法律先锋
Legal Commentary
萧慧洁
IHSV律师事务所合伙人
“我是否购买了我认为自己所购买的房产？”
这句话听起来有点令人摸不着头脑，但准备置产的买家，都应该在签署买卖合约之前，先提出这个问题。要解答这个问题，就必通过“尽职调查”（Due Diligence）的程序，才能确保您即将要购买的房地产，的确是您所了解的。
“Due Diligence”是一个法律术语，字面上的意思是“应有的注意”，在法律上被译为“尽职调查”。根据剑桥法律词典，“尽职调查”是指人们为了确保自身或他人及其财产的安全，所采取的合理行动。
若套用在房地产买卖上，“尽职调查”就是为了确保您即将购买的房地产，的确是您所要购买的房地产。有些投资者会把这个程序称为“可行性调查”。
不过，要切记的是，“尽职调查”必须在您签署买卖合约之前就进行，而不是您买下有关房地产之后才进行。因为一旦您签署了买卖合约，就必须受到合约的约束了！
法律尽职调查
“法律尽职调查”则是指，对您所要购买的房产，以及向您出售有关房地产的个人或卖方的合法性，进行核查及验证。若是向发展商购买新建房产，主要分为以下4个方面：
1. 核实房地产的类型
您必须确定合约中的标的物，也就是您准备购买的这间房产，究竟是属于住宅、商用或工业房地产。事实上，市场上有不少房地产是属于“部分住宅，部分商业”，即一些被批准作为“商住两用”的房产，如SOHO、服务式公寓等。一些商用房产看似SOHO，但从技术上而言，只能作为商业用途，因而不能被当作“商住两用”房产。
您可以通过以下方法来核实房地产的类型：
I. 检查发展商所提供的促销手册、广告及其他促销材料；
II. 向发展商索取书面证明；
III. 向批准有关发展项目的当地规划局查核。
2. 核实房地产的地契
您必须查核有关房产的地契，以确认以下资料：
I. 业主的身分──包括姓名、身分证号码及地址，是否与卖方所提供的资料相符。
II. 地契类型─ ─ 永久地契或租赁地契， 前者您将会看到“selama-lamanya”的字眼，后者则会注明地契的租赁届满期限。若是租赁地契，您必须确认剩余的租赁期限是否超过50年，若不足50年，您应征询
银行专员的意见，看他们是否还能够批准您所需要的房屋贷款，因为一些银行不会批准租赁期限未满50年的房屋贷款。
III.利益限制──若具有利益限制，在转移产业之前必须获得州政府同意。
IV. 产权负担──核查该地契是否有任何产权负担（Encumbance）。若有产权负担，一般分为私人冻结令（Private Caveat） 及注册冻结令（Registrar Caveat）。
若是由未知名的第三方所提出私人冻结令，您必须向业主了解更多详情，因为有可能是有关房产之前的交易过程出现了一些问题，或者交易失败，以致第三方对该地契提出私人冻结令，并拒绝将之撤销。您可以向土地局查询更多有关该地契的详情。
至于注册冻结令，则是由土地注册局提出，最常见的原因是业主拖欠税款所致。
3. 核实房地产的产权
若该房产仍未拿得个别地契（Individual Title）或分层地契（Strata Title），意味着该房产仍归在总地契（Master Title）名下。
这时，您应该向业主索取该房产历任业主易手的所有产权证明文件。如果您是向银行申请贷款来购买该房产，那么，向您提供贷款的银行将保管全套完整的产权证明文件正本。
若有任何文件遗失，以致追踪该房产产权的过程出现缺失而无法衔接，最终可能导致银行拒绝向您发放贷款。
如果业主为个人，您可通过其身分证号码来查证他是否破产；如果业主为公司，您可通过大马公司委员会（CCM）来调查该公司的背景，应该注意的资料包括该公司仍活跃或已休业、新成立或已经营多时、公司的性质、缴足资本、董事、股东、目前所背负的银行贷款、财务状况等等。
如果您是向发展商直接购买房产，您也可以通过大马公司委员会，对有关发展商的背景展开调查。此外，您也可以通过房屋部，核查发展商及其母公司的现况，以确保该发展商并没有被列入房屋部的黑名单内。
4. 核实房地产的业主身分
即使您已核实了地契上的资料，而所有文件也证明了卖方拥有该房产的产权，但问题是，您能够确定坐在您面前准备与您签署买合约的这个人，与地契及其他文件上所记录的业主名字，真的是同一个人吗？
事实上，过去曾发生多宗骗子伪造假身分证及假地契，欺骗买主血汗钱的案件。因此，您在核实业主身分时，必须格外审慎。
以我的经验来看，如果该房产已没有任何产权负担，也未必是一件绝对的好事，尤其不利于核实业主的身分。这是因为该房产若有抵押给银行作为贷款的保障，至少可以减低您的风险，因为该房产的地契必须交由提供贷款的银行保管，所以银行早已核实了地契的真伪。
这一期介绍了“法律尽职调查”，下一期我将继续介绍如何进行“实地尽职调查”及“财务尽职调查”。
