挥别软绵绵的羊年之后，生性灵动、活泼的猴年正式来到。这是否意味着，在场外观望一年的投资者、购屋者，也会选在今年陆续展开行动，到房市来寻找机会？
尽管就房市景气面来说，仍然是以看空居多，但在多项成本和物价因素影响下，只有新楼盘的房价有向下调整的空间，若要指望房价大幅度下滑的机会则不大。
专家鼓励，有意买房者还是要趁市场疲软时进场，否则将错失良机。然而，鉴于影响今年房市的变数还是不少，尤其是经济状况变化最为关键，让许多买家仍然心动却不敢行动。
趁着农历新年的到来，这一期就让我们从数据、经济、趋势、风水和市场角度出发，全面地分析丙申猴年房市走势，探讨如何发挥猴子活跃敏捷的天性，以创新思维、聪明的智慧，迎来“马上封侯”的一年。
》市场变天
走出舒适圈 灵活应对眼下挑战
马来西亚房地产市场自2008年迅速起飞之后，房价以前所未为的速度，让马来西亚第一次感觉到，房价“飙升”所带来的财富，以及所产生的问题。
回顾3前年的房市巅峰期时，投资者、购屋者似乎皆处于“买什么都中”、发展商、仲介代理“卖什么都销”的顺势里，让大马房市风光无限，不但国内投资者享受了房价升值的甜头，更引发了许多外国投资者和发展商，也把目光锁定在这个新兴市场。
然而，伴随房价大起的后遗症，便是人民的可负担能力开始消退。在薪水追不上房价的可悲现实中，不断高企的房价就像是“毒药”般，迅速地在整个社会蔓延起来，在没有良好政策的支持下，引起了人民极度不满的情绪。
民众开始要求政府照顾他们的福利；投资者也要求政府不要牺牲他们的福利，一时之间，马来西亚房市成为了全国关注的焦点所在。
为了照顾大部分国民的需求，我国政府、国行推出了一波又一波的打房政策，为市场降温。尽管政策开始像“紧箍咒”般限制了市场发展，但我国房价在物价、薪金等成本不断上涨下，依然高企不下。
消费情绪影响买气
原本看似正在缓慢恢复的全球经济，却在2014年迎来新的转折点，美国结束货币宽松政策后，市场又再度陷入不确定性，中国经济步入新常态的转型时代，石油价格狂泄、欧元区和日本经济
持续衰竭等因素的打击下，也让大马房市急冻，之前短暂的风光光景已荡然无存。
许多民众因担心经济前景的不明朗，而缩紧开销，导致消费情绪严重受到打击。当消费者不愿消费，商家不愿投资和招聘员工，将使得经济衰退影响更为明显，让房市看空、看淡。
许多市场分析家皆表示，去年的行情坏，今年的只有更坏，银行在严格的贷款政策和担心违约风险提升的两大因素下，对于借贷更为谨慎，让许多买房者借贷无门，买房无门。
我国国库则在石油收入大打折扣下吃紧，政府不但缩紧各种预算，更将重修财政预算案，各种征税手法出台，让普通老百姓和商家业者们闻“税”变色。
》经济剖析
大马经济表现没问题
房地产是一个国家经济的火车头。由于房地产涉及的领域极广，当房地产景气好时，也将能带动建筑丶仲介丶五金丶材料丶广告丶服务等领域的发展。随着令吉兑美元走贬，美国升息令大批资金外流出大马，也对我国经济带来了负面的影响。
不过，IQI集团首席经济及投资策略长山沙益（Shan Saeed）仍对我国经济长期发展非常乐观，同时也对大马房地产的前景非常有信心，原因就在于我国经济的基本面仍然强韧，并预测今年的国内生产总值成长将达到4.8%。
美国经济复苏是假象
美国联绑储备局于去年12月宣布，联邦基准利率升息25个基点，掀起了升息周期。美联储指出，支持升息的理由是因为多项经济数据显示美国经济已复苏，包括就业率上升丶经济成长数据良好。
不过，在山沙益看来，在全球经济仍处于凄风苦雨之际，美国经济实际上并没有像主流媒体所称的已经复苏，而美联储所提出的各项复苏数据也非常脆弱。根据他所获得的情报和数据，更让他深信，现实情况并不是那么乐观。
在零利率时代的美国股市，其实一个假象和泡沫，加上美元走强更无益于该国的出口业发展，这将对于许多跨国企业不利，使他在美国经济复苏的课题上，打上了一大问号。
反观亚洲仍然是世界经济发展相对稳健的地区。尽管中国经济放缓引起了世界的恐慌，但就全球范围来看，中国的财力雄厚，经济成长表现也最标青，而人民币贬值是一个战术上的策略。
》法律趋势
今年起为未来10年准备
法律和房地产无法切割，若是没有法律的保护，房地产也就无法称之为房地产。也因此，若能了解法律趋势，将能够协助投资者更好地掌屋房地产的发展方向，并做出正确的投资判断。
“过去10年的大马房市，凡是有投资购买的，几乎是稳赚不赔，差别仅在于赚幅的多寡。放眼未来10年的房价，依然会呈上升走势，尽管涨幅不像以往般倾斜。”亿达法务办事处创办人陈佐彬于今年1月举行的“2016年BLT讲座会”中，在谈到房地产领域的发展时，如是表示。
他同时提出5个与房地产相关的法律走势，以及这些法律趋势将如何影响马来西亚接下来10年的房地产领域。这5个趋势为法律对购屋者的保护超越了投资者、物业管理将成为推动力、发展商的处境日益艰难、集体投资当道，以及分层房产将成为一种生活方式。
对购屋者保护创新高
陈佐彬表示，在马来西亚历史中，我国法律对购屋者的保护首次超越了投资者，并且来到了历史最高点。
在2015年6月1日出台的数个政策中，像是1996年房屋发展（管制与执照）修正条例，就明文规定购屋者无需缴付订金、可以法定终止合约、拥有更长的时间缴付屋款、发展商在包空交屋时也必须移交分层地契等。
此外，在融资方面，购屋者也可以提出公积金来购买房子，一些政府关联银行给予购屋者更优惠的借贷条件，包括政府贷款的便利等。
这些政策皆意味着，现在是拥有自己房子的最佳时机。
》亮点四射
到 4 热点找投资亮点
2016年房市，适者能生存！
毫无疑问，今年将是挑战重重的一年，全球经济仍存在大量不稳定的因素、本地银行谨慎审批贷款申请、供过于求的隐忧……都是冲击我国房市的幕后推手，整体产业销售料续走软，发展商赚幅则维持低迷。
只有懂得灵活变通，才能笑“猴猴”过好年。本刊以北马、中马、南马与东马为中心，为槟城、巴生谷、柔佛、沙巴与砂拉越房市找亮点，协助发展商与投资者可以在猴年“猴”来居上。
北马区：槟城
有地房产前景可期
纵然高楼住宅已成趋势，但有地住宅仍是槟州人民的“心头好”，尤其在诗布朗北赖一带，人们崇尚有地房产的风气更甚。因着槟州人这般喜爱有地房产，威廉达哈和王氏 (WTW) 董事白圣意指出，就连槟岛目前的发展重心，也转向透过填海计划获取更多地库。
“过去1年，槟城房市也跟随大环境放缓，不过这不表示这里的产业价格剧烈下滑，相反在需求疲软的状态下，卖家的叫价（asking price）也调降至一个比较合理且更实际的水平。”
国家房地产资讯中心（NAPIC）资料显示，槟城现有的有地房产共达14万4691个单位，其中74.3%或10万7476个单位就坐落在诗布朗北赖（Seberang Perai），余下25.7%或3万 7215个单位则位于槟岛。
根据威廉达哈和王氏1月中发布的《2016年房地产市场》报告，槟城高楼住宅（公寓、高级公寓与服务式公寓）过去1年仍是当地最为火热的房产领域，新楼盘层出不穷，目前尚有许多在建设中的项目，估计未来3至5年将有更多高楼住宅平地而起。
“新屋转售（Subsale）平均交易价去年小幅增高4%，从每平方呎的625令吉增至650令吉，但踏入新一年整体交易料放缓，二手房市成长或更为缓慢。”
相比下， 有地房产发展前景更为可期，这或成槟州房市新一年最大亮点。报告指出，槟岛新的有地房产项目价格持续走高，但这并未打击市场购兴， 位于丹绒道光（ Tanjong Tokong）的斯里丹
绒摈榔（Seri Tanjung Pinang ） ， 与青草巷（Greenlane ）的Island Park及Island Glades等知名邻里区的排屋和半独立式洋房，询问度仍相当高。
“斯里丹绒摈榔的2层半排屋和3层半独立式洋房，每单位的二手交易价已个别突破200万令吉和300万令吉，不过随着越来越多新屋涌入市场，料将抑制房价上涨的幅度。”
槟城第二大桥正式开通，也为诗布朗北赖房市注入活力，吸引更多发展商到此，报告披露，中低价位房产仍有很高的市场需求。
》基建希望
跟着基建买房策略仍可行
我国房市继续吹冷风，但政府从未落下基建项目的发展。除了安邦轻快铁延长线工程首阶段的4个站点去年10月底投运，捷运1号线路双溪毛糯—加影下的双溪毛糯至士曼丹（Semantan）站点也将在今年底正式开跑。
值得注意的是，去年10月获得最终核准的捷运2号线路双溪毛糯—沙登—布城（Sungai Buloh-Serdang-Putrajaya Line）如无意外将在今年6月动工建设。此外，倍受关注的轻快铁第3路线（LRT 3）工程将于2月招标。
轻快铁与捷运等公共交通今年最新进展，无疑将成我国猴年房市的一大亮点。综合专家看法，一般坐落在轻快铁与捷运计划等基建项目周边的房产，因策略性地理位置的优势，在大环境处于观望情形下，房价仍比其他二、三线城市来得稳定。纵使跟随市场步伐回调，跌幅料不至于太大。
两大支撑优势
马来西亚房地产评论家李义廉指出，发展项目跟着铁路走已成市场趋势，坐落在这些站点附近的房产普遍有两个优势，分别是房产增值潜能大及租金回酬高，吉隆坡中环（KL Sentral）的房产就是一例。
“以公交导向的发展项目（Transit Oriented Development）价格并非只升不跌，但若出现回调幅度也比较少，像是在武吉日落洞（Bukit Jelutong）或是瓜拉雪兰莪一带的房产，一旦价格趋跌则是大幅度回落。公交基建虽非决定买房的唯一因素，但无可否认却能稳定房价的基本面。”
他直言，这类型的发展项目有3大特点，即高密度发展、交通衔接方便，及多数倾向混合式发展。
“吉隆坡中环算是一个成功的公交导向的发展项目，这边有轻快铁、单轨火车与电动火车，若想逛街看电影可到Nu Sentral，周边还有办公大楼与高楼住宅，是个集休闲、住宅与工作于一体的发展。”
做足功课猴急不得
然而，就算是公交导向发展项目的策略可行，但发展商或投资者若想要在猴年“猴”来运转一番，第一大忌是避免猴急进场，才可在一片淡市中行得稳当“猴”来居上。
城市土地运用与交通规划专家吴木炎受访时说，房市低迷现象只是刚开始，投资者无需急匆匆进场，就算是坐落在轻快铁与捷运站附近的房产也要多看多想，而不是不管三七二十一就冲进场，以免得不偿失更不值得。
“早期在这些站点附近的发展项目，无论在设计或是用料方面都趋向高档，但处在现今的局面若还是一味要求高档建设怕是不可行，发展商应该检讨设计概念，须知道现代人买房产其实是在买一个良好的住宅概念。”
他直言，公交基建只是人们买房的其中一个参考条件，并非所有靠近轻快铁与捷运站的房产设计都能符合购屋者需求。
（文章未完，全文请阅第47期《大马房地产》杂志）
