趋势变化 1
东盟共同体推波助澜 房地产投资添红利
东盟一体化刺激经济成长，将为投资者带来重大的契机
经历过1997年亚洲金融风暴的惨重打击之后，东盟国家开始意识到，有必要通过加强区域合作，增强区域抗击外部冲击的韧性，以保障区域的安全、稳定及发展。
因此，经过多年协商，东盟领导人终于决定建立“东盟共同体”，由东盟政治与安全共同体（APSC）、东盟经济共同体（AEC）及东盟社会文化共同体（ASCC）3大支柱组成，而2015年12月31日将是最后期限。
这也表示，“东盟共同体”将在今年杪正式成型。自此，马来西亚、新加坡、印尼、泰国、汶莱、菲律宾、柬埔寨、越南、寮国、缅甸10个东盟成员国，将不再是分散的个体，而是以一个强大的整体出现在国际社会、政治与经济舞台上。
其中，在“东盟经济共同体”下，东盟10国将成为一个在经贸上不再有关税障碍的单一市场、单一生产基地，各成员国之间将实现货品、服务、投资和技术劳工的自由流通，以拉近彼此的发展差距，把整个东盟区域转化为一个繁荣和发达的共同体，以获取更大的全球贸易占有率。
趋势变化 2
东盟经济共同体成型 5大房地产发展新格局
业务遍布亚洲、中东、非洲及拉丁美洲的全球房地产研究及交易网站Lamudi指出，“东盟经济共同体”的建立，将彻底改变整个区域的经济发展格局，尤其是房地产发展领域，预计将对区域内的房地产业带来5个重大变化。
变化1 房产需求增多
“东盟经济共同体”成立后，成员国之间的关税壁垒及贸易壁垒大大减少，成为完整的单一市场。届时，成员国之间的贸易量和贸易额将会大增。区域内的企业为了向国际市场开放门户，可能会扩充营业，因而需要在本国以外物色办公室或工厂。
同时， 在一个更自由、开放及便利的投资环境下，预料吸引更多外国企业前来东盟设立分公司， 或者把生产基地迁移至东盟；而外派职员及外国投资者也需要物色住宅房产栖身，尤其是高层公寓。
因此，“东盟经济共同体”将带动各国住宅房产、商用房产及工业房产的需求。
趋势变化 3
东盟经济共同体 如何影响商用房产市场？
- 2000年， 东盟GDP总和为6060亿美元，在2013年已达到2.4兆美元。
- 2000年， 东盟的人均GDP是1172美元，在2013年已达到3832美元。
- 2000年， 东盟吸引外国直接投资额为230亿美元，在2013年已达到1220亿美元。
- 2013年， 东盟共有6500亿美元的资金投入固定资产，占全球总额的3.8%，预计在2018年将增加至12亿美元，占全球资本组合的4.8%。
- 2013年， 东盟已有3亿1700万城市人口，预计在2018年将增加至3亿4500万人，相等于每一年以新加坡人口的规模，增加一个新城市。
- 2013年， 东盟拥有3630万个总收入达1万美元或以上的家庭，预计在2018年将会倍增至7970万个家庭。
以上数据代表了什么？
根据仲量联行指出，这些数据最终将转化为对区域内办公空间及物流设施的强劲需求。同时，消费支出的增加，也将支撑零售商场及相关基础设施的发展。莱坊亦指出，东盟市场一体化后，成员国之间的关税及非关税壁垒将逐步消除，进一步刺激区域内的贸易和投资大增，其中部分成长动力来自当地企业布局扩大至本国以外的地区，从而带动市场对商用房产的需求，包括工业房产、办公空间、零售空间等。
办公空间需求强劲
据估计，到2030年，“东盟经济共同体”的GDP将高达10兆美元，令许多跨国公司对这个庞大的市场虎视眈眈，希望利用这里快速增加的中产阶级，以及位于中国、日本、印度中间的战略位置，开拓更多商机。
因此，在“东盟经济共同体”成立后，可以预见有更多现有企业需要拓展业务，新生企业也想在这个市场分一杯羹，因此，市场对办公空间的需求将会增加，预计区域内主要城市的办公楼的空置率，将逐渐下降至新低点。
例如，印尼过去5年对办公空间的需求量增加了近150%，菲律宾对办公空间的需求也创下纪录，而吉隆坡、曼谷等其他东盟城市，办公室租金也分别上涨了1%至4%不等。
未来变化：
- 高价值及国际性的服务业，将转移至核心市场。
- · 新加坡在银行及金融服务业的领先优势将扩大，可吸引到区域内的人才。
- · 吉隆坡、曼谷及雅加达将从国内不继增长的服务业中心受惠。
- · 吉隆坡、曼谷及雅加达服务业中心，将提供较高薪金，可吸引到区域内的人才。
专家看法 1
不进则退 大马须发力竞争
面对最佳的时机、最强的竞争，拥有最好优势的大马，会否又再度被对手抛在后头。
当投资者的目光逐渐转移并聚焦到东盟市场，力争这个快速增长的市场份额，本地房地产领域面对“东盟元素”的大势所趋下，如何顺势而上，突围而出？
我国著名的国际房地产投资顾问拿督斯里郑水兴，以灿烂蓬勃的“青春年华”形容目前正处于起飞阶段的东盟市场。
他认为，如同青春期是人生中最宝贵的黄金岁月，如果我国房地产领域错过了当前东盟市场发展的青春期，将错过进一步推动房地产市场发展的黄金时机，今后很可能会逐渐失去在本区域的主导优势，就像是把青春的时光付之东流的道理一样。
“现在是大东南亚时代创建的起步阶段，就像是人生中正要起飞的青春年华。如果本地房地产领域未能及时把握时机，错过了在大东南亚时代的起步阶段就积极跟进的机会，未来5年将会面对更艰巨的发展环境。”
专家看法 2
基建发展带来千亿商机 大马业者走出去找市场之余，也要发展国内本身特色。
基础建设除了能够改善一个国家的民生，同时也是经济成长的重要推动力之一。对于正在崛起阶段的东盟来说，基建发展更是不可忽视的部分。
近几年来，东盟各国积极发展基础建设。譬如，印尼新任总统佐科威在上任后便公开表示，将会拨款1600亿美元建设国内交通设施，并鼓励外资前往投资；泰国也改变政策，将基础建设资金从过去的2兆泰币，提升至3兆泰币以上；越南与其余国家也都纷纷展开各种基建计划与项目。
我国政府在2014年财政预算案中，已宣布将在西马落实7项总值482亿5000万令吉的基础建设项目，并拨款270亿令吉启动婆罗洲大道，为东马基建与交通带来更多便利。
由此可见，目前东盟各国都极为重视国内的基建设备发展。然而，基建的发展又将为各国带来什么机遇及挑战呢？
利用基建推动经济
马来西亚安邦智库分析员洪文杰分析，各国积极发展基建的其中一个主要原因，便是推动国内经济稳定发展。
他指出，在2008年金融风暴过后，随着大批资金投入东南亚市场，带动其经济发展至一个层次。
然而，若东盟各国想要维持经济的稳定性，便需要推动国内消费，而基础建设是带动及提高民间消费最佳方法之一。
此外，对于相对落后的东盟北部国家，即柬埔寨、缅甸、寮国及越南来说，基础建设的发展尤为重要。唯有将基建设施做好，才能让更多的经济与消费活动从市中心溢出至周边地区，甚至延伸至更大的范围。
“随着未来几年全球经济放缓的情况下，大型基础建设便是能让经济成长的一个主要推动力。”
专家看法 3
大马房地产法律具优势 未限制外国人置产，外国人同样获得大马联邦宪法的保障
“东盟经济共同体”成立在即，东盟10国都在积极布局，准备打开门户，迎接区域内以至全球投资者的到来。然而，并非所有东盟国家都张开双臂，欢迎外国人来置产；反之，大部分东盟国家都有制定法令，明文限制外国人在境内直接拥有房地产，除了马来西亚。
因此，从法律的角度来看，马来西亚房地产市场迈入AEC时代后，机遇应当大于挑战，就看政府和房地产业者如何运筹帷幄，采取积极正确的战略战术。
活跃于房地产领域的亿达法务办事处创办人陈佐彬律师称，新加坡是东盟区域最先进、最开放以及透明度最高的国家。不过，在允许外国人置产方面，马来西亚却是最开放的，也是唯一一个允许外国人直接拥有房地产──包括永久地契房产的国家。
这也表示，外国人在马来西亚购置房地产的产权，是获得宪法保障的。
专家看法 4
大马商用房产 过剩压力可解 东盟经济共同体刺激外企庞大需求，超级办公大楼发展受看好
作为一国之都的吉隆坡，是马来西亚商用房产最集中的城市，政府为了赶在2020年达到高收入先进国家的宏愿，近年在大吉隆坡启动了多项标志性的超级办公大楼，以致办公楼市场在
缺乏强劲需求作为后盾的情况下，供过于求、租金受压的情况加剧。
不过，“东盟经济共同体”成立后，相信将发挥“吸金效应”。倘若马来西亚政府和私人界能够掌握这个契机，提供多项优惠方案、硬体建设与免税措施，鼓励国外企业进驻马来西亚，设立
分公司或企业总部，可望引爆庞大的商用房产需求，纾解办公空间供应过剩的情况。
第一太平洋戴维斯（马来西亚）执行主席博伊德（Christopher Boyd）指出，截至2014年杪，大吉隆坡已有多达9660万平方呎的办公空间，这还不包括布城和赛城的办公大楼。
预计在2015年及2016年，分别还将有720万平方呎及670万平方呎的办公空间建竣，释入市场。
（文章未完，全文请阅第38期《大马房地产》杂志）