房产全视界
International Scene
世界各地买房的文化大不同──中国人把买房看作是人生大事，是功成名就的指标之一，似乎拥有属于自己的房子才有安全感。亚洲大部分国家的人，为了追逐买房梦，终其一生汲汲营营不休。
然而，在德国这个人口最多的欧盟老牌强国，情况却有所不同。德国人不但没有买房的习惯，也不以买房为人生目标，租屋反倒成了当地的国情。对大部分的德国人而言，即使有经济能力也宁可租屋，把钱用在其他提高生活品质的地方。
房价不及热点城市三分之一
作为世界第4大经济体，德国堪称欧盟毋庸置疑的经济霸主。然而，作为目前欧盟经济体中，经济最发达的国家，德
国主要城市的房价不能够算是难以“高攀”。慕尼黑是德国房价最高的地区，但均价为每平方米3600欧元（约1万6千186令吉）；首都柏林则每平方米1750欧元（约7千868令吉）左右。
自从金融危机爆发之后，以慕尼黑、法兰克福、汉堡、柏林等为首的德国主要城市，房价虽然也有所调涨，但增涨幅度并不过于夸张。
若是与香港、伦敦、上海、北京等亚洲城市的房价相比，德国主要城市的房价，不及这些全球房地产市场热点地区房价的三分之一。
德国人不买房，是因为房价太高，因而买不起房、养不起房？其实，也不尽然。德国2015年的人均年薪为5万2000欧元（约23万3千804令吉），比2014年的4万1388欧元（约18万6千零90令吉）增长了将近25.64%。
按照世界银行的划分标准，德国已挤身高收入国的行列。根据德国土地建设银行提供的一项调查显示，一个收入处于中等水平的德国家庭，如果购买房宅，每个月须缴还的房贷，仅占其收入的五分之一，属于可负担范围。
尽管如此，德国却是全球产权房拥有率最低的国家之一。放眼美国、中国、英国、日本等先进经济体，这种现象仍算是少见。
个人拥屋比例欧盟最低
在经济平稳发展的国家，人民投资房产是再正常不过的现象。然而，在欧盟国家则看到了一个有趣的现象，发达国家拥有私人住房产权的家庭，普遍低于不太发达的国家，而德国居民拥有个人住房的比例，更是低于其他欧盟成员国。
根据欧洲统计局发布的2014年统计数据显示，在欧盟28个成员国的所有人口中，平均有将近三成或29.9%是租屋族，但德国的相关数据却高达47.5%，几乎一半的人口是租屋族，高出2013年的43%，同时也是租屋比例最高的欧盟国家，奥地利、丹麦、英国、法国紧随其后。
此外，52.5%的德国人住在自有住房，也低于欧盟成员国居民家庭拥有个人住房的平均比例。在欧盟境内的家庭，有63%拥有产权属于自己的家庭用房，排名前3的罗马尼亚、保加利亚、匈牙利家庭拥有私人住宅的比例均超过90%。
经济发展一落千丈的西班牙虽然有多达80%的人住在拥有产权的自有房内，但失业率却高达80%左右，反观德国的失业率仅5.2%左右。
》随意涨房租 德国房东触犯法律
德国人喜欢租屋，那么在德国当房东应该是一件回酬率不错的投资吧！在许多国家，房东可以根据市场行情、需求、甚至物价变动调涨房租，但这在德国却行不通，房东若随意调涨房租，不但可能会被控上法庭，甚至要受牢狱之灾。
房东因调涨房租而坐牢？没错。德国政府严格管制租金调涨，为抑制房租飞涨，以及保障租户的利益，不惜动用刑法手段等严格的法律。
这对许多外国人来说或许有些不可思议，但对德国的租屋族来说，正是在政府政策保障租房市场的情况下，租户得以在外人羡慕的健全租屋制度下，生活在租屋者的天堂，不受房东随意调涨房租或被驱赶等威胁。
租金涨幅受法令控制
作为租屋率最高的发达国家之一，德国政府在完善租屋市场方面不遗余力。德国的租屋市场健全，并有完整的租屋管制。
为了保障租客的权益，德国政府在政策上是倾向租户利益，其中一项新租房法，更是对房租涨幅做出更严格的限制。
过去以房价、房租稳定著称的德国，近年来由于受到房租上涨的压力，租户因承受不了，而曾经上街抗议示威。
政府为了保护租户的利益，在2013年5月出台新的租屋法。修改后的租屋法阐明，租金涨幅在3年内不得超过15%。在这之前，租金涨幅在3年内不得超过20%。一旦房租超过相关指数的20%，将被视为违法行为，租户有权把房东告上法
庭。如果房东猛涨房租超过房租指数的50%，将被认为赚取暴利，可被判罚入狱3年。
即使房东有正当理由提高租金，也必须经过租户同意。如果租户不同意，房东只得提出诉讼，不能自行提高租金。
（文章未完，全文请阅第49期《大马房地产》杂志）
