专业管理
Management Planner
曾庆豪
在这一期，我们将深入探讨发展商在《2013年分层管理法令》（757法令）下的职责。实际上，进行分层项目发展计划的发展商，需要在转交单位前后都履行其责任，以保障买家的利益。
转交单位前的职责
1. 提呈单位附表予COB
发展商在未出售任何分层单位前，必须将单位附表（schedule of parcels）呈交予建筑物委员会（Commissioner of Buildings，简称COB），并列明各单位面积（share units）的计算方式，并附上所有位置图（location plan）、楼层图（storey plan）和定界图（delineation plan），及由领有执照的土地测量师和建筑师或工程师证实该发展是能够被划分的证书。
呈交给建筑物委员会的单位附表副本，必须展示在发展商销售处的显眼位置，以便购买者将能够明确了解他们购买的单位情况。当然，从房地产管理角度，将房地产管理纳入初期设计阶段，将能够减少未来在执行和维修方面的成本。
2. 开始户口
之后，在取得房屋竣工证书（Certificate of Completion and Compliance，简称CCC）及作为转交单位准备过程的一部分，发展商必须事先在银行或金融机构开设一个管理费户口（maintenance account）和大楼维护基金户口（sinking
fund account）。
该法令强调，发展商在未开设该户口之前，是无法向购买者收取费用和大楼维护基金。
转交单位后的职责
1. 存款入共管房产缺陷户口
随后，当转交单位时，发展商必须根据该法令，存入一笔现金或银行保函（bank guarantee）予建筑物委员会，以作为修护任何公共区域缺陷的费用。
建筑物委员会需要将该现金款项存“收入信托户口”（income bearing trust account），或普遍称之为“共管房产缺陷户口”（Common Property Defects Account）。该户口是由建筑物委员会在银行或金融机构开设和管理，属于独立户口。
至于提交数额则是由建筑物委员会决定，其数额不能少于“预估工程成本”（estimated costs of construction）的0.5%
或5万令吉，视何者较高。
“预估工程成本”指的是建筑发展的成本。它包括财务费用、管理费用和所有项目竣工过程所产生的必要费用，但不包括土地成本。
举个例子，如果由发展商委任的建筑师或工程师证实，该“预估工程成本”为1亿令吉，那么该发展商必须在转交单位的同时，也提交50万令吉给建筑物委员会，作为修护缺陷账户的存款。建筑物委员会能使用该存款，进行任何相关的维修工程。
一旦建筑物委员会发现，该存款不足以支付共管房产的缺陷修护时，该建筑物委员会可以指示发展商在14天内存入额外的款项。
当然，建筑物委员会必须在缺陷保用期（defect liability period）届满时，将任何未花费的存款退还给发展商。在此规
定下，发展商将会采取措施修护公共区域的缺陷，让购买者安心。
2. 负责维修及管理事宜
我们在上一期也曾提到，在转交单位后，发展商必须在“发展商的管理期间”（developer’s management period）负责维修及管理事宜。
发展商必须制定大楼维护基金的收费和贡献，并将款项存入管理费户口及大楼维护基金户口。
此外，这也将影响保险、遵守地方政府的指示或命令、为所有业主准备和管理注册、确保管理费户口和大楼维护基金户口获得审核、提供稽查财务报告给所有业主、强制执行法规，以及针对该项目所产生的任何应急措施，或是必要的适当维修和管理。
可聘请专业房地产经理公司
该法令也清楚地阐明发展商的权限。发展商确实有很多事项必须去做。如果发展商计划聘用专业房地产经理公司代理该发展计划，那么发展商必须在转交单位的1至3个月前，便任命一家房地产经理公司为负责人。因为，该公司需要进行许多准备，以符合该法令所要求的规定。
至于购买者、大楼业主或单位业主及其职责又是什么？我们将在下一期深入探讨购买者和大楼业主在该法令下所需要履行的职责。
