双层排屋共有361个，至于公寓单位尚未有销售记录。”
此外，高档房产销量也持续走缓，在去年首9个月的房产成交数量及交易价表现，已个别滑落4.9%和12.7%，与需求强劲的可负担房屋形成鲜明的对比，也似在为市场敲响警钟，进一步标明本地房屋供应迫切需要重新平衡（rebalancing）。
尽管房价下跌，但市场人士却不认为，我国房市将步入衰退或者泡沫化，主要是由于前几年的倍增式成长，让价格飙升得太快，如今更像是回调至合理的价位水平。
》市场观察：
内忧外患打击房市
中产阶级受影响最大
大马房市冷飕飕，为了满足市场需求，许多发展商也开始推出售价介于40至50万令吉，属于中产阶级人士可以负担得起的小单位。然而，市场依旧未见买气，这到底是怎么回事呢？
拥有21年房地产销售经验的甘尚锦表示，早在去年2、3月，他已开始感受到本地房市买气逐渐走弱。尤其是消费税（GST）于去年4月1日正式开跑后，民众的生活开销提高，更加打击市场买气，加上银行发放房贷越来越严格，导致房市买气降到冰点。
他指出，房地产是国家经济的支柱，当经济衰退，首个遭到冲击的永远都是房地产业。早在去年，人们已经在谈论本地房市价格会有所回落，特别是二手房产，包括转售屋（sub-sales），而今年的房市价格确实已明显回落。
“作为房地产中介，我有好几个同行聊天室。现在几乎每一天都能从同行口中获悉又有哪间二手房产的银行估价过低，或售价低于市场价格。由此可见，市场买气之差，已影响了转售屋市场和发展商。”
目前房市犹如死海
询及转售屋目前的行情究竟有多差？甘尚锦以过去两次的金融危机，对比去年和今年房市低迷的情况作出分析。
“我从1995年加入房地产中介领域至今，共经历过3次金融危机，即1997年、2008年和2015年，但我认为最近一次的金融危机，对大马房市的打击最为严重。”
他指出，1997年亚洲金融风暴时，房价虽差但依然能找到买家，因为当时是现金为王的时代，而且在金融危机还未爆发前，当时的房价仍然属于可负担的范围。
当金融风暴袭来后，房价反而变得更加实惠，使到人们非常愿意购买房地产。
“但最重要的因素是，虽然当时的借贷利息非常高，但银行非常愿意批准房贷。不像现在，银行对房贷的批准要求变得非常严格了。”
至于2008年次贷金融海啸，当时市场仍然有许多动静，买家也能购买到不错的选择，而且大马房市很快便在2010年开始复苏，影响并不深远。
他强调，1998年和2008年发生金融风暴时，人们的生活成本并不高，所以对比上两次的金融危机，目前的本地房市犹如一片“死海”，买气非常低迷。
“现在你若到各大商场逛逛，就会发现许多发展商都有在办路演活动。以前主要是比较小型的发展商会举办这类活动，但现在连大型发展商都要在商场举办路演活动搞促销，淡市足以可见。”
内忧外患打击房市
甘尚锦表示，“内忧外患”的冲击，是导致目前大马房市疲弱的核心原因。我国此次的房地产危机非常特别，因为它不同于1997年亚洲金融风暴，纯粹是由外在因素所引发（美国金融炒家索罗斯一手造成），这一次的危机同时陷入“内外夹攻”的窘境。
他说，外在因素如全球原油价格下跌，导致大马经济直接面对很大的冲击。除此之外，许多内在因素，如我国政治局势的不稳定，以及生活成本上涨等问题，也是导致许多人真正感受到此次房地产危机所带来的痛苦。
尽管他知道市场有不少现金买家，特别是外国投资者其实都有钱买房，却因为信心不足而不愿进场。
“令吉贬值虽然有望吸引外国投资者前来购买大马房地产，但马币汇率频频下跌，同时也导致部分外国投资者对大马失去了信心。”
》情况分析：
房市低迷房价更可负担？
郑水兴：事实证明并非如此
步入2016年第二季，本地房市依旧低迷不振。马来西亚目前的房地产价格相对偏低，很多人也知道现在是趁低进场置产投资的大好时机，但问题是，今年以来的房地产交投情况却比往年来得更淡静，而其中一个最大的因素是房地产的可负担性问题。
郑水兴国际投资联盟创办人兼主席拿督斯里郑水兴表示，马来西亚房市正处于非常微妙的现象。在消费税后时代，百物上涨之际，尽管发展商一再声明营运和建筑成本也跟着上升，但房价反而却没有跟着涨，甚至在一些供过于求的局部地区，房价开始下滑了。
可是，人们的负担能力却仍继续成为今年大马房市的大课题，因为对房地产而言，最重要的不是地点，而是人们的负担能力，以及对的时机。
早在2010年我国房价节节攀高时，几乎所有人都说房子很贵时，郑水兴便提出了“贵”并不代表无法负担的说法，而事实也已说明，房价并不是导致人们买不到房子的最大原因，因为在房价下行的今时今日，人们还是面对了负担不起的问题。
可支配收入进一步减少
郑水兴感叹，原本在政府拨款兴建可负担房屋丶发展商压缩利润赚幅，加上从中国引进了更加便宜的建筑，使到市场上并不乏介于30万至50万令吉的房子。
他指出，原本这个时候的房价是人们最可以负担，甚至是只需要35万令吉，就可以买到有地房产，但无奈却碰上内忧外患的经济低迷情况，美元的升值、令吉的贬值、原油价格暴跌等，加上消费税的落实、通货膨胀、加薪冻结等影响，都让人们的可负担能力进一步下滑。
“虽然房价已来到人们可以负担的范围，但人们却因着生活成本的增加，使他们还是无法一圆拥屋梦，尤其中产阶级是最大的受害者，但我也只能说，这是一个不大好的时机。”
此外，郑水兴也进一步从马来西亚的经济分配和人口结构，来分析国人的负担能力。
数据统计预测，大马的人口有望在2020年突破4000万人。基本上，相较于许多发展国家，大马仍属于一个“年轻”的发展中国家，拥有庞大的年轻人口，平均年龄为28岁，而这些年轻的人口也构成了我国的中产阶级。
郑水兴表示，以年轻人为主的中产阶级，虽然具有强大的生产力，但往往他们的收入与开支几乎是对等的。换句话说，中产阶级的收入基本都用来支付每个月的生活开销，使他们并没有太多的可支配收入。
“尤其在目前生活成本不断攀升的情况下，年轻的中产阶级更是经常出现入不敷出的情况。”
》现实情况：
大马人的负担能力
到底出了什么问题？
在谈论可负担房屋课题时，一个经常引起舆论的便是何谓“可负担”的房屋，以及我们该如何定义“可负担”的范围？
实际上，这并没有一个统一的答案，因为每一个人的能力不同，因此可负担的范围自然也因人而异。
不过，我们还是可以将其定义在“房子的费用，包括水电费，不应该超过一个家庭每月收入的三分之一”。如果一个家庭，尤其是中低收入家庭对房子的费用超过他们每月收入的三分之一，那么便可以视为是一种成本负担，因为他们可能面对无法支付房子以外，包括日常的衣食住行、儿童教育和医疗保健等方面的开销问题。
许多房地产界人士、社会专家、市场分析师，如今都把拥屋问题，归咎于人们的可负担能力上。究竟我国人民的可负担能力如何？中产阶级到底可以购买得起哪里的房屋呢？
3种典型家庭负担能力堪忧
本地著名估价师Ernest Cheong PTL创办人张仰荣，通过2013年和2015年的生活费及房价数据，深入地分析居住在巴生谷、槟城和柔佛新山一线城市的3种典型家庭，即高收入家庭（每月收入1万4000令吉）、中收入家庭（每月收入8000令吉）及低收入家庭（每月收入3000令吉），在2013和2015年的每月收入和支出，然后计算出他们的每月可用
于支付房屋贷款的收入余额，再对照2013年和2015年的房价，来了解这3种家庭的房地产购买能力，并分析哪个地区
的房地产仍在他们的可负担范围内。
在每月开支方面，他仅列出最基本的生活开销，像是公积金、所得税、杂货、汽车/电单车贷款、汽车维修及汽油、外出用餐费用、子女教育及相关费用、孩子的零用钱、其他花费及应急基金。
值得一提的是，在这3个计算中，房子皆假设为自己的房子，即没有房租或房贷在身。
经过计算之后，张仰荣发现，以一家月收入1万4000令吉的高收入家庭而言，他们在2013年可用于支付房贷的余额为
2960令吉，但到了2015年却仅剩下760令吉，缩水幅度达74.3%。
同样的情况也发生在中收入家庭上，在2013年，每月8000令吉收入的家庭，还能支付1720令吉的房贷，但基于通货
膨胀和消费税实行后的影响，到了2015年，他们所能运用的额外收入仅剩下区区的120令吉。
“至于月入仅3000令吉的低收入家庭情况更加让人担忧。原本在2013年还能拥有520令吉余额的低收入家庭，到了2015年已达到入不敷出的困境，更不必说是有余额来支付房贷了。”
隆房屋已超出可负担范围
张仰荣随后根据这3个典型家庭2013和2015年的收入余额，配对他们可负担和适宜购买的房地产类型。
近年来，吉隆坡房地产价格逐步上升至超出多数马来西亚家庭，尤其是月入1万4000令吉及以下家庭的可负担范围。
张仰荣在分析2012年和2013年，一般中等收入阶级聚集的吉隆坡市郊住宅区的中价排屋和公寓价格后表示，只有月入
8663令吉至2万5826令吉的马来西亚家庭有能力购买当地的房地产。
之后， 他又根据2 0 1 3 年的生活费用，来衡量该家庭对当地房地产的可负担能力，发现所谓的高收入家庭在2013年，仍可负担位于蒂莎花园及华联花园价值55万令吉的公寓，但到了2015年只能负担位于Desa Tasek花园和蕉赖丽雅公寓约14万令吉的廉价组屋。
至于中收入家庭，在2013年或许还能在华联花园及加影购买32万令吉的中价组屋，但在2015年已处于无法负担吉隆坡房地产的地步。
低收入家庭的情况更糟，原本在2013年还能负担位于加影、万挠、士拉央及士毛月，价格约9万5000令吉的廉价组屋，到了2015年因为入不敷出，已完全不符合银行的贷款资格，也属于完全无法负担房产的情况。
》贷款篇：
资料不足信贷记录不佳
成首购族房贷不批的“元凶”
为了抑制大马已偏高的家债及冷却被认为过热的房市，政府在数年前对房市祭出多项打房政策。政府本意是要打压投机客，以避免房价恶性炒高的措施，却因国行紧缩贷款规定，导致许多真正需要买房居住的中产阶级难以借贷，只能望屋兴叹。
根据马来西亚房地产发展商会（REHDA）于今年3月初公布的2015年下半年房产调查报告显示，最高拒绝贷款比率的是售价介于25万令吉至70万令吉的房贷申请，然而这售价范围的房屋却是一般民众，如首购族和年轻人可负担得起的房屋价格。
房价下跌，但为何普罗大众仍然无法实现“居者有其屋”的梦想。难道这都是银行贷款紧缩的错？
拥有多年银行业务行销经验的陈葆纷对此说法马上给予否认，并称银行打开门做生意，不可能会拒绝生意上门，但现实的情况是，自今年初以来，申请房贷的人数真的减少了。
“我们去年最后一季收到的个人房贷申请数量，明显减少了40%，今年年初开始直到现在，收到的个人房贷申请更少。”
陈葆纷表示，往往会选择购买可负担价格房屋的房贷申请者，大部分都是刚出社会工作数年的受薪族，而他们的房贷申请屡次被拒，主要在于两大原因，即资料不足，以及偿还记录不佳。
问题1：
资料不足
“一般上，这类申请者之所以不获批贷款，最大问题出在呈交给银行的资料不足，而这也是银行一直面对的问题。因此，欲购屋者需做足准备功夫，了解银行在审批房贷时需要申请者的哪些文件和资料辅助。”
在申请房贷时所需要的基本资料包括了由公司发出的正式薪水单、可以证明收入来源的账本，以及任何可以证明自己经济能力的文件，包括定存、资产等。
“不少中价房的申请者都是在工厂或小公司上班。他们每月不是没有收到薪水单，否则就是用不恰当的付款凭据，有者
还是手写单据。这都让银行难以接受。”
向公司索取书面薪水单
她坦言，若任职的公司没有每月定时发书面方式的薪水单，申请者可尝试和公司商议，获取一份书信证明自己是在该公司上班的雇员，书信证明的内容还必须包括雇员每月获取多少薪资等详细资料。
若每月工资是以现金方式获得，那么建议有意申请房贷者必须将每月所得的现金存入银行个人户口，打印或备存转账记录以供日后查核，或是要求公司将薪资转账进银行个人户口。
当然，也有申请者因“高佣金、低基薪”的月收入，而无法符合银行要求的收入标准。这时申请者就需要提呈其他支持文件来证明自己的财务能力。
她表示，为了避免贷款申请者因为拒绝而留下“不漂亮”的记录，银行贷款专员一般会在将申请者的资料，正式提交给银行审核前，先检查一遍。若是申请者提交的资料不足，则会建议申请者再补充其他资料。
》政策篇：
越打房人民越买不起
政策缺乏针对性引反效果
基于我国的家庭债务对国内生产总值（GDP）自2008年起剧烈攀升，从60.4%上升至2014年底的87.1%，我国政府自2010年起祭出系列打房、打债措施，借由打房抑制日益攀高的债务。
政府打房的本意是为了打击市场投机活动，好让房价涨势回到合理水平，进一步协助中产阶级拥有第一间房屋。然而，综观过去6年的打房效应，却是政府越打房，中产阶级越难买房的反差景象。
到底是哪个环节出了纰漏，导致一片好意的打房政策，成了扼杀人民拥屋梦的刽子手，让中产阶级谈屋色变？
洪昱徽、符龙杰律师楼事务所（Andrew, Jye & Co）合伙人符龙杰指出，政府当初为了打房、打债所提出的各种措施，迟迟不见理想的效果，主要是因为政府不了解首购族面对的症结，是在于获得房贷的能力上。
现实情况是，许多首购族都需要与父母联名，才能成功取得银行房贷。这也意味着，人民的负担能力其实已严重被削弱，处在一个“看到却吃不到”的两难之境。
政策无法对症下药
此外，我国各州的经济和房市发展程度不一，但政府提出的政策，往往缺乏针对性，一概而论的做法总是无法起到
对症下药的效果，反而产生了反效果。
“像是政府先前在调整2016年财政预算时曾宣布，30万令吉以下房屋计划只限于首次购屋者，但要知道，这个政策并非所有州属都适用。以首都吉隆坡来说，30万令吉或许只能够购买一个小型家庭办公室（SOHO）单位，但在二三线城市，这个价格已可买到双层排屋。”
该事务所另一位伙伴洪昱徽坦言，政府出台的政策措施存在了许多漏洞与不足之处，大大缩小了购屋者能够购买的范围，加上通货膨胀、生活费高涨，以及消费税的落实，使到中低收入阶层的人民遭受多面夹击，连带削弱了他们的负担能力。
“要知道，单是控制房价不代表中产阶级人民就买得起房屋。与其强制管控房价，倒不如从减低生活费与税务方面着手调整更为实际。追根究底，只有当收入高于支出时，人民拥屋的能力才算是真正地提高。”
原本，政府限制购买范围，银行严谨把关审核贷款申请，是打击投机者和抑制不断上涨的房价。
然而，在入不敷出的情况下，许多首购族根本无法顺利跨过贷款门槛，这样一来反倒对政府与私人界发展商带来压
力。
像是政府规定30万房子只限于首购族购买，但这个市场却迟迟无法克服贷款的问题，发展商或为了避开面对30万令吉以下的房子项目可能滞销的问题，而将房价定在30万令吉以上，间接助涨房价。
（文章未完，全文请阅第49期《大马房地产》杂志）
