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2016年如今已经进入第一季末，全球经济依旧面对严峻的考验，也波及了我国经济。企业在营运成本高涨下，开始出现了“裁员潮”，而人民的生活也在惊人的通货膨胀中陷入困境。
当大家都在寻找机会和出路时，向来作为最佳“抗通膨”的房地产，毫无疑问再度进入了人们的眼帘。
如今，随着“买家市场”效应开始发酵，发展商推出一个又一个诱人的“超值配套”，让原本在场外观望的投资者，如今也开始进入市场走走看看，趁机捡宝。
专家表示，今年不只是买家市场，更是精明买家的市场。还在等什么？现在就让7位专家教您如何在今年当个精明赢家吧！
》郑水兴预测2016年房市发展
黄金10年效应仍在
今年的精明投资 成就未来的收益
2016年对我国房市来说，是个重要的分水岭，经历了长达8年的房地产好景，在这一年陷入低潮期，尤其购屋者购兴持续萎靡，更是大部分市场人士看淡今年表现的原因之一。
股神巴菲特曾说过这样一句话，风险是来自于你不知道你在做什么，若套用在现今房市中，只要你能清楚知道自己的需求，调整自身投资策略，还是有机会把危机化为转机，并在这股“危机味”渐浓的时刻挖到宝。
到底在如今的淡市中，又该如何才能翻转2016年大马房市呢？且听Swhengtee集团主席拿督斯里郑水兴分享他的投资预测与看法，从中寻觅自己的投资良策，趁着今年首季结束前做好准备，以免错失最佳投资良机!
市场仍有投资良机
房地产投资基本上每3年或5年即是一个投资周期，若是一不小心投资错误，那么亏损的可不只是金钱，还有一去不回头的好时机与宝贵时间。马来西亚房市在2010年重新起步后，开始步入“黄金十年”（2010至2020年）的投资期，此时此刻正经历着一场剧变。
郑水兴在“翻转2016大马房市”年度房地产预测讲座上指出，我国房市目前仍处于“黄金十年”的投资阶段中，尤其今年是非常特别的一年，市场虽不似过去8年般好景，但不代表没有投资良机。
郑水兴表示，房地产向来是抗通膨的最佳投资，但基于我国经济现况出现多项不利的影响，纵使生活费上升，市场可感受到通货膨胀的压力，但房价反而酝酿下调。
“除了消费税(GST)落实、轻快铁与大道收费调涨，而致使生活费增加，但我国经济却因面对令吉贬值、油价与原产品价格趋低、房贷紧缩、恐怖主义与政局不稳等冲击，而严重打击市场购兴，我国房价预计将在下半年写下2008年以来的最低水平。”
今年是精明买家市场
大马房市现今已然处于买家市场，但这不表示每个人都能分到一杯羹。他直言，随着生活成本节节走高，每个人的购买能力或多或少都有所下滑，且银行持续收紧融资，国人每月所剩不多，若想趁房价处于新低时拥屋，首先应该调整自身的财务状况。
“今年的确是买家市场，不过我会说是精明买家的市场，虽然政府不断推出种种政策帮助人民拥屋，但并非那么容易申请到，只有懂得检视并提升自身财务和贷款能力的精明投资者，才有机会搭上这波‘捡宝潮’。”
此时此刻应该是投资者的“备战”期，以待下半年捡宝的好时机，须知道机会是留给有准备的精明投资者，在投身房产投资前需确保自身的财务架构稳定，避免错失投资良机。
大马房价未来肯定涨
每个地区都有不同的投资好时机，何以见得2016年就是投资大马房市的最好时机？他认为，其中一个关键因素在于马来西亚房价，仍是区域国家中最便宜的市场。
“若是与其他诸如印尼、河内、胡志明市、金边与曼谷等东盟国家相比，我们的房价仍相当便宜，这明显不合理，既然这是不合理的现象，我国房价自然会自行调整，当然得趁现在低水平时投资。”
根据“ 全球房地产指南研究”（Global Property Guide Research）资料显示，截至去年8月，我国优质地点的高楼房产每平方米约为2616美元，是为东南亚国家中最便宜。反观印尼与柬埔寨优质地点的高楼房产，每平方米个别达2766美元和2913美元。
》何振顺剖析基建发展
马新高铁新变化
如何影响房地产布局
沿着铁路置产已成一股趋势，而作为跨国的巨型基建计划——马新高铁站点附近的房产自然也成发展商与投资者关注的焦点。我国首相拿督斯里纳吉2月初曾透露，将在4月敲定马新高铁的工程日程，如无意外料可在明年完成公开招标程序。
作为有意跟着铁路置产的投资者，首先得清楚掌握马新高铁的进程，才能做出最精准的决定。
《新海峡时报》去年10月4日一篇有关马新高铁进展的文章，当中直接略过布城高铁站点，同时点出麻坡站点将移往巴莪（Pagoh）两项重大调整，已让市场倍感惊讶。且来听听有“地图大王”之称的何振顺研究有限公司创办人何振顺，为我们剖析这次重大调整，将如何影响发展商和投资者。
高铁站点变化影响大
马新高铁公司（MyHSR Corp）总执行长诺伊斯马去年12月底在接受媒体访问时，证实高铁将不停布城，而是从吉隆坡站出发后，下一站就是芙蓉。
根据他的说法，马新高铁原本计划与机场快铁（ERL）共用部分轨道，但基于价格昂贵、合约复杂与潜在安全问题，政府最终决定只建设高铁专用轨道。
在何振顺看来，这样的转折是投资者必须关注的最新进展，尤其布城不再是高铁站点之一，势必将改变这个城市的房市发展面貌，与其相邻的赛城（Cyberjaya）也同样会因为这样的改变，或多或少有所不同。
“布城既然不再是高铁站点，对于赛城的房屋发展来说，绝对是利多于弊，因为焦点将转向赛城。根据我们的研究，赛城西南部近来有很多土地工程，随着蒲种可供发展的土地已不多，赛城的发展步伐将加快。”
完善公交基建将带来惊喜
哪一个地区的房产升值最快、最好，永远是投资者最大的问号，而何振顺总是不厌其烦地指点这些房产投资者，建议他们跟着基建交通地点去买屋，并从中寻觅房产投资热点。
这主要是因为公交基建完善的地点，将因良好的交通衔接及便利，房价升值表现总能为投资者带来惊喜。
若说捷运计划将推动大吉隆坡的房价持续增长，那么撑起柔佛房市的“基建催化因素”则要属马新高铁项目。
马新高铁在柔佛设有3个站点，分别是巴莪、亚依淡（Ayer Hitam）及依斯干达布蒂里（Iskandar Puteri；未更名前称努沙再也），故马新高铁被视为该州房市的重大推手。
其他3 个站点分别是吉隆坡大马城（Bandar Malaysia）、芙蓉拉务（Labu）及马六甲爱极乐（Ayer Keroh）。
至于新山，则将寄望新柔地铁系统（RTS）所带来巨大效益。目前，马新两国仍针对关卡拥挤的问题进行研究，而选定在新山的终站包括武吉查卡（Bukit Chagar）、丹绒布蒂里（Tanjung Puteri）及新山中环（JB Sentral）。
》专家解惑Q&A
何文雄：大众市场为市场导向
都说2016年大马房地产出现相当大的变化，但以现阶段来说，房市的走势究竟到了什么样的地步，购屋者、投资者和发展商又该如何针对目前的变化做出适当的应对？对房地产走势相当敏锐的何振顺研究私人有限公司总执行长何文雄（Ishmael Ho），将深入剖析目前房地产市场变化，并分析下一个投资热点。
Q1：市场普遍看淡我国今年的房市前景，甚至有者认为最快要到明年才能恢复。在大马房市处于买家市场的时刻，您本身又是如何看待今年的房市？
A：当我们谈到房地产时，必须对地点、房产种类与价格相当敏感，这些都是购屋者在选购房地产时都会纳入考量的重要因素，但往往却是情绪（sentiment）主导购屋者做出购屋决定的关键。
当人们情绪不佳、害怕或觉得时机不对时，无论产品与价格多么诱人，他们最终还是不会购买有关房产。因此，良好的情绪将促使人们做出购买决定。
看回现今的市场，我们又有怎样的环境？不外乎是萎靡的情绪，与疲软的购买力。不过，这并不表示大环境不佳，投资者就没有机会。对于有意拥屋自住的购屋者和长期投资者来说，今年正是寻觅最佳投资的好时机。若我们从大吉隆坡房市出发，基本上可分为大众（mass market）和高档市场。眼下市场虽然面对情绪不佳且购买力疲弱的冲击，但大众市场的需求还是很强劲。
这可从发展商不断推出这类型新项目，与只要针对大众市场的房地产展销会都满是人潮等现象看出端倪。无论市场如何变化，房子始终是必需品。
一般上，只要是家庭友善（familyfriendly）的格局，即面积在750平方呎以上，且价格低于50万令吉以下，就不必担心会乏人问津。
能够符合家庭需求的房子都是抗衰退（recession proof）的房产，不用担心这类型房产价格走跌。最糟的情况是价格停滞不前，但至少能保住资本。
至于高档市场的房产，价格回调的风险比较高。事实上，我们已经开始看到这个迹象，即在2年前房市一片好景时高价购得的房产，若买家持有力不足，现在被迫放手会发现市场已经没有买家，那是因为买家都转向大众市场。
》专家解惑Q&A
肯贝罗：大吉隆坡新城镇蕴藏许多机会
买方市场来了，许多购屋者也开始蠢蠢欲动，但却不知将如何下手才好，位于大吉隆坡郊区的可负担房子是否是个理想的选择？在马来西亚定居多年的REI集团总执行长肯贝罗，以他对大吉隆坡深入的了解，将分享其独到的见解。
Q1：有市场专家预测，今年的房地产领域将会趋淡，并且取决于买方市场的一年。请您谈谈对今年大马房地产市场的看法。
A：我完全同意这个说法，至少今年首三个季度将属于“买方市场”。在首三个季度，仍有许多发展商拥有相当数量的未售出房产，并且越来越多人也开始意识到他们无法持续“多重贷款”的情况。这将导致他们以低于市场的价格出售其现有库存。
我预计在今年首9个月，所有高档项目将出现短暂的价格重新调整。其后，市场将稳定在新的水平，而发展商届时将重新定位各自的供应，趋向可负担的价格。价格介于30万至70万令吉的住宅单位将继续保持良好的认购率。
然而，目前最大的挑战还是来自贷款方面。银行将近一步收紧他们的贷款审批标准。我认为，现在该是国行重新审视银行的操作程序标准，以及基本抵押标准的时候了，因为一些银行通过提供更好的融资利率，将买方的关注力，从郊区的可负担项目转移至市中心更昂贵的项目。
》专家解惑Q&A
卡里尔：外国人信心不大 本地人机会来了
马来西亚是一个正在迅速发展的国家，不可避免地需要外国投资的注入，但在房地产方面却基于民生问题而陷入敏感地带。无论如何，外国人在马来西亚房市仍是重要的角色。来自新加坡的房地产投资者顾问卡里尔•阿迪斯（Khalil Adis）告诉我们外国人，尤其是新加坡投资者对2016年马来西亚的想法。
Q1:：有市场专家预测，今年的房地产市场将趋向平淡，并且是“买方市场”。请您谈谈对大马房市今年的看法？
A：马来西亚在2016年面临了一个微妙的平衡举动，在试图吸引外国投资者进入房地产市场的同时，也为本地人民提供可负担房屋。在已公布的2016年财政预算案即明确地指出，大众市场将推动房地产市场的发展。
无论如何，政府却没有针对产业盈利税（RPGT）、外国人最低购买门槛和热门州属如柔佛及吉隆坡的税务进行任何修订。这意味着，尽管令吉下跌，但在吸引外国买家方面却更具挑战性。
此外，一些政治负面情绪和市场供过于求的“印象”，可能拉紧潜在投资者的神经，并导致出现“观望”的局面。
由于许多发展商专注在高档房产项目，使他们都面临了如何在现有的小众市场中，找到适合买家群体的窘境。在此压力下，他们很可能将提供更多的折扣和其他优惠配套。这对购买者而言无疑是件好消息，这意味着市场将出现大量的优惠交易。
》专家解惑Q&A
孔令龙：清楚税务问题 投资才不吃亏
购买房地产，掌握天时地利人和的时机之余，也有很多的细节需要考量。不可否认，对于一般购屋者而言，税务花费往往是被忽略的预算。其实，在房地产投资中，共有4种税务是需要注意，包括印花税、个人所得税、房产盈利税和消费税。税务达人安达国际特许会计公司总执行长孔令龙，将为购屋者解答有关房地产税务方面的疑问。
Q1：自从消费税实行以来，对房地产的影响是什么？在什么情况下，房地产交易将涉及消费税？
A：笼统来说，当您在面对以下的3种情况，才需要缴付消费税。
第一、房产在转售时才会征收消费税。换句话说，没有交易就不会涉及消费税。第二、─个人拥有2个或以上的商用房产单位、或拥有超过1英亩商用地、或出售前述房产与土地超过200万令吉，征收消费税的情况将产生，业主须成为消费税注册者。第三、─个人在国内拥有2个或以上的商用房产单位、或拥有超过1英亩商用地、或前述房产与土地的市价超过200万令吉，将被视为有意进行业务，必须注册并征收消费税。
要注意的是，仅商用单位与土地将征收消费税，店铺的售价即使仅10令吉也将征收消费税，住宅房产单位并不在征收消费税的范围。
如果卖方征收消费税，买家有义务了解卖方是否有征收消费税的资格。买家如果以个人名义进行交易，一旦被卖方征收消费税，将无法索取回扣。反之在公司名义下进行的交易，被征收消费税的买家则可索取回扣。
由于一般民众对消费税有所误解，而产生了许多困扰与混乱，包括担心房价将因为消费税的落实而调涨。投资者其实可从2个管道着手，包括向消费税代理寻求专业咨询，或参考相关书籍资料。
》专家解惑Q&A
萧慧洁：创意投资模式 改变游戏规则
在房地产交易中，都必须涉及一些法律相关事项。事实上，看房、买房、收房、住房，都有需要了解的法律常识，一旦疏忽，恐怕后患无穷。随着创新投资合作模式相继出现，法律问题愈加复杂。IHSV律师事务所合伙人萧慧洁律师将以她的专业，为房地产投资者提供这方面的指南。
Q1：国内涉及房地产的新增法令包括哪些？是否惠及投资者？
A：房地产领域是一个相对较复杂的领域，投资者掌握愈多这方面的基本法律常识，就愈能保障自身的权益。
去年6月1日，国内有3项涉及房地产领域的修正或新增法令同时生效，即《2012年房屋发展（控制及执照）法令修正法令》、《2013年分层地契修正法令》、《2013年分层管理法令》，将进一步强化对买家权益的保障。
《2012年房屋发展（控制及执照）法令修正法令》主要是把拖延或搁置项目风险降至最低，而《2013年分层地契修正法令》则规定发展商必须交钥匙给购屋者的同时，也要移交分层地契。
在《2013年分层管理法令》下，拖欠管理费者将受到更严厉的惩罚，包括罚款或被告上分层管理仲裁庭，可能会面临牢狱之灾。
此外，共管委员会今后也将有权利向当局申请查封令，以查封拖欠管理费住户的流动资产，如汽车、脚车、电单车等。一旦出现漏水的问题，楼下单位住户也可以在警方的协助下，进入楼上单位查看漏水原因。
（文章未完，全文请阅第48期《大马房地产》杂志）
