我国房地产市场目前除了面对房价高企、供需错配、房产滞销等挑战外，也出现了投资者因压缩贷款问题，而出现了过度借贷的情况。有些投资者为了赚快钱，借超出自己能力范围的贷款，以致背上一笔庞大债务，最终可能因无法如期还款而面临破产。
压缩贷款和过度借贷如今已成为我国房市一个热议课题。究竟什么是压缩贷款？市场又该如何解除这个房市最新危机？在本刊的邀请下，5位房地产专家齐聚一堂，为我们一起来探讨这个课题。
环节1》问题症结
什么是压缩贷款（Compress Loan）? 目前这个问题有多严重？是否已到了危机的地步？
侯碧云：所谓的压缩贷款是指买家在同一个时间，为不同的房产向不同的银行申请房贷。若是按照他们提供的财务资料，他们只能贷款一间房子，但他们利用银行将申请批准记录上传到中央信贷情报资讯系统（CRISS）及信贷情报服务私人有限公司（CTOS）的空窗期进行操作，让个别银行以为他们只购买一间房子，于是批准他们的贷款。
这个做法的严重性在于，若是按这些购屋者的工资来计算，他们根本供不起这些贷款。例如，贷款者的月资是5000令吉，他以压缩贷款的方式购买6间价值100万令吉的房子，但他们其实并无法偿还600万令吉的贷款。
这些投资者一般抱持着房子建好后就立刻转手赚一笔，就算卖不出也可以出租，用租金补贴每个月的供期。然而，目前房市供应太多，租户和买家有太多的选择，以致他们手上的这些房子大多都卖不出、租不出，或是必须降低租金才能将房子出租，甚至需要自掏腰包来偿还房贷。
另一个更严重的现象则是，这些房产也提供套现（cash back）配套。如果每间房子可套现20万令吉，6间就能获得120万令吉，可说是一夜之间就成了百万富翁。
殊不知，这其实是发展商提高售价，所以投资者所套现的现金其实都是贷款的一部分，但很多人并没有意识到这一点，甚至拿来买豪车、手表、包包之类的奢侈品。等到拿钥匙时，他们才发现需要钱来装修，而且还有许多开销，如水电费、管理费、门牌税等等。
当他们供不起时，房子就会被银行拍卖。原本100万令吉的房子，就算成功被拍卖也仅拿回40万至60万令吉。以90%的贷款计算，他们尚欠银行30万令吉，如果无法偿还就有可能面临破产窘境。
我赞成压缩贷款是大马房市的其中一个危机。这就像一把双刃剑，若购屋者的财务能力强，这个做法确实能为他赚取更好的回酬，但如果没有足够的财务能力，纯粹认为是一个赚钱的机会那相当危险，毕竟这些人从来没买过房子，第一次进场就买这么多房子，根本不懂得要如何管理，包括如何尽快地把房子租出去。
拿督郑联荣：我也认为压缩贷款问题是我国房市目前面临的其中一个危机，如果控制得不好可能会成为一个社会的问题。
在我看来，过度借贷（over gear）和压缩贷款是完全不同的概念。我身边有很多投资者都面对超出能力范围的情况，但却不是因为压缩贷款的问题。
涉及压缩贷款的大部分是年轻一代，而这正是我最关注的原因。年轻人入世不深，他们可能连一个月数千令吉的零用钱都没办法处理好，现在突然要他们处理几十万，甚至是上百万的资产，他们准备好了吗？他们是否具备足够的理财知识和技能？
姑且不论压缩贷款的合法性，压缩贷款本身是把双刃剑，用得好能够协助投资者加快走向致富之路，但如果处理不好，就可能带来超乎你所可以想象的后果，尤其是打工一族。
我亲眼见过很多例子，一个打工族只要负债5万令吉，若只靠一份薪水来还债，可能几十年都未必完全解决。因为他们每个月有许多固定开销，像是租房、交通、娱乐、交际，额外的收入也是一两个月的花红，帮助不大。除非是有长辈帮忙，否则他们几乎不可能偿还所有债务。
黄琳琍：压缩贷款制造了过度借贷的问题，而这肯定是一个危机。对我而言，无论压缩贷款或是过度借贷，其实都是房地产投资的一种策略，并且与人们对房市前景的预测有关。有些人对我国的经济和房市发展非常有信心，认为房价可以在短时间内复苏，因此他们愿意去承担这个风险。
总的来说，这就是市场运作的一部分。有人会赞成使用这个方法来投资，同样也会有人反对；有人会因此致富，也有人失败，付出一些代价并从中学到一些经验。就像任何时候的市场，有人面临危机，但也有人找到机会。
（文章未完，全文请翻阅第90期《大马房地产》杂志）