法律先锋
Legal Commentary
萧慧洁
IHSV律师事务所合伙人
我在上一期介绍了购屋者必须在签署买卖合约前，先进行“尽职调查”（Due Diligence），以确保合约中所列明的房地产及相关资料，的确符合您所要购买的房地产，将上当受骗的风险减至最低。
事实上，“尽职调查”可分为3种类型，即查阅文件资料的“法律尽职调查”（Legal Due Diligence）、“实质尽职调查”（Physical Due Diligence）以及“财务尽职调查”（Financial Due Diligence）。
继上一期我们谈到了“法律尽职调查”之后，接下来，我将会要继续介绍如何进行“实质尽职调查”及“财务尽职调查”。
》实质尽职调查
“实质尽职调查”是指，前往实地考察您所要购买的房产之状况和质量。我们可以通过3个层面来进行调查，即居住者、装置和设备，以及缺陷与修缮。
调查居住者
您须亲临有关房产现进行实地考察，需要查验的包括：
I.房产的地址；
II.现有居住者；
III.现有居住者是否根据租赁合约居住的合法租户；
IV.若无租赁合约，现有居住者将被视为按月租户，可以通过向居住者发出一个月通知的方式，终止租赁；
V.若有租赁合约，应索取租约的复印件并查阅有关条款，以了解租约的截止日期，以及租户是否可选择更新租约。
检查固定装置与设备
若卖方是连同固定装置与设备一同出售有关房产，您须实地检验所有固定装置及设备的实质状况和条件。记下所有物品，有些买家会要求房地产中介列下所有固定装置与设备，或者您也可以拍照记录。您可以把有关房产的固定装置与设备清单及照片，附加在买卖合约上。
检查房子缺陷及修缮
检查有关房产内外及四周的状况，把所有缺陷、损毁、裂痕、漏水等情况，记录在案。若有发现任何缺陷或有物件遗漏，如电线、渠盖等，您可以要求卖方进行修缮或更换。
》财务尽职调查
您对先前进行的“法律尽职调查”及“实质尽职调查”结果感到满意后，在正式购买之前，仍需对您本身的财务进行尽职调查，以确保自己有足够的资金。
确认您的资本开支总额以及需要支付资本开支的程序如下：
支付定金
一般上，买方须在签署买卖合约后支付定金。定金一般是房产购价的10%。
不过，这个经验法则也会根据买卖双方谈判结果而有所不同。
这10%定金是可以分开支付的。例如，在签署买卖合约时，先付房屋购价的5%，另外5%则是在提出公积金存款后，或者取得“州政府同意书”（State Consent）后才支付。
融资额度
若您需要财务支援作为买房的部分资金，不妨向银行专员咨询，以了解您是否符合贷款资格，从而获取您想要融资贷款的数额。
此外，您还需要确认的是，您所获得的融资额度，是否符合买卖合约中注明的房产购价或估价。若银行根据估价批准90%贷款，而估价却比购价低，那么，您所获得的融资额度显然低于90%。
这意味着，购价的90%与估价的90%之间，出现了差价，那您就必须再掏出一笔钱来填补这个差价额（Differential Sum）。
差价额
差价额是指贷款额与购价余额之间的差额。
例如：
房屋购价 RM 500,000
已付定金 RM 50,000
购价余额 RM 450,000
贷款总额 RM 400,000
差价额 RM 50,000
何时须缴付差价额
通常，您的贷款银行会在买卖交易进行途中，才把贷款赎金（Redemption Sum）发放予卖方的贷款银行。因此，在贷款赎金发放之前，您就要把差价额付给作为利益攸关者的卖方律师来保管。
法律费用
同时，您也必须估算及拨出一笔钱，作为签署买卖合约及贷款文件所产生的其他费用，如律师费、消费税及其他开支款项。
在买卖交易方面，如果您是向发展商直接购买房产，而发展商又愿意承担律师费，您就只需要缴付开支款项而已。通常这笔开支将不会超过1000令吉。
在贷款文件方面，您可以选择自行支付有关律师费，或者将这笔费用也纳入贷款额之中。值得一提的是，律师不能胡乱征收费用，而是必须根据《2005年律师收费规则》来收取律师费。
