“提问4：房地产科技日新月异的发展，促使投资模式出现了许多变化，而分式产权投资项目（Fractional Ownership）也从购买房产投资信托基金（REITs）发展至其他项目，像是近年来许多榴 种植地投资，便是以分式产权投资模式出现。
让人们感到好奇的是，来到2022年，这种房地产投资模式是否已经更加成熟？进场的机会又在哪里？投资者需要注意的事项又有那些？”
所谓分式产权，即指购买房产的部分产权，若在上市的体系里就是房产投资信托基金，尚未上市就是私人房产投资信托基金（Private REITs）。
Syarikat Ong执行合伙人兼税务顾问黄琳琍认为，在全球经历冠病疫情之后，REITs将面临需要重新审视的挑战。投资者想要进场，也需要了解REITs的转型方向是否符合预期。
首先来看上市REITs，目前大多数为商业房产项目如办公楼、商场、酒店、医疗、工业、会展中心（MIEC）等等，这些领域在疫情期间都受到或大或小的影响。
以办公楼为例，随着居家办公的兴起，以及数字化、6G网络、元宇宙等趋势，办公楼是时候需要重新探讨新的成功模式，以及重新审视自身的价值。
“购物商场也是如此，在网购大热之下，人们依然会选择到购物商场用餐和聚会，市场需求仍在，但我相信空间面积和应用会出现变化，从大型到小型到用处都会有所改变，以及生意模式上的改变。”
4因素影响成败
至于私人REITs，企业该怎么做才可以上市？除了上述几个商业房产领域之外，住宅房产是否有潜能发展成REITs呢？
黄琳琍对住宅房产REITs的发展一直充满期待，它可以拥有多种营运与交易模式，像是分式产权、标记产权（Tokenization）、时间共享（Time sharing）等等，而不论哪种模式，回酬永远是成与败的关键。
“分式产权其实不是新的概念，多年来陆续有人在探讨可行性模式，比如投资整栋公寓进行专业化管理，惟市场上至今尚未出现显著的成功案例。”
询及箇中原因，她分析了以下4个因素。
因素1 产权拥有倾向
最近较为热门的分式产权投资项目，便是榴梿种植地。营运者只要把种植、销售、通路等工作做好便能产生盈利与回酬，投资者不会想要去拥有土地的想法。
房产却不一样，人们还是倾向于想要个人拥有的投资项目，如果投资者有能力，可以自己购买单位和自己经营管理，不论好坏都是自己拥有的实业资产。
（文章未完，全文请翻阅第103期《大马房地产》杂志）