REHDA 2015年上半年房地产调查报告
大马房地产业面临严竣考验
2015年房地产交易市场受到政局势不明朗化而疲软不振，加上《2012年房屋发展（控制及执照）法令修正法令》于6月1日生效，让发展商无不感到吃力！
在马来西亚房地产发展商会（REHDA）于9月11日公布的“2015年上半年房地产业调查报告”中，各种数据皆反映出发展商此刻正面对重重压力，举步维艰。
尽管顺应市场需求，提供可负担房屋的发展商所有增加，但仍持续面对诸多挑战，如地价及原材料上涨、经商成本增加、劳工问题、贷款被拒率持续上升等。
值得一提的是，尽管房市静淡，但在消费税开征及令吉狂泻的双重夹击下，不断推高建筑成本，导致房价在一片不景气之中，反而出现逆势上行的压力。
尽管发展商普遍对于今年上半年的市场感到悲观，但预计下半年的情况会稍微好转。让我们从发展商观点来看目前本地经济挑战，共同探讨本地房屋及房地产领域的发展。
》挑战篇
挑战1：
令吉贬值
经商成本上涨
该会主席拿督斯里法特依斯干达在公布调查报告结果时，不断被媒体记者追问，令吉汇率跌跌不休，是否对房地产市场造成冲击。
对此，他坦承，令吉贬值已经造成部分建筑材料的成本上涨20%至25%，若期待房价未来将下跌，恐怕会落空。
根据调查报告，高达71%受访发展商表示，比起去年下半年，今年上半年的经营成本增加不少，其中81%因而受到“严重影响”。
他指出，当令吉走势强劲时，向外国进口钢铁、洋灰的成本，比使用本地原材料更便宜，但如今因令吉疲软，导致进口成本加重。
》销量篇
销量一跌再跌 滞销单位日增
接受今次调查的125家发展商当中，只有60家在2015年上半年有推出新房产发展项目，另65家则没有推出任何新发展项目。尽管如此，今年上半年推出的新发展项目，比去年同期微增，其中绝大部分是赶在消费税于4月1日落实前推出，相信是因为发展商希望赶上消费税前的购屋潮。
奈何，这股购屋潮并没有如期而至，以致发展商在今年上半年的销售表现受挫。
根据马来西亚房地产发展商会今年在西马各地举办的大马房地产展销会（MAPEX）成果，可看出各地房地产交易趋势，除了吉兰丹及彭亨处于增长之外，其他州属皆下滑，而总体销售量也已下跌。
》房价篇
下半年房价持平
吉兰丹异军突起
在房价走势方面，根据“2015年上半年房地产业调查报告”，上半年推出的住宅房产项目中，50万令吉以下的可负担和廉价住宅，以及50万令吉以上的中高价住宅，各占一半。
去年下半年，发展商在西马推出的住宅房产发展项目，以价值介于20万以上至50万令吉的可负担房产居多，占53%，而价值50万以上至100万令吉的中高价房产有34%。
但到了今年上半年，属于这个价格范围的住宅房产项目减少至37%，反而是价值50万以上至100万令吉的中高价房产居多，增至42%，此消彼涨。
不过，进一步分析后发现，发展商在“国库控股研究”（KRI）8月公布的一项研究报告称，马来西亚房价的可负担性堪虞，因为可负担房价中值，应为平均家庭年收入的3倍，但如今马来西亚的平均房价中值，已达平均家庭年收入的4.4倍。其中，吉隆坡和槟城的均房价中值，更是分别高达平均家庭年收入的5.4倍及5.2倍的“严重无法负担”水平。
对此，法特依斯干达不以为然，他不否认在某些特定地区的某种类型房产，价格确实飙涨过高，但事实上，马来西亚房地产发展商会的调查报告以及全国产业资讯中心（NAPIC）的市场报告均反映出，在过去30个月，发展商所推介的新住宅房产项目价格，一直维持在稳定水平，涨幅仅介于2%至3%。
“调查显示，20万以上至50万令吉的住宅房产，依然主导着今年上半年的房地产市场，在许多热点地区依然可以购买得到50万令吉以下的房产，包括巴生河流域。”
他举例，在雪兰莪州，直落昂、龙溪、乌鲁冷岳、加影、直落玻璃等地，西马各州推出的住宅房产项目，售价大多与去年下半年持平，意即过去半年来，房价并没有上涨，也没有下跌。
（文章未完，全文请阅第43期《大马房地产》杂志）
