马来西亚政经局势未明，进而拖累市场投资情绪之际，国内房地产发展领域正悄悄出现了一个新变化：《2012年房屋发展（控制及执照）法令修正法令》、《2013年分层地契修正法令》及《2013年分层管理法令》已从2015年6月1日起，正式生效。
这3项修正或新增法令，可被视为本地房地产发展领域的“游戏规则改变者”，资金来源向来高度依赖银行杠杆贷款的发展商，从此迎来“现金为王”的年代！
专家表示，尽管新法攸关购屋者及投资者的权益，在经济景气低迷之际，可为购屋者增添了几许保障，但相对地，新法也势必为发展商带来更多挑战，甚至面临被淘汰出局的困境，可谓“一石激起千层浪”，且看新法如何在房地产发展领域大浪淘沙！
》天秤的两端
房屋发展修正法令出台
冲击发展商利益 VS 保障购屋者权益
拿督陈福星
大马房地产发展商会槟城分会主席
美国今年杪可能宣布升息，加上中国经济成长步伐放缓，令全球经济充满变数，而马来西亚又面对油价下挫、股汇竞贬、政局纠纷等多重利空，经济前景不明朗，再度勾起国人对1997年亚洲金融危机的惨痛回忆。
尽管经济家及分析员认为，马来西亚经济基本盘强稳，危机重演可能性不大，但投资者及购屋者对18年前那一场危机心有余悸，唯恐当年多家发展商因融资不足而宣告破产、数以百计房地产发展项目被迫停顿或搁置，导致购屋者损失惨重的情况重演。
事实上，房产发展项目搁置的情况时有所闻，并非经济不景气时期才有的“产物”。根据官方统计数字，从2009年至2015年4月30日，全国也有216个私人房产发展项目搁置，共涉及4万5206个单位及2万9903名购屋者，令期盼一圆拥屋梦的购屋者沦为受害者。
虽然政府已出手重新启动其中165个房产发展项目，但这种情况其实已突显出监督房地产发展商的司法架构，即《1966年房屋发展（管制与执照）法令》（简称HDA），早已出现漏洞。
由此可见，保障购屋者权益，已成为房屋部当局的当务之急。
陈钟灵
马来西亚购屋者协会中文组主任
暂缓落实“先建后售”
为了避免更多投资者及购屋者遭殃，房屋部原定于2015年强制落实“先建后售”政策。在这项政策下，购屋者只需缴付屋款10%的定金，待所购买的房产建竣后，再缴清剩余的90%买房款。
不过，城市和谐、房屋及地方政府长拿督阿都拉曼达兰今年5月已证实，当局决定暂时搁置强制落实“先建后售”的政策，以免部分发展商因无法拿出庞大的资本，而减少推出新的房产发展项目，对市场供应形成压力，进而导致房价提升。
尽管发展商最担心的“先建后售”未强制性落实，但为了加强保障购屋者的权益，早已获得内阁批准、国会通过及宪报公布，却一直迟迟未落实的《2012年房屋发展（管制与执照）修正法令》（简
称HDAA），终于在2016年6月1日起正式生效。同时生效的还包括《2013年分层地契修正法令》（简称STAA）以及《2012年分层管理法令》（简称SMA）。
上述新法无论是新增的条例或修订的条例，主要是加重对付搁置工程的发展商，并通过给发展商设下更严格的规定，以确保他们具备足够的财力及能力，将拖延或搁置房产发展项目的风险降至最低，为购屋者带来了更多保障。
》大洗牌的前奏
游戏规则改变者 发展商受重击
萧慧洁律师
(Elizabeth Siew)
IHSV律师事务所合伙人
本地房地产市场正面临一次大洗牌的前奏！
IHSV律师事务所合伙人萧慧洁律师和莎朗吉（Sharonjit Khor）律师，对新生效的《2012年房屋发展（控制及执照）法令修正法令》、《2013年分层地契修正法令》及《2013年分层管理法令》进行深入分析后发现，新法无疑是房地产发展领域的“游戏规则改变者”，将带来巨大冲击！
萧慧洁表示，新法生效后，购屋者将扭转过去多年来一直处于被动的弱势地位，反之，发展商却面临大浪淘沙、汰劣存优的严酷考验。
她表示，目前许多发展商仍未感受到新法所带来的冲击，因为眼下经济景气低迷，许多发展商并未推介新的房产发展项目，而是集中全力促销尚未成功售出的库存单位或土著单位。
但她警告，一旦发展商要着手申请新房产发展项目的“广告准证及发展执照”（APDL），就会意识到个中的严重性。
房屋发展法令规定，发展商每推出一个新房产发展项目，都必须申请一个新的“广告准证及发展执照”，才能开始刊登销售广告以及签署买卖合约。
“新法生效后，所有在2015年6月1日之后才申请‘广告准证及发展执照’的新房产项目，都受到新法管制，必须符合更高的要求和条件。没有能力满足所有要求及条件的发展商，根本毫无立足之地。”
因此，她预见，部分资金不够雄厚的发展商，很快便会被淘汰出局，而有能力留在市场内的发展商，也可能因为现金流动受到限制，被迫缩减新房产项目的规模或数量。
分层地契修正 法令暗藏危机
发展商面对3大挑战
》挑战一
须划定单位份额及面积方可出售
莎朗吉
(Sharonjit Khor)
IHSV律师事务所合伙人
莎朗吉表示，根据旧法，推出分层房产项目的发展商，在申请到“广告准证及发展执照”后，便可开始刊登广告及销售。直到建筑竣工后的6个月内，土地测量师才会前来鉴定该建筑物是否依照建筑图测。通过鉴定后，发展商便可着手申请分层地契。
如此一来，即使购屋者已经拿了钥匙，有关单位的分层地契仍未能到手。
不过，在新生效的《2013年分层地契修正法令》下，欲推出分层房产发展项目的发展商，在未先完成以下程序之前，不准售卖有关项目的任何单位。
向地方政府提呈建筑图测获批
↓
向土地与矿物局（PTG）获取“单位份额计算证书”（SiFUS）
↓
向建筑物委员会（COB）提呈“单位列表”（Schedule of Parcel）备案
↓
开始销售
《2013年分层管理法令》另有阐明，“单位列表”的内容应包括有关项目的位置图、楼层平面图、界定图、公共空间及所有附属单位等，并清楚阐明公共资产和个人单位的范围，以免日后引起争议。
这也表示，发展商必须在初期规划阶段，就把整个项目中的所有单位份额（Share Unit）一次过计算、分配及划定，即使是分期兴建的发展项目的单位份额，也必须一并分配好，预先列入“单位列表”内，提呈予建筑委员会备案，未来若要修改，已属不易。
例如，如果发展商没有预先列明，以后若出售有关单位如停车位，便已触犯法令，将被罚款不超过50万令吉、监禁不超过5年或两者兼施。
》新法逐个看
4大重点 降低购屋者风险
陈佐彬律师
亿达法务办事处办人兼执行合伙人
究竟《2012年屋业发展（控制及执照）法令修正法令》与旧法有何不同之处，其又将如何保障购屋者的权益？在亿达法务办事处办人兼执行合伙人陈佐彬律师为我们解读和分析之后，梳理出了4大重点。
陈佐彬指出，由于政府未能在2015年落实“先建后售”机制，当局只好通过修法来加强现行的“先售后建”机制，从而进一步保障购屋者的权益。
他认同，《2012年房屋发展（控制及执照）法令修正法令》和《2013年分层地契修正法令》，旨在确保拥有足够财力的优质发展商，才能继续留在房地产发展领域内，把房产项目可能被搁置的风险降至最低。
他在介绍新法的重点时指出，新法不仅把申请发展商执照的门槛拉高，同时也加重对不法发展商的刑罚。例如，发展商若拒绝、拖延、搁置、停止施工连续6个月或以上，“即属触法”。一旦罪名成立，将面对罚款最少25万、最多50万令吉，或监禁不超过3年，或两者兼施的刑罚。
重点1：
现金为王！
修正前：
申请发展执照时，需拥有不少于25万令吉现金的缴足成本，并缴付20万令吉的抵押金。
修正后：
申请发展执照时，需拥有不少于25万令吉现金的缴足成本，并缴付发展项目建筑成本预算（不包括土地成本）的3%作为抵押金。
陈佐彬表示，过去，发展商若要推出新的房产发展项目，只需缴付20万令吉的抵押金，交由房屋部监管单位保管，便能够申请“广告准证及发展执照”（APDL），以刊登有关房产发展项目的销售广告，以及与购屋者签署买卖合约。
不过，随着新法把发展商必须缴付的抵押金，从区区20万令吉骤然提高至建筑成本预算的3%，且不能向银行融资，发展商如今只能自己想办法掏出一笔庞大的现金。
任何违反此条文者，其罚款也从过去的2万令吉增加至5万令吉。陈佐彬指出，尽管新条例将把发展商的准入门槛提高，财力不足的发展商根本跨不进来，而高度依赖银行融资贷款来运作的发展商，也将逐渐被淘汰出局，但相较于过去无论房产发展项目大小，一律须缴付20万令吉的旧法，修正后的新条例，是根据每个项目的建筑成本预算来收取抵押金。
“这对于推出小规模房产发展项目的发展商来说，倒是显得更为公平。”
》发展商看法1
现金为王发展 财力定胜负
拿督郑荣和
Kerjaya Prospek
集团总执行长
凭着为多家知名品牌发展商承建优质项目而在业界打响名号的Kerjaya Prospek，近年也兼当发展商，开发自己品牌的房产发展项目，更因为成功打造马六甲综合发展项目The Shore一炮而红。
该集团总执行长拿督郑荣和表示，新生效的《房屋发展修正法令》、《分层地契修正法令》及《分层管理法令》，无疑为购屋者带来更多保障。对于花了多年积买房、还要花大半辈子去偿还贷款的购屋者来说，更为公平与合理。
在这项新条例下，欲推出新房产发展项目的发展商，被迫砸大钱，拼财力，因此，他也认同，房地产发展领域即将迈入“现金为王”的年代。
他不否认，新法要求发展商必须缴付房产发展项目建筑成本预算的3%，将对市场上的许多发展商带来巨大冲击，但对于资金充足的发展商来说，影响不会太大。
新增供应料将减少
因此，郑荣和预见，本地房地产发展领域未来可能会出现“强者恒强”的局面，财力不够雄厚的小型发展商，将难以在市场上竞争，而能够继续留在市场上的，将是真正最具实力的发展商。
“新法生效后，许多资金不足的发展商，可能面临被淘汰出局的下场。对于资金雄厚的发展商来说，尽管竞争对手少了，但未来推出市场的新房产项目也会减少。即使是有能力继续推出新房产发展项目的大型发展商，相信也会缩减规模，令市场上的新增供应减少。”
郑荣和指出，由于马来西亚经济景气低迷，房地产市场也十分淡静，在市场需求大减的情况下，很多发展商也减少或暂停推出新发展项目，才不致于出现供过于求的况。
“新法生效后，竞争更少了，供应也进一步压减，这样一来，我们推出的房产发展项目，在市场就会更抢手。唯一的问题是，未来推出的新房产项目，售价将会攀高，除了供求关系，也因为发展商的现金流量受影响，资金成本和营运成本都跟着增加。”
》发展商看法2
现金流被捆绑 明年可能出现裁员现象
拿督斯里张孙通博士
安达集团董事经理
新法重击发展商，这进而将如何影响整个马来西亚房地产界呢？
安达集团董事经理拿督斯里张孙通博士认为，在经济不景与新法生效的双重夹击下，马来西亚房地产发展领域2016年可能会出现栽员的现象。
他指出，《2012年房屋发展（控制与执照）修正法令》对发展商提出了十分严格的要求，发展商未来要推出新发展项目时，面临严竣的挑战。
过去，“广告准证及发展执照”逾期数年，发展商都不在意，因为他们随时可以申请更新准证。但在今年6月1日之后，发展商无论是更新旧的发展执照或申请新的发展执照，都必须根据新的房屋发展法令及分层地契法令行事。
因此，手中已获得“广告准证及发展执照”的发展商，必须争取在今年之内推出有关发展项目，而项目的成功与否，甚至攸关马来西亚发展商在2016年之后的命运。
“试想，过去发展商推出一项房产发展项目，只需缴付20万令吉的抵押金。但从今往后，却必须缴交建筑成本预算的3%作为抵押金，而且这笔钱还不能向银行贷款。”
他举例，一个公寓发展项目的建筑成本是6亿令吉，发展商就必须掏出1800万令吉现金作为抵押金，直到包空交屋后才可以拿回80%，其余20%还要等到维修责任期（Defect Liability Period）结束后，才能拿回。
“若是发展商手上有这1800万令吉的资金，倒不如投入工程中，推动工程加速完工，那发展商也可以跟银行少借一点过度贷款，也不需要缴交那么多利息。”
（文章未完，全文请阅第42期《大马房地产》杂志）
