对许多投资者来说，在德国投资房地产从未成为他们的选择。相比英国人对于买房的热衷，德国人更喜欢租房。德国人喜欢长期租房，因为可以不必承担巨大的贷款压力和作为屋主所需要承担的责任。
也正因为德国人的这种态度，促使德国的房价始终处于平稳缓慢增长。此外，人口萎缩趋势，也使得德国房地产投资的前景黯然无光。
然而，随着近些年抵押贷款利率暴跌、全球经济形势不稳定，以及欧元区压力持续增大的背景下，越来越多外国买家开始在全球寻找一个适合的投资避风港。经济相对平稳和平衡的德国，开始变得具有吸引力。
随着欧洲央行走向负利率时代，抵押贷款利率的暴跌进一步推动了这一趋势。尽管区域大环境处于不稳定情况，但德国的失业率目前正处在自上世纪90年代，两德统一以来的最低水平，而且该国经济也仍不断地持续发展。
这些因素加上货币波动，以及中短期的大环境仍将处于不确定性，皆使得德国人将他们的资产转移到了一个相对稳定且风险低的领域——房地产。
房价涨幅超越英国
根据Green Street Advisors的统计，与其他发达经济体相比，德国的房价在过去40年内的增长不多，因此预计房价从后追上，将随之增长。
过去5年的增长率为5.6%，是自1970年平均年增率的两倍，而这是一个值得关注的趋势。
随着英国伦敦市场放缓，德国房价涨幅开始超过英国。城市地区房价的增长更为明显，主要是因为年轻人不断涌入城市及城市周围地区，以满足他们对工作和娱乐休闲的需求。
首都柏林毫无疑问是非常热门的房子出租中心。在法兰克福也不例外，其新建的公寓价格自2008年初以来已经上涨了59%。根据研究机构Empirica的调查数据，德国前7大城市的房地产标价，自2015年以来已上涨了14.5%，为千禧年来的最高涨幅。
我们将这种资本增长的原因归结为利率下调，也可以说是有历史记录以来的最低利率。例如，德国境内的第二大贷款机构——德国商业银行（Commerzbank），提供了超低的10年0.94%固定抵押贷款利率。对许多拥有稳定工作的富裕德国人来说，长期租房不再适合。
这并不是说这是一个短期的趋势。目前并没有直接的迹象表明利率将上升、失业率仍然非常低、德国人口正经历增长。尽管有可能只是短期情况，但有不少指标正显示德国正经历房地产荣景，并且将进一步发展。
难民涌入推高住房需求
非常有趣的是，另一个推动房屋租赁市场的因素，来自于大量难民涌入而导致的人口提升。
众所周知，德国接收的难民数量在欧洲排名第一。数以百万的难民涌入，导致了目前市场正在努力追赶上人们对住房的需求。例如，德国房地产集团LEG Immobilien已经向难民提供了约1300套住宅公寓，并且承认难民在城市的住宿需求是“一个重要的额外需求驱动因素”。
根据瑞银（UBS）的分析评估，柏林的房地产公司，包括Deutsche Wohnen和ADO Properties皆很可能是最大的受益者。
尽管要估计最终有多少难民会选择留在德国定居，并又有多少人会把家人接来一起住并非一件易事。然而，即使只有一小部分人决定留下来，德国也需要提供更多的住房供应。
德国在2015年建造了大约27万套新公寓，但鉴于过去数年的新建公寓数量供不应求，因为科隆经济研究所估计，这个数字需要提升至每年43万套，直到2020年才能满足人们的需求。
城市建筑成本高涨
市中心必须成为房地产发展的焦点，因为这里不仅是就业中心，而且也是难民最想融入和居住的地方。然而，这将导致土地成本的快速增长。
此外，包括能源效率政策在内的建筑相关法规，也将影响建筑成本。这让德国在城市，尤其是热门地点兴建可负担房地产的成本变得非常昂贵。
德国政府计划在2017年财政预算案中，增加对公共住房的投入。同时也有人提出放宽建筑条款，但这都需要一些时间才有可能实现。
德国政府近来致力于解决住房租金上涨而引发公众不满的问题，并在去年限制了租金上调的上限，即当地地区参考价格的10%。不过，新建公寓可豁免，因此对外国投资者来说，仍然是一个成长中的市场。
需求提升和有限的供应形成了一个极佳的投资环境。尽管有人说德国房地产市场已经过热了，但我们相信市场距离过热还有一段距离。
随着德国人开始从租房转向买房，我们或许将开始看到许多类似西欧国家面对的问题产生。不过，这还得视德国选举和欧洲市场其他变化，可能对其投资政策和税务方面的影响。
毫无疑问，世界其他人士将会继续关注这个市场未来10年的发展情况。我们必须权衡该国经济的实力、移民带来的房地产市场需求和利率的发展方向，以决定德国市场是否值得投资。
虽然对亚洲投资者来说，德国是一个稳定的多元化市场，但我们认为上行的潜力可能不值下行的风险，特别是当您拿德国市场和世界上较为成熟房地产市场来进行比较。
