2015年马来西亚房地产市场充满严峻挑战，好不容易熬过了风云变幻的一年，房地产业者和投资者都迫切想知道：2016年的房市景气将会回温，还是雪上加霜？房价将因成本加重而继续上涨，抑或因
行情欠佳而下跌？应该继续以退为进，还是要转守为攻，逆市进场？
房地产专家及市场研究机构，针对当前市场现象及经济指标作出精深辟透分析后，异口同声地看淡今年房市，不但将充满更多挑战，甚至将是自2008年房市突飞猛进后，最低迷的一年。
大马房市已经完全处于“买家市场”。琳琅满目、价廉物美的房子正在市场上等待消费者选购，卖家将使出浑身解数，提供最优惠的配套来为自家产品宣传，而这股趋势变化，是否能够为市场带来翻转
性的变化呢？
毫无疑问，房市的发展不会只是简单地由“买家”和“卖家”之间的自由市场来决定。究竟买家市场的到来意味着什么？今年的市场绝对值得投资者、买房者、发展商、经纪中介、银行及所有业界人士去抢
先关注。
》现况分析
2016年房市持续看淡
各项数据唱衰市场表现，最快要到2017年才可恢复
每逢新旧年度交替之际，房地产业者及投资者都希望找到传说中，可以预视未来的魔法水晶球，以洞悉市场下一步走势，提早部署应市策略，尤其是在当前全球经济走势不明、大马房市景气低迷的时期。
尽管房地产专家及分析师们手中，都没有可以准确预测赢家或输家的魔法水晶球，但他们在深入分析当前的市场现象及经济指标之后，大多看淡2016年大马房市的表现，并表示房市最快要到2017年才可恢复。
另外一个共识则是，大马房市已由前几年的“卖方”市场进入了“买方”市场。基本上，买方市场对消费者有利。
买方在交易中将处于主动地位，可以在宽松的选择环境中货比三家，进而购得价廉物美的房产项目，实现更大的消费满足。
NAPIC：首3季跌跌不休
由于全国产业资讯中心（NAPIC）尚未公布2015年房市交易的完整数据，因而只能根据该中心公布的截至2015年第3季的数据，窥豹一斑。
据统计，2015年首3季的房地产成交价“跌跌不休”：第1季按年下跌12%、按季下跌2%；第2季按年下跌3%、按季下跌7%；第3季更是按年下跌18%、按季下跌7%。这也表示，2015年首9个月的房地产成交价按年下跌了11%。
房市急冻，除了因为国家银行实施严苛的贷款政策之外，2015年4月1日消费税正式开征后，房市也遭到多重宏观不利因素夹击，包括美国正式升息、中国经济放缓、国内政治动荡、国际油价暴跌、马股疲弱、令吉重贬、人民生活成本加重、可支配收入大减等，令市场投资情绪低落，房市购兴也大受打击。
值得注意的是，马来西亚房价指数（HPI）在2015年第3季，按年上升了5.4%，但升幅已经连续6个月收窄，也是2010年以来升幅最低的一季，甚至远低于5年平均的9.7%。
若从地域上细分，森美兰、玻璃市、砂拉越和霹雳在2015年第3季的房价指数升幅最高，分别是7.3%、7.2%、6.7%及6.6%。至于国内传统房地产热点城市，房价指数升幅平稳，包括吉隆坡上升5.3%、雪兰莪上升6.2%、槟城上升3.5%、柔佛上升3.0%，但升幅全都比上一季低。
全国只有吉兰丹的房价指数在2015年第三季出现负增长，微跌0.2%。
由此可见，2015年房市交投萎靡已毫无悬念，而各种利空持续发酵，使到今年房市走势也不容乐观，预料需求疲软、交投放缓的情况将延续。
》置产焦点
5招让您 在买方市场占先机
我国房市交易2015年急冻，多州房屋成交量及成交额双双下滑。踏入2016年，情况料只会更糟，但这并不表示购屋者就得搁置购屋计划，毕竟屋价只会随着原料成本节节走高，再等下去也只能眼睁睁看着屋价上扬。
正如股神巴菲特的名言：“别人贪婪时恐惧，别人恐惧时贪婪”。既然是买家市场，岂有不入场之道理。且让房地产业界人士为我们剖析2016年5个置产焦点，以便在买家市场中辟出一条康庄大道。
焦点1
转往二手房市寻宝
数据显示，二手房市供应更多于新屋，我国房产交易量中，也有至少70%来自二手房市。只不过新盘在发展商的大力宣传下，自然获得较多的市场关注。
作为2016年较为精明的投资方式，不应只局限于新屋发展，同时也要关注二手房产。
尽管二手房屋没有发展商提供的优惠与回扣等购屋奖掖，不如新盘诱人，但其价格一般比新屋便宜20%至30%，长期的拥屋成本相对更低，且还能实质观察屋子建设、周边邻里情况与租金回酬等，更符合精明投资目的。
部分投资者非常关注购屋的前置成本（Upfront Cost），但PPC国际产业公司总执行长西华山克却指出，就算二手房产没有购屋回扣等奖掖，前置成本比新屋更高，但长期的拥屋成本将绝对比新屋来得低。
“购买二手屋的好处不只这样，你还能清楚看到实际的房产面貌、了解左邻右舍、租金回酬等，更重要的是选择也较多，可以慢慢比较、慢慢选。”
西华山克也透露，二手房市大热的现象早在2015年时已成趋势，但在2016年将更为显著。
值得注意是，在2012年与2013年以投机目的购置的房产，也将陆续在今年竣工，但在产业盈利税（RPGT）等打房政策下，这些投机客料很难脱手房产，恐需背负房屋贷款。为了减轻房贷压力，他们可能减价出租手中的房产，租户有望以理想的价格，在良好的地点租到好房子。
》发展商布局
买方市场来了 发展商如何应对？
买方市场为广大消费者带来益处，却为发展商带来压力和挑战。买方市场形成后，企业之间将为了争夺市场份额，势必展开激烈竞争。
市场分析认为，鉴于目前市场不确定状况，导致了市场的疲软情绪，发展商已经纷纷调整了今年的销售目标，并为即将要推出市场的发展项目重新部署。
这意味着，投资者和购屋者将很有机会在今年的新建房产市场中发掘惊喜。
许多发展商为了刺激买气，将推出各种奖掖和促销手段。例如，近来就有一家顶尖发展商，竟为买家提供了高达29%的回扣，这是前所未见的情况。
不少发展商在受访时，也承认他们将提供更优惠的购屋条件，以吸引买家，催谷买气。
将项目分拆多个子阶段
锦绣发展私人有限公司（Tekat Maju Sdn Bhd）执行董事李仲勤表示，2015年的房市受到几个因素影响，包括银行严格审批贷款申请、全球经济仍缓慢复苏、国家政经波动等，有意购屋者纷纷采取观望政策，暂时退居场外，但这不代表本地房市已进入寒冬，有些地区还是有需求与购买力，胥视地方而定。
“在我看来，我国整体房市或在今年下半年回稳，毕竟市场需求仍强劲，大部分人对于房子还是有很大的期待与向往。至于在吸引外资方面，我国在教育、房地产投资及医疗等领域的发展表现仍相当稳定，相信还是可以吸引外来投资，现阶段对于房市发展而言，只不过是一个过度期。”
他坦承，自从消费税于去年4月推行以来，无论是购屋者或发展商都面临负担加重的局面。发展商最重要是看能如何调整及吸纳成本，并帮助购屋者成功拥屋。
该公司将针对现今房市发展走向调整发展策略，比如将原本一期的发展，就拆成3、4期的子阶段（Sub-phase）发展，让市场有时间与空间消化这些项目，也有助于减低滞销风险。
》影响房市因素1
经济低迷恐拖累房市
大马上半年经济环境将继续面对各种挑战
经济变化向来是影响人们购屋信心的一大因素。每当经济步入低迷，人们因担心风险提升和失业率上升的负面影响，而更加谨慎消费。
回顾2015年，马来西亚经济乌云罩顶，外有美国宣布加息、中国经济放缓、国际油价暴跌等利空，拖累令吉贬值、马股走低；内有一马发展公司债务丑闻、政局纷扰、消费税等负面因素，
打击市场情绪及投资信心。
就在2015年结束前夕，国际原油价格再次改写7年新低，跌破每桶35美元的关卡；而疲弱的令吉在过去一年来，已贬值超过20%。
显然，进入2016年之后，顶上乌云仍挥之不去，预料上半年的经济环境将继续面对各种挑战。
大马经济成长放缓
根据统计数据，截至2015年第3季，大马在这一年首9个月的经济成长5.1%，低于2014年的6.1%，显示大马经济正在放缓，并反映在内需上。第3季的内需减至4%，成为2009年第4季以来的最低水平。
在2016年财政预算案中，纳吉政府预计大马2015年的经济成长为4.5%至5.5%之间；但预料2016年的经济成长将放缓至4%到5%的水平。
美国经济咨询局执行副主席、首席经济学家范亚克则预测，大马经济成长放缓的趋势，将持续至2017年。
马来西亚工业发展金融（MIDF）在2016年展望报告中指出，尽管国内经济弥漫在一片负面情绪中，但基于近期的出口反弹，预计今年的私人开销方面将有所提升。
不过，该报告并不排除经济下行的风险。原油价格偏低、全球经济持续放缓、金融市场的不确定性，以及本地政治的不稳定，将成为今年主要的担忧，因此维持今年经济成长5.0%的预测。
该机构也预测，我国经济将在今年首季进一步下滑，直到第二季才开始回弹。无论如何，随着全球贸易活动的复苏，该机构预计我国下半年的经济成长，将优于上半年。
》影响房市因素2
市场期盼救市政策
房市跟股市一样，最怕政策干扰。回顾2015年房产大事件，银行贷款被拒问题始终是导致本地房地产市场发展缓慢的最大阻碍。
为了抑制马来西亚人家债高筑的问题，我国政府和国家银行陆续在2013至2014年期间推出多项房地产冷却措施与新政策，如取消发展商承担利息计划（DIBS）、调高房产盈利税、第三房贷最高上限为70%等等。
其中，严格的贷款审批条件，导致贷款被拒高企不下，也被视为是导致房市欲振乏力的主要原因之一。
尽管在打房措施效应显现之后，我国政府和国行在过去一年里皆没有再下重手打房，但对于房地产界、投资者，甚至是购屋者而言，随着全球经济开始放缓，加上房市不再像数年前般火热，政府应该依照目前的局势，对政策作出调整，以提振目前低迷的市场。
呼吁国行松绑贷款条例
Swhengtee集团创办人拿督斯里郑水兴认为，2016年将是大马房市最糟的时期，若要打破这个僵局，政府是时候检讨打房政策，包括放宽贷款条例，以振兴房市。
“2016年将是过去8年以来表现最差的一年。百物涨价已打击了消费者的购买力，加上银行严格审批贷款，让消费者更是不易获得贷款。今年的房地产交易料持续淡静，如要扭转这个局势，就必须依靠政府的政策来刺激市场。”
Smart Financing总执行长蔡立威从融资角度分析，直指房价在过去几年暴涨，令民众收入远远追不上房价涨幅，是导致贷款申请难度越来越高的主要原因，尤其是对于月收入5000令吉以下的中低
收入阶层，银行的审核标准更是严格。
大约7年前，房屋贷款的获批率一般都维持在65%以上，但2015年第1季的房屋贷款获批率却只有53%，到了第3季已跌至47%，而商业房产贷款获批率更糟，跌至41%，令蔡立威不禁直呼：2015年
的房贷获批率确实很糟糕。
“从数据来看，去年有超过一半的房贷申请被拒，毫无疑问成了打击房市交易的主要因素之一。不过，我不认为国家银行会在今年放宽贷款条件，贷款申请只会越来越困难，房市也将继续走软。”
（文章未完，全文请阅第46期《大马房地产》杂志）
