【第103期封面故事】重新定义以租养房策略

“提问2:很多人在投资房地产时,都会采取以租养房的方式。顾名思义,以租养房即是把房子出租,然后用租金收入来偿还房贷,间接让租客来帮屋主供屋。然而,纵观当下大环境,一些房产的租金回酬甚至比房贷更低。

究竟在2022年,以租养房的投资策略是否依然可行呢?疫情前火热的短租市场,在今年的走势又会如何呢?密集度较高的公交导向发展项目(TOD)还是租户的最爱吗?”

租房平台Host A Stay创办人兼执行董事温毅骏指出,以租养房在早些年的时候确实可以实现,但随着我国房价在过去10年来翻了几倍,租金回酬的增长率却追不上,加上疫情对租房市场造成了一定打击,这种投资策略如今越来越难实现。

事实上,他本身并不赞成以租养房的投资观念,因为投资房产最大的前提是投资者本身要有稳定的经济基础来偿还房贷,而非依赖租金来供房子。

“所有的租金回酬应被视为额外收入,而不是用来还贷的主要来源,很多投资者都把这个思维颠倒了,导致陷入没有租金收入就供不起房的窘境。”

依他见解,比起以租养房,投资者应该把目光放在具有未来发展潜能的地方,并确保本身的经济条件可以持续持有房产,等待市场升值再转售获益,这种资本增值策略会是比较稳健的投资方式。

短租市场逐一分析
在租房市场中,短租民宿(Airbnb)、学区房及公交导向项目(TOD)向来被视为租金回报率较高的市场,是投资者眼中的香饽饽。

迈入新的一年,也是逐渐从疫情中恢复的一年,这些市场是否仍具投资潜力?对此,温毅骏将逐一分析这些市场的变化和趋势,从中梳理投资者和房东们在2022年的进场机遇和策略。

短租民宿》仍具投资潜力
疫情期间,短租民宿是深受影响的领域之一,令不少投资者对这个市场开始望而却步。不过在温毅骏看来,短租民宿依旧具备投资潜力,主要胥视旅游业的发展动向。

他表示,尽管遭疫情重挫的旅游业目前仍处于低迷状态,但情况只是暂时性,一旦旅游业全面复苏,相信短租市场就会随之回温。

“无论如何,撇除疫情因素,大马旅游业就有淡季旺季之分,其发展变化很大程度上取决于国家政策和大环境。因此投资者不能抱着以租养房的心态来经营短租民宿事业,而是要思考如何做到旺季能获益,淡季也能够继续生存。”

他强调投资房产一定要有正确的观念,在进场前也要进行充分的市场调查并慎选项目,确保产品符合市场需求。

“短租民宿的租户群以游客为主,因此要从地点、周边的旅游景点、当地的订房率历史、地方的未来发展等条件来考量项目,这些因素将决定你的短租房能不能产生回报。

(文章未完,全文请翻阅第103期《大马房地产》杂志)

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