2015年全球房市展望
后QE时代来临
房市动荡不安
专家预测大部分市场会出现量价齐缩，投资热区的买气也会由热转冷
每逢岁末，各类与经济领域来年发展走势相关的预言就会陆续涌现。总部设于丹麦的盛宝银行（Saxo Bank），每到年底都会为全球经济发展趋势“把脉”，并提出预言。在该银行提出的2015年十大预言之一，就包括了英国房价预计将会重挫25%。
事实上，综合经济分析员对2015年全球主要房地产市场走势的预测，盛宝银行预测英国房价重挫，并非为单一现象。基本上，专家们几乎一致认为，全球房地产市场将陷入动荡不安的一年，大部分市场不但会出现量价齐缩的情况，投资热区的买气也会在明年由热转冷。
QE退市升息之日到来
踏入新的一年，全球经济领域的头等大事，必将是美国量化宽松政策（QuantitativeEasing，简称QE）退出市场之后，随之而来将宣布的升息时间点。
对全球经济格局影响至深的美国，终于在2014年10月底扣动了“退出”的扳机。历时6年的3轮量化宽松政策随之谢幕，这也意味着猜测多时的“后QE时代”已然真正到来。
尽管市场目前对美国升息时间的说法不一，然而升息势在必行，同时也将引领全球市场进入升息循环。届时，除了对全球经济与金融市场造成波动，房地产市场也将无可避免地受到冲击。盛宝银行的首席经济分析师Steen Jakobsen甚至表示，美国QE时代结束，对全球金融与经济领域的影响深广。全球经济将会是陷入艰困的一年，有如坐云霄飞车般的剧烈起伏。
换句话说，在宏观经济趋势与政策的影响下，全球主要房地产市场的买气与价格是否会反转，“美国后QE时代”的“升息”将会是关键词之一。
如果美国迎来“升息年”，那么“泡沫化”的疑虑也会跟着加大。在房地产市场过热的情况下，专家已经多次提出“房地产市场泡沫化”的警告，而“房价大跌论”、“房地产泡沫破裂论”等预言会否成真，将是房地产投资者今年重点关注的焦点课题。
美国何时升息为关键
美国为应对2008年爆发的世界金融海啸危机而推行的量化宽松政策退场后，全球范围内房地产市场的风险、崩盘危机为何将升级？
由于升息预期，意味着全球可能进入升息周期，低利率环境即将终结，这对投资者的心理将造成巨大的冲击，包括担心全球实体经济陷入低迷。此外，利率上升意味着房贷族的负担将加重，房地产市场的卖压也随之沉重。
无论如何，在刚结束的2014年最后一次利率会议上，美联储主席叶伦预期美国不会在新年的第一季度升息，同时委员会成员认定必须“耐心等候货币政策正常化的时机”，暗示美国消费力道虽然复苏，但全球经济环境变数仍多，决定维持联邦基金基准利率介于0至0.25%更长一段时间。
叶伦指出，美国何时升息，必须视经济表现以及通膨情况而定。在当前全球经济混沌、油价崩跌之际，美联储不打算更动政策。
美联储不急于在今年初升息，等同为市场派发了定心丸。原本市场预测，美联储预计将在今年6月左右升息，但由于目前通胀疲弱、原油价格挫跌、薪资增长乏力等元素的影响下，让美联储升息时间也变得不确定。
不过，若根据美联储对升息的预期看法，美国将于今年中旬启动自2004年以来的首次升息，利率将维持在1%以下，而2016年升息将介于1%至3%左右，长期目标则锁定4%。
美国上一次的升息循环是在2004至2006年期间，总共17次升息，升息幅度达4.25个百分点。
（文章未完，全文请阅第34期《大马房地产》杂志）
