本地放大镜
Local Discovery
巴生河流域南部走廊系列 ：史里肯邦安
塞车，一直是沙登人的梦魇，也是史里肯邦安（Seri Kembangan）每天在上演的戏码。从沙登新村1949年落成至今的这逾60年来，交通堵塞的问题便一直苦苦纠缠当地居民。
4个月前，一条位于史里肯邦安西部，全长16.5公里的隆布大道枢纽（MEX Interchange）正式通车，被业界人士视为将有望解决史里肯邦安、沙登大学岭花园（Taman Universiti Indah）、加里尔峰（Puncak Jalil）及怡观花（Taman Equine）交通堵塞的问题。
根据梳邦再也市议会提出的《2020年地方规划图草案》，隆布大道枢纽是舒缓史里肯邦安堵塞交通的第一步。在未来5年内，还会有更多建设中的交通枢纽陆续竣工，协助这个城市摆脱 “塞车重镇”的标签。
市场人士更是看好隆布大道枢纽及未来的交通大道，能够打通斯里肯邦安的任督二脉，并为当地的房地产注入更多的活水，有望改变当地的经济发展，以及过去房地产市场好几次要“热”，却“热”不起来的命运。
现在，就让我们以全新大道枢纽为契机，进一步剖析史里肯邦安的过去、现在与未来发展。
》命运契机：
衔接大道缺口 释放发展潜能
交通运输是一个城市发展的命脉所在，想要长远及可持续性地发展一个地区，在这方面的规划自然不可等闲视之，而大道的兴建能优化有关地区的交通发展，衔接起城市与乡区，让发展步伐可以大大加速。
史里肯邦安坐落在雪州南部，距离吉隆坡市区约25公里，属三线城市，以优越地理位置见长。不仅毗邻联邦直辖区吉隆坡，衔接通往国家政府行政中心布城，更是通往巴生谷南部城市的重要“关卡”。
四通八达的交通，使到史里肯邦安一度成为雪州内发展迅速的重镇之一。单是穿行史里肯邦安的大道就多达5条
之多，分别是位于北部的武吉加里尔大史里肯邦安主要出入口道（Bukit Jalil Highway）、南部的沙登金銮布城大道（SKIP）、西部的隆布大道、东部新街场大道（BESRAYA），与绿野仙踪之下的加影外环大道（SILK Highway）。
这般良好的大道建设，使到史里肯邦安处于一个中心位置，北上可通新街场（Sungai Besi），南下直达布城；往东则
是蒲种，西行可通往加影，完全体现出四通八达的精髓。
大道衔接不当成瓶颈
城市土地运用及交通规划专家吴木炎在受询时表示，尽管史里肯邦安拥有策略性的地理位置，且在东南西北都建有大道，但美中不足的是，由于衔接不当，而导致发展出现瓶颈。
“这里虽有多条大道贯穿，但由于受限于地势，并非所有的大道都能直接贯通。同时，电动火车（KTM）铁道和河流也阻隔了东西两边的发展，导致整体地方发展陷入瓶颈，更使到史里肯邦安市中心，从早到晚都得面临塞车的窘境。”
他语重心长指出，这样的局面，让原本极具策略性的地点优势，反而成了另类交通陷阱。
既然如此，要解决史里肯邦安的问题，自然得从交通规划方面下手。唯有设法突破这个交通陷阱，让交通资源得以发挥效应，有效疏散市区内的车流量，才能释放史里肯邦安的发展潜能。
交通缺口正在缝合
吴木炎透露，有关突破交通陷阱的应对方案等，都已列明在梳邦再也市议会（MPSJ）的“2020年地方规划图草案”
中。
梳邦再也市议会在2014年10月间，针对2020年地方规划图草案（第2次修正案）公开展示以收集民众意见。这项草图涉及的地区包括梳邦再也、金銮镇、布特拉高原（Putra Heights）、斯里沙登及史里肯邦安。
“从这份规划图草案，可看出梳邦再也市议会目前的焦点，也放在打通史里肯邦安的交通缺口（missing link），比如隆布大道北部出入口，得接通武吉加里尔，并将南部沙登金銮布城大道与史里肯邦安连接。”
实际上，南部沙登金銮布城大道与史里肯邦安的连接事宜，也是地方规划图草案的一部分，包括计划兴建3条公路，以连接史里肯邦安、沙登拉亚及沙登柏达纳（Serdang Perdana）。
“这3条公路将与东部的新街场大道平行，若从地理位置来看，会坐落在古腰河（Sungai Kuyoh）的东面、东部新街场大道的西面，新的公路会经过河流越过隆布大道衔接金銮镇，而不再被隆布大道所隔绝。唯有这样，才能打通交通瓶颈。”
》蜕变过程：
沙登新村 史里肯邦安
繁荣的起点
如何从吉隆坡市中心到访沙登新村？最直接的方式是取道隆芙大道（KL-Seremban Highway），驶向One South的方向，并转进沙登柏达纳大道（Persiaran Serdang Perdana），人们所熟悉的绿野仙踪便矗立在湖岸边。
沿着这条路直下，左边就是电动火车轨道，而右边则一栋又一栋的公寓，间中还可看到美食中心与海鲜餐馆的踪迹。
沙登柏达纳大道尽头处，则是史里肯邦安大路（Jalan Besar）路口，左转可通往吉隆坡，往右则可通往加影、布城、
赛城及蒲种。
反之，若是要进入沙登，得在路口U转。过了Caltex油站就已进入沙登新村的范围，这个新村囊括几个花园，包括沙
登新村9、沙登新村11与沙登新村12。
沙登新村虽已易名为史里肯邦安新村（Kampung Baru Seri Kembangan），但对于当地人而言，沙登新村就是他们的
象征，已随着时间融入在骨血之中。
与新街场的深厚渊源
沙登新村是史里肯邦安的起点，这个地方的发展是从这里一点一滴往周边扩散，最终慢慢演变至今时今日的面貌，被一栋又一栋高楼住宅与百货商场包围。
新村的前身是一座占地180英亩的树胶园地，英殖民政府为了切断共产党的粮食供应，于1949年实施的紧急状态，并
下令住在古腰、椰园、芎蕉园、横路、巴朗勿刹的华裔村民迁移到老蒲种（沙登新村所在地）。
追溯历史，史里肯邦安的开埠史与新街场息息相关，可以说没有新街场就没有今日的沙登新村。
新街场在二战前已是闻名的锡产重镇，鸿发锡更是当时世上最大的露天采锡场。据悉，现在的绿野仙踪所在地，也是这个锡矿场的一部分；这个锡矿场是由锡矿家张郁才和陈振永合创的鸿发锡矿有限公司负责开采。
事实上，在新村还未成立前，沙登的范围相当大。根据大沙登的概念，整个地区包括芎蕉园、沙登埠、老蒲种、竹山坳、横港、古腰、椰园、班底、巴当勿刹等地。这些地区都是当时的“锡矿聚落”，基于新街场及周边矿场蓬勃发展，大沙登俨然成了矿工部落。
随着时间的演进，经本刊参考多方资料，包括“梳邦再也市议会2020年地方规划图草案”，对史里肯邦安的覆盖范围大致上有了个了解，即涵盖了斯里沙登花园（Taman Sri Serdang）、沙登拉亚花园（Taman Serdang Raya）、沙登大学岭（Taman Universiti Indah）、顺达山庄（Taman Sungai Besi Indah）、绿野仙踪、怡观花园（Taman Equine）、武吉沙登花园（Taman Bukit Serdang）、武吉沙登工业园（Taman Perindustrian Bukit Serdang）等，还涵盖传统新村，如沙登新村和无拉港新村（Kampung Baru Balakong）。
》引领发展的绿野仙踪
说起史里肯邦安，人们自然而然就会将其与绿野仙踪和丹斯里李金友画上等号。由后者一手打造的绿野仙踪，展现化腐朽为神奇的篇章，从废矿湖摇身一变为现今国际知名的度假村，更在1990年代初期引领这城市的成长。
张仰荣直言，新街场是带动史里肯邦安经济发展的“功臣”，但绿野仙踪却是让史里肯邦安进入人们眼帘的关键。可以说没有绿野仙踪，这个郊区中心也不会名声大噪。
集休闲、商场、酒店、商业中心、会展中心、高尔夫球场与水上乐园于一身的绿野仙踪休闲城（The Mines Resort City），是在1990年动工建设，从而掀开绿野仙踪主题公园（The Mines Wonderland）的序幕，主题公园于1993年落成。
直至1997年，占地400公顷的绿野仙踪休闲城其他“元素”也才跟着完工，当中包括绿野湖畔商业园（Mines Waterfront Business Park）、绿野养生酒店（Mines Wellness Hotel;早期称为皇宫沙滩酒店）、绿野购物展销场（Mines Shopping Fair）、金马皇宫（Palace of The Golden Horses）及绿野国际会展中心。
可惜的是，待李金友完成绿野仙踪项目建设时，却遭逢亚洲金融风暴，举凡休闲、旅游、娱乐与购物商场等经济活动都遭遇冲击，绿野仙踪休闲城才华丽亮相没多久即被市场打入“冷宫”。
绿野冀再登国际舞台
但他始终不放弃，一心在萎靡的市道中创出一片天，并积极寻觅资金“复活”陷入停顿的海外发展计划，包括邀来台湾中华映像管（Chung Hwa Picture T u b e ） 入股绿野集团（ C o u n t r y Heights Holding Bhd）。
甚至于在风暴期间反其道而行，下重本强势展开宣传，更在这场风暴中敲定伦敦展览馆项目，在停工超过10年后死灰复燃，更把“绿野”这个品牌与名字推上国际市场。
现实始终是残酷的，纵使李金友成功将“绿野”推上国际舞台，仍抵不住金融风暴的“摧残”，长期积累的债务迫使他不得不在2007年，将绿野水上购物广场给嘉德置地（Capita Land）套现偿债。
绿野集团为重振声威，于2011年配合国家经济转型（ETP），斥资32亿令吉以在接下来10年内，将绿野仙踪休闲城转型为休闲保健城，冀透过这次转型，让绿野仙踪华丽转身再次名扬国际。
》房市前景：
发展优势逐一显现
未来有望发光发热
史里肯邦安曾多次被预言会是继布城与赛城之后的下一个热点发展地区，但时至今日仍未见有任何大动作，使到许多曾对其抱以厚望的投资者难免动摇。
然而，史里肯邦安幅员广阔，边缘地区仍有大片土地尚未开发，加上几条大道将打通长久以来的“阻塞”弊病，以及巴生谷南下的发展步伐持续，皆让人们看好这个地方未来几年将有机会发光发热。
本地多家知名发展商，如马顿集团（Malton Group）、华阳集团（Hua Yang Bhd）、游礼发产业（YNH Property）、完美金鹰发展（Perfect Eagle Development）、帝俐房屋发展（Trinity Group）等，早在5年前便相中史里肯邦安这个仍算便宜的地区，纷纷拉队进驻，显见这城市未来发展潜能庞大的程度。
大部分房价稳健增加
与大部分二、三线城市一样，有地房产在史里肯邦安的受欢迎程度相当之高。根据Oregeon房地产咨询公司的资料，史里肯邦安去年共有85宗有地房产易手，以武吉沙登花园及沙登大学岭花园一带的房屋交易最为活跃，个别达成30宗与22宗交易。
同时，有地房产过去5年价格走势也相当稳健。以沙登再也(Serdang Jaya)最小面积（840平方呎）的双层排屋最低成交价为例，期间房价涨幅达1.1倍，从2011年的9万5000令吉，增值2015年20万令吉。
至于高楼房产方面，共录得209宗交易。最为热门的交易都集中在靠近新村的Aman Heights Condo，易手交易达20宗。
资料也显示，史里肯邦安高楼住宅项目价格也是稳健上扬，参考去年1月至6月走势，每平方呎平均价从1月的189令吉，增至6月的358令吉，期间上涨89%。
至于高级公寓方面，邻近武吉沙登工业园的The Sanderson截至去年底每平方呎平均价为438令吉，交易价介于39万5952令吉至67万8900令吉。
（文章未完，全文请阅第49期《大马房地产》杂志）