在世界经济持续复苏，但风险犹存的大环境下，2017年已悄然走到了尾声，全球房地产市场似乎也进入“狂欢”的倒数时刻。
根据数据显示，全球房地产市场的泡沫风险，一步步升至史上新高点，预警也进一步升级。
尤其随着中国的外汇储备，在今年资本外流进一步管制以来已经连升多个月，限制走资措施看来已经见效。不过，这亦显示了中国人“走出去”买房的难度加大，不能再随意入市。这对今年的全球房地产市场来说，无疑是个不利的消息。
房市泡沫风险日益提升
随着中国对海外投资的监管力度加大，“走资潮”不如以往，今年的全球房地产市场面临巨大的考验，甚至是带来相对较大的冲击。
在市场专家看来，中国买家已经成为推高全球房价的一股力量。一旦全球的房地产市场缺少了中国买家，将经历一波较大的价格调整，甚至有泡沫破裂的风险。
近年，以中国买家为主的国际投资者在全球主要城市炒房，购屋需求增加，中国资金见缝插针渗入全球房市，俨然形成了全球房地产市场的一股主要购买力，甚至超越了当地的购屋者。
加拿大、澳洲、英国、法国、香港等在这波额外的助力推动下，成了全球房地产市场的“超级明星”。房价随之飙涨，平均涨幅不低于30%，有些城市的涨幅甚至超过投资者的预期，因而激化了估值过高的情况。
全球主要城市，尤其是来自于已开发经济体的主要城市，房地产市场面临的泡沫风险日益增加。
事实上，瑞银财富管理根据全球20个城市住宅房地产价格现况进行的分析所得，在即将结束的2017年，已开发经济体主要城市的房地产市场估值依然过高，泡沫风险也高于2016 年，资产价格长时间偏离合理水准。
瑞银研究的城市中，有四分之三位于泡沫风险或估值过高区域。
另外，高盛也指出，十大工业国或十国集团的成员国，包括比利时、荷兰、加拿大、瑞典、法国、瑞士、德国、英国、意大利、美国、日本等，房市崩溃的可能性介于20%至40%左右，而且极可能在未来5至8季之内有面临泡沫破裂的可能。
》中国
启动外汇控管措施 中资海外置业方向转变
过去几年，中国投资者积极寻找海外投资，从而分散风险。2010年，中国政府允许公民出境携带大量外汇，中国人开始在海外疯狂置产，而中国资本也被看作是推高全球房价的助力。
自2013年起，随着对人民币贬值的担忧，同时预期美元升值，加上中国房地产投资回报降低，也刺激中国的商用房产投资在海外寻求合适的投资目标。
数据显示，中国的前20大海外投资者，在过去24个月总共收购755处房地产，总计投资超过300亿美元（约1245亿令吉）。
不过，今年伊始，中国政府为了降低人民币贬值引发的资金外流压力，保持跨境资金流动稳定，避免金融市场波动，再次执行新一轮的外汇控管措施，当中包括个人5万美元（约20.7万令吉）的购汇额度重新启动。
虽然购汇额度并未缩减，但购汇的流程更为复杂，同时列明严禁境外买房、证券投资等用途。中国的这项政策，逐渐开始影响全球市场，随着中国海外投资放缓，全球房市也面临回调。
全球最大投行之一摩根士丹利指出，在海外房地产投资受到严密监管后，中国的海外房地产投资将从2016年的106亿美元（约440.5亿令吉）锐减到今年的17亿美元（约70.6亿令吉），同比下降84%。同时，这个数字在2018年预料将进一步下降至14亿美元（约58.2亿令吉）。
无论如何，《居外网》透露，过去5年，中国人海外房地产投资飙升845%，今年受到中国政府收紧并打击外资出逃的影响，预料相关数据不会进一步飙至新高，但相信将会维持过去3年历史高位。
不过，中国买家询价过的海外房产平均价格，从2016年的逾35.6万美元（约147.7万令吉）下降至今年的29.2万美元（约121.1万令吉）。
（文章未完，全文请翻阅第69期《大马房地产》杂志）