城市和谐、房屋及地方政府部长丹斯里诺奥玛日前做出宣布，该部将发出借贷执照给予符合资格的发展商，让后者发放房屋贷款，给予那些无法获得银行房贷的购屋者。此宣布一出，立刻在房地产市场中引起千层浪。
其中，最让市场关注的是，购屋者向发展商贷款所要承担的利息。根据《1951年放贷者法令》，允许放贷执照持有人征收每年12%有抵押或18%无抵押的利息。
此项讯息的公布，又再度引起各阶层哗然。内阁因此议决，让该部门深入全面研究该政策的可行性，并拟定完整的机制。
政府出台此政策的最主要目的，是要尝试解决国内许多购屋者，因无法通过银行房贷审核，而被迫放弃购买的问题；同时也针对那些无法获得银行批准90%贷款的申请者，提供差额贷款协助。
政府认为，只要解决了房贷问题，市场所面对的滞销问题便能够迎刃而解，不但发展商能够脱售所建峻的房产项目，而购屋者也能一圆他们的拥屋梦，让房市回温，进而推动经济活动，一举数得。
无助解决房市谨慎情绪
这项政策能够舒缓现今过度谨慎的市场情绪？我认为，基于几个因素，作用不大。
第一，只有少数发展商有能力发放贷款。发展商在开发房产项目时，需要大笔资金来确保项目能够如期完工，因此发展商的现金流必须充裕。
因此，能够同时发放贷款的发展商，必然是财力雄厚的大型发展商。假设这些大型发展商只将贷款发放给购买旗下项目的购屋者，以协助推销该公司自己的房产，那么那些想要购买没有财力发放贷款的中小型发展商项目的购屋者，将无法受惠。
换言之，中小型发展商所开发的房产项目，依然面对购屋者无法获得房贷批准问题，市场也将仍然面对房子滞销的老问题，毕竟市场上有能力在建筑工程进行期间，仍然能够发出贷款的发展商不占多数。
第二，购屋者同时需举两项债务，其中向发展商融资的贷款，预计高过银行的房贷利息。一般上，购屋者之所以要向发展商贷款，是基于无法获得最大额度的贷款，而又没有能力拿出多余的头期钱。
向两方贷款意味着有两项债务必须摊还，此举必定加重负担，并导致购屋者的财务现金流出现压力。如此一来，贷款将成为坏账，该项房产必然受拍卖，居者有其屋的梦想仍然是一场空。
偿还能力才是评估关键
第三，发展商对借贷者财务状况的审核考量。银行在批准房贷申请时，必然会调查申请者的财务状况，并确定其偿还能力。唯有觉得有能力偿还房贷者，银行才会批准其贷款，以避免出现坏账。
以此逻辑推论，无法通过银行审核者的关键因素，是银行对申请者的偿还能力有保留。既如此，发展商是否会在批准贷款时，同样也将贷款者的偿还能力纳入做为批准的关键考量？
倘若发展商采取与银行相近的审核方法，那么那些被银行拒绝其房贷申请者，也将同样面对贷款被发展商拒绝的情况。除非发展商甘愿冒着相对更大的风险，批准贷款给这群申请者。换句话说，发展商是否愿意冒这项风险是关键。
允许发展商发放贷款，固然能够让购买者暂时解决房贷问题，而特定的发展商则能够成功脱售旗下房产项目，看上去似乎是个双赢的办法，来解救现今淡静的房市。然而，这项政策是否能够让房市回温，进而根治中产阶级无法拥屋的问题，我对此有所保留。
