要找到一间适合自己的完美房子并非易事，整个购房过程有很多细节需要注意，尤其是涉及法律方面。因此，确保买卖协议中的所有条款和条件能充分保障买卖双方的利益，显得十分重要。
什么是买卖协议？
买卖协议（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）是一份买方和卖方之间所签订具有法律约束力的合约。当中列出了有关交易的各个细节，包括条款与条件、房产信息、交易价格、贷款详情、移交空屋详情等等，目的是保障买卖双方的权益。
简单地说，买方和卖方就某些条款和条件达成共识，并将其记录在买卖协议中。双方在整个房产买卖过程中都必须遵守相关条款和条件，履行合约内容。
然而，如果其中一方要取消买卖协议，那该怎么办呢？
假设发生了违约的情况，违约方必须向另一方支付协定的违约赔偿金，这是双方达成的共识。
若买家在签署买卖协议之后取消交易，那么买家就必须向卖家支付赔偿金，一般是房产购买价的10%。这一条款通常都会出现在标准的买卖协议中。举个例子，假设你购买一间30万令吉房产，若中途退出交易，你就得赔偿卖家3万令吉。
同样地，若卖家在签约后反悔不卖了，则必须把已收取的款项全额退回给买家，甚至另外支付一笔赔偿金。
不过，如果买家认为自己耗时耗力、好不容易才找到理想的房子，而卖家给予的违约赔偿不足以弥补其损失，那么买家是否可以要求卖家继续进行交易转让空屋持有权呢？
这取决于买卖协议中是否有纳入“特定履行条款”。
什么是特定履行条款？
特定履行条款是一种受到《1950年特定救济法令》（Specific Relief Act 1950）约束的公平救济措施（equitable remedy），允许合约一方当事人入禀法庭，要求违约方继续履行其合约义务。
简单来说，当买家遭到卖家违约，则可以要求其律师根据买卖协议中的特定履行条款，向法庭申请发出特定履行令，强制卖家转让该房产的持有权。
值得注意的是，《1950年特定救济法令》第21条文阐明，特定履行令的颁发由法庭酌情决定。以下分享两个真实案例做进一步讲解。
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