如果您问澳洲人，过去10年墨尔本的生活方式有何变化，大多数会说很少。在过去10年间，墨尔本在很大程度上并未有任何改变，不过其最近连续6年被评为世界上最宜居的城市。这是世界上任何城市皆无法比拟的记录。是什么原因促使这个情况呢？
墨尔本是一座伟大的城市，但从来没有任何人将其视为是一座繁荣的城市，直到澳洲在全球金融危机期间，凭借其雄厚的经济作为金融安全港，才让其从世界脱颖而出。
澳洲当时的总理凯文·拉德以其高超的外交技巧，将澳洲推往世界舞台。墨尔本凭借其令人羡慕的生活方式，以及强大的艺术文化氛围，很快吸引游客、发展商和投资者的关注。随着澳洲开始被世界所认识及领先，也使得房地产价格跟着飞涨。
布里斯班房子收益高
在澳洲众多城市中，悉尼以更强大的谱系和经济基础成为领导者，其增长幅度甚至比墨尔本更大。现在就看布里斯班是否会很快跟上脚步。
要了解这3座城市的现状，让我们来看看他们的基本面。表1显示了墨尔本和布里斯班比较悉尼的房价及收益差距。
例如，您会看到，墨尔本的房价仅有悉尼的72.65%，布里斯班则是悉尼房价的54.19%。单元比较的话则分别为悉尼的70.19%和55.36%。收益率方面，悉尼和墨尔本之间的房子和单位收益差距很小，而布里斯班房子收益则高出46%，单位高出33%。
| 截至2016年12月 | 中间价 | 悉尼的百分比 | 总收益率 | 悉尼的百分比 |
| 悉尼 – 房屋 |
991,000 |
100.00% |
2.800% |
100.00% |
| 墨尔本 – 房子 |
720,000 |
72.65% |
2.700% |
96.43% |
| 布里斯班 – 房子 |
537,000 |
54.19% |
4.100% |
146.43% |
| 悉尼 – 单位 |
722,600 |
100.00% |
3.900% |
100.00% |
| 墨尔本 – 单位 |
507,200 |
70.19% |
4.100% |
105.13% |
| 布里斯班 – 单位 | 400,000 | 55.36% | 5.200% | 133.33% |
更低的房价与更高的收益率，这也许是因为工作和工资的差异所造成。然而，在失业率方面，布里斯班为6.3%，稍高于墨尔本的5.7%和悉尼的5.0%。其中的差异并不像人们所想的那么显著，至少不能证明房价的差异达到50％以上。
房价与人均收入不成正比
至于平均收入如何？悉尼的人均收入为8万零132澳元（约25万4628令吉）、墨尔本7万5634澳元（约24万零225令吉），而布里斯班为7万5936澳元（约24万1213令吉）。尽管房价差距显著，但布里斯班的实际情况略强于墨尔本。
那么房屋空置率如何？也许供应过剩是抑制布里斯班房价的原因。根据SQM调查，悉尼的空置率为1.9%，墨尔本为1.7%，布里斯班为3.3%。是的，布里斯班的空置率比较高。
然而，有趣的是，布里斯班的收益率也比悉尼或墨尔本高出33%至46%，但若我们从当地低廉的房价，以及当地高收入的情况来看，就不觉得奇怪了。
看来布里斯班的较低房价是基于人口较少，从而缺乏需求而致。在澳洲的人口增长中，有三分之二是来自前往悉尼和墨尔本的国际移民。这两个城市一直是澳洲旅游局的宣传海报上的主打城市，因此并不奇怪。不过，这一情况会改变吗？
成世界级城市潜能
推动一座城市成为世界级城市的因素很多，最重要的是在商业和移民方面是否获得世界的关注。悉尼和墨尔本在许多方面已处于饱和状态，我们认为布里斯班可从中受益。
虽然我们不能保证布里斯班将在一夜之间成为世界级的城市，但我们认为随着其现状的发展，未来5年内将可以在澳洲的经济成长蛋糕中，获得相当大的份额，特别是当我们目睹这座城市及其周边地区，正经历数个历史性的重大项目。这包括：
皇后区码头：由在澳洲证券交易所上市的博彩公司Star和香港远东发展集团，以及周大福共同发展的一项9.4公顷的河滨项目，分别设有5家新酒店、3栋住宅大楼、一个大型购物中心、50多家餐饮商店、电影院和与昆士兰州TAFE合作的酒店管理学院。它将提供2000个建筑和8000个就业机会，为该州带来40亿澳元（约127.2亿令吉）的生产总值。
布里斯班地铁：价值10亿澳元（约31.8亿令吉）的高频地铁系统，每小时可以运送3万多名乘客到全城各地。
Brisbane Live：位于布里斯班河畔的这项总值4.5亿澳元（约14.3亿令吉）的国际娱乐场所，包括设有1万7000个座位的世界级剧场，将展示国际级演唱会和表演，以及体育赛事。
霍华德史密斯码头：发展总值1亿澳元（约3.18亿令吉）的项目，可振兴3.43公顷的河滨区，并创建一个新的河畔餐饮和零售区。
汉密尔顿北岸：发展总值50亿澳元（约159亿令吉）的项目，将304公顷土地转化为住宅和商业区，为1万5000位居民提供住房，以及作为1万5000名工人的就业中心。
布里斯班中心区：位于布里斯班城市中心，发展总值10亿澳元（约31.8亿令吉）的综合性混合使用区，包括澳洲第一个专门建造的W酒店、两层楼的河畔餐饮区、在一栋40层高档办公楼地下的豪华零售购物中心，以及82层楼高的豪华住宅公寓。
布里斯班机场重建：这项为得奖机场进行重建的计划，将新增加跑道、扩建航站/大厅、工业园区、酒店等。整个项目发展总值38亿澳元（约120亿令吉）。
以上这些只不过是昆士兰东南部，从阳光海岸北部到黄金海岸南的部分发展项目。事实上，这些确实是布里斯班/昆士兰州激动人心的时光。
国际发展商也开始进军布里斯班，包括著名的悦榕庄正在建造的澳洲首家6星级酒店，以及来自新加坡、马来西亚和中国的发展商。例如，绿地尽管无法获得皇后区码头项目，但这家中国发展商仍然致力于在布里斯班发展。
加上即将到来的2018年英联邦运动会，以及2028年奥运会可能在这里举行，我认为这都将使其创建为一座世界级的城市。在其两个发展较好的姐妹城市，正放缓发展速度的当儿，投资者应该再次关注这座正迎头赶上的城市。
毫无疑问，布里斯班正朝通往国际化的道路前进。