尽管当今各种类型的资产持续吸引资金进场投资，但投资者与此同时也必须力抗当前的低收益、低回酬的环境。除此之外，公开市场上的债券与股票估值过高，也引起市场一定程度的担忧。
在这种情况下，投资者纷纷采取投资转向战略，包括把资金从对冲基金等基金类型投资中转移。其中，房地产市场成了投资者主要的目标，而高收益是这个领域吸引更多资本入驻的原因之一。
这样的发展态势，直接推高了投资者对房地产的强劲需求。有越来越多的投资者，放眼在新兴市场与专业房地产资产类别中，寻求更高的回酬。
顶尖房地产中介与顾问公司莱坊在其公布的《2018年全球城市报告》中，就把全球房地产市场在资金分配的现况，以犹如处于“风暴眼”来形容。
该报告主要是探讨全球40个城市，在商用房地产方面未来的发展趋势。在“资本城市”的环节中，该报告指出，全球房地产越来越受到投资者的关注，但市场尽管充满各种商机，同时也隐藏着不少陷阱。
“当我们提到最好的房地产投资策略时，其实并没有绝对或唯一的答案，毕竟不同的投资人，都有各自的需求以及对资金回报的期望，因此投资者也放眼能 够从不同的、独特的投资方法中获利。”
鉴于不同属性的房地产在某种程度上都有差异化， 因此投资者需要具备专业知识，并时刻保持灵活性。
投资者类型正在转变
随着越来越多的资金入驻，传统的房地产投资者类型也跟着改变。私人股本基金也一直在扩大他们的投资，诸如黑石与凯雷（Blackstone and Carlyle）等主要私募基金公司，已筹集更多的核心资金作为投资资本。
同时，机构投资者也正在扩大他们购买的资产类型，包括更加重视专业领域，以及其他更多元化的资产，包括债务基金。
在欧洲，商用地产债务被银行以资产负债表及商业抵押担保证券（CMBS）方式，作为一种产品出售。
然而，随着2008年至2009年期间引爆全球金融危机，许多银行面对日益增加的监管与遗留资产问题，导致他们从相关市场中撤出。其留下的空间则由传统投资者填补。这些投资者一般倾向于直接拥有房产的拥有权、被既有回酬所吸引、对该房产 拥有法定抵押等。随着新进场的投资者范围很广，这意味着债务 也越来越多。
走向更成熟的周期环节
与此同时，贷款机构则逐渐走向多元化的专业资产类别投资，如倾向于学生住房与医疗保健债务。
这些新型的投资者拥有足够的资本来部署债务战略，但他们同时也将与传统银行形成更大的竞争，毕竟后者也已重新开始建立他们对房地产领域的投入。
此外，随着资产遗留的问题逐步获得解决，加上银行利率上升后，将吸引更多的资金流入，将使到银行面临需要借出贷款的压力。这些改变将对全球房地产市场带来巨大的影响。
该报告指出，目前市场的周期主要是由股本与保守贷款驱动，债务的不断提升及房地产资本分配的持续增长，预测将会把周期带向另一个成熟的阶段。
“总的来说，当越来越多资金以资本及债务模式流向房地产，对资产的竞争只会越来越激烈。我们预计主要的经济体和他们的超级城市将持续吸引大部分的资金，但投资者也会加大对新兴市场的关注，以获取更高的回酬和较少的竞争。”
海外资金吸金石
10大资本城市大比拼
近年，有各种各样根据房价、经济领域、科技初创公司数量等，进行排名的房地产全球十大城市排名出炉。投资要素相对比较成熟的一些国际知名城市，如伦敦、香港、纽约等称霸了多个排名榜，毫无疑问，这些城市也受到国际房地产投资者的欢迎。
然而，另有一些城市，在经济与科技发展等方面，与这些知名城市相似，甚至在某些情况下，房地产市场受看好有更好的增长前景。举例来说，美国的跨国科技企业谷歌（Google）设于哥本哈根或雅加达的办公楼，与高科技事业云集的美国硅谷总部，有着相同的租户。到了2018年，预计会有更多的投资者进驻。这些城市在未来将吸引更多的海外资本。
随着大量资本预计将持续流入房地产市场，那么哪一个城市，将在这个趋势中获得更大的优势呢？莱坊在《2018年全球城市报告》中，探讨了奥克兰、波士顿、法兰克福、上海、马德里、匹兹堡、西雅图、马尼拉、班加罗尔和阿姆斯特丹10个城市对全球投资者的吸引力。
奥克兰（纽西兰）
城市再生计划 焕发新面貌及商机
打造城市再生项目，重振城市活力，可望带来更多的投资，而纽西兰最大的国际大都会奥克兰，自从进行最大型的城市再生计划后，也焕发新的商机活力。
所谓都市再生，也称城市再开发与市区重建，是土地再开发的过程，主要是针对较高人口密度与高人口密度的城市用地，改变相关城市景观，并影响各大城市的历史发展与人口发展。
奥克兰的温亚德海滨新区（Wynyard Quarter）就是其中一项再生计划，从昔日的工业园区改建成集住宅、酒店、办公室、零售商铺、休闲中心等的多元综合性发展项目。
（文章未完，全文请翻阅第71期《大马房地产》杂志）