投资策略1
大东南亚时代效应续发酵
郑水兴: 从3大方面部署
马来西亚从2015年开始迎接“房地产钻石8年”
2014年，对于我国乃至全球经济来说，都不算是安稳的一年。国际原油价下跌、汇率波动、美国量化宽松政策退出市场等等，加上中国经济步入“新常态”的转型期，种种事件都对全球经济带来了一定程度的冲击。
步入2015年，情况未见改善，原油价格更是于1月19日跌破50美元，导致我国经济出现波动，市场对国家经济未来发展愈发担忧。4月1日即将推行的消费税新制度也存在许多疑虑，更是导致消费者的情绪受到极大的影响。
“世界经济的变化将带来很大的冲击，今年的房地产市场不能够再以一般思维解读，而是需要非常专业的投资策略。”郑水兴国际投资联盟创办人拿督斯里郑水兴在谈到今年大马房地产的投资策略时，第一句就一针见血地道出，在这个“房地产春秋”时期，只有运用得当的策略，才有机会成功。
这位被海外媒体喻为“大马房地产教父”的房地产专家，在以宏观的角度为大马房地产把脉时道出，全球经济已经出现了巨大的变化，连带影响房地产市场的发展不如前几年那么理想，但这并不意味着市场处于“崩盘”的边缘。
实际上，他在5年前一直提出的“东南亚步入黄金十年”的效应仍在，只不过随着目前局势的改变，在步入“黄金十年”的下半段，即2015年至2020年这个时段，房地产投资不能再墨守成规，而是应该采取更具策略性与国际观的投资模式应对。
》大局势
区域转型 东盟国家百花齐放
郑水兴表示，尽管全球经济处于不稳定状态，但他对东南亚庞大且具潜能的市场仍深具信心。今年年底将是“东盟经济共同体”全面建成的一年。届时，东盟各国间在贸易、投资、服务等方面合作的开放及一体化，将让东盟成为最不可忽略的市场之一。
在经济全球化和区域化浪潮的推动下，东盟也将迎来区域经济一体化的时代。“东盟经济共同体”协议将在2015年末正式开跑，东盟成员国之间的关税壁垒消除，而经贸、人才的流动性大幅提升，将吸引全球各国更加重视东盟市场，特别是在投资方面，将有更多的生产基地迁移至东盟。
“同时，相较于10年前的封闭情况，如今东盟10个成员国也纷纷实施开放政策，成了很大的诱因。在全球经济增长相对放缓之际，大多数企业都决定削减成本，并搬迁到相对便宜的地方继续营业，而东盟国家很可能成为最大的受益者。”
除了原本就非常欢迎外资的我国之外，泰国在去年也实行了中国游客免签证政策；而缅甸政府更为了改善基建发展，而在2013年1月份正式宣布允许外国投资者竞投电讯牌照，并计划在近期内对外国企业开放经济特区的保险市场；菲律宾也在去年宣布允许外国公司全数持有银行股权。
郑水兴指出，从各国政策改变与开放市场的态度均可看出，整个东南亚正处于经济转型状态，而当这些国家选择开放让外资进入，也将带动当地的人口、基建、经济、旅游、房地产等领域的发展。
投资策略2
发展商调整市场策略
张孙通：投资者能以合理价格买好房产
所谓“春江水暖鸭先知”，房地产市场的冷暖如何，冲在最前线的发展商也最先感知。
本地著名发展商安达曼集团董事经理拿督斯里张孙通坦承，马来西亚房地产市场“躺着赚钱”的日子已经过去，随着交易放缓，观望气氛浓厚，不仅投资者需要小心翼翼，发展商也会调整策略，令房地产市场回归理性。
“2014年是发展商进行大整合的一年，我们会看到许多大型发展商因为前几年推出太多房地产发展项目，来到2015年后不得不改采保守策略；反之，
许多中小规模的精品发展商（Boutique Developer）却蓄势待发，准备在2015年大展拳脚。”
他认为，消费税的落实，对房地产发展商的冲击不大，虽然会导致成本上涨3%至4%左右，但鉴于市场放缓，相信许多发展商会自行吸纳消费税所产生的部分成本，不会出现房价在一夕之间飙涨的情况。
对于张孙通来说，2015年虽然充满变数，却也是充满机会的一年，他对这一年的房地产市场趋势作出预测，并提出精辟的发展策略。
预测 1
新房产项目 价格更合理
房地产景气不仅与经济大环境息息，也深受市场情绪的牵动。过去几年，房地产投资情绪炽热，不管发展商推出什么项目、不管房产项目定价再高，都会被投资者抢购一空，也导致房地产价格屡创新高。
“房市景气大好时，发展商推出的新房产项目，普遍出现定价过高的现象，因为市场需求十分强劲，发展商并不是根据市价来定价，而是以房产建成后的未来价格定价，但在种种利好因素下，投资者还是照买不误。”
不过，如今形势已出现变化。根据他的观察，大部分房地产发展商在2014年的销售业绩均不达标，甚至连财力雄厚的上市房地产发展公司，也被迫将销售目标下调25%左右。
因此，他相信，发展商在2015年会减少推出新房产项目，以降低销售压力。与此同时，发展商也会以更实际、更合理的价格，为新房产项目定价。
投资策略3
要买房自住10策略
西山华克：到二手房市淘宝
少了炒房的因素，真正购屋者和投资者入场最佳时机已到
尽管很多人感觉到，过去一年的房地产市场格外淡静，但交投放缓的情况主要是发生在新建的房产市场，因为许多发展商已大规模缩减或暂搁推出新房产项目。不过，二手房产市场的发展实际上还是非常炽热，而这股趋势将延续至2015年。
马来西亚房地产代理公会（MIEA）主席西山华克甚至表示，目前马来西亚房地产市场比前几年来得更健康，因为在政府打房及打债措施下，房地产投机炒作的情况已经大大减少，特别是发展商承担利息计划（DIBS）的取消，以及银行紧缩贷款措施，令大部分投机者已无机可趁。
目前能够留在市场内的，才是真正的购屋者和投资者。
换句话说，少了炒房的因素，真正购屋者和投资者入场最佳时机已到。
全年交投情况可能微扬
西山华克根据全国产业资讯中心（NAPIC）的统计数据指出，马来西亚房地产交易量自2012年已开始出现下滑迹象，从前一年的43万0403宗微跌至42万7520宗；而2013年更暴跌至38万1130宗，比前一年减少了4万6390宗。
虽然官方至今仍未公布2014年房地产交易数据，但鉴于上半年已录得19万3405宗交易，因此，西山华克相信，虽然2014年的房地产交投市场看来一片冷嗖嗖，尤其是发展推出的新建房产，销售业绩与速度已不复当年勇，但由于有二手房产市场支撑，相信全年交投情况不至于太难堪，甚至可能会比2013年微扬。
“事实上，自从2014年以来，二手房产市场反而更加热络，因为本地住宅房产的需求依然十分强劲，尤其是在一线城市。许多房地产代理向我反映，他们所经手的二手房产成交量及营业额比往年更好，也更忙碌。”
无可否认，目前房地产的销售比过去几年稍难，因为许多投资者基于油价下跌、股汇震荡、消费税制等诸多不确定因素，却步不前。
“就像眼下，许多人在2011年至2012年购买的新房产项目，已经从2014年杪起陆续完成工程，2015年及2016年将建成交屋的项目更多，一时之间有大量刚建成的房产涌入二手市场，偏偏目前房市放缓，以致市场上充斥大量滞销单位或空置单位。”
投资策略4
国际经济巨大考验当前
郭隆生：投资者要保险为宜
从宏观经济出发部署投资策略，多一分谨慎，少一分风险
马来西亚当前的经济前景，因为受到国内外纷繁复杂、瞬夕万变的严峻局势影响，陷入异常艰巨的局面，连带对房地产市场形成的冲击也愈发让投资者难以捉摸。
事实上，为了因应国际原油价格近半年来猛跌60%、令吉汇率走贬、棕油等原产品价格下挫等对经济的冲击，政府已经下修经济成长预测，并且上调赤字。
根据政府公布修订后的2015年财政预算案，今年的经济成长预测从5至6%下调为4.5至5.5%，而财政赤字目标则从原本占今年国内生产总值的3%，上调至3.2%。这也是政府有史以来首次在刚通过财政预算案后的3个月，便修订有关的预算案。
尽管在调整后的2015年财政预算案中，政府仅减少营运开支而非发展开支的行为，使到市场担忧国家基建发展将停滞的忧虑冲散，却也使得市场更加深刻了解，国际经济走势对于我国经济的影响其实非常巨大，敏感的投资者不得不时刻关注时事发展，同时追踪市场的动态与走势。
减少借贷 现金为王
华总经济研究委员会主席郭隆生上个月在“2015年投资策略研讨会”上，针对我国在2015年的经济走势、投资策略、房地产业与股票市场前景等发表精辟的见解。
他认为，以目前的形势看来，房地产的价格不可能像国际原油价格般“跌跌不休”，而在众多的房地产类型中，他最推荐有地房地产项目。
“房屋价格虽然已经飙涨到不是一般的人所能负担得起的价位水平，然而现阶段要等房价下跌却是难如登天，地点适合、打算用作自住的有地房地产，是可考虑投资的项目。”
无论如何，也是马中总商会副会长的郭隆生也强调，基于眼下经济动荡的局势，投资者应该尽量减少向金融机构大量贷款，尤其不要以美金等外币贷款，以免增加风险。
他指出，在全球政治与经济动荡、通缩威胁等变数难料的局势下，经济走势在未来进一步恶化并非不可能出现的局面，因此在进行房地产、股票等的投资行动前，都必须更加冷静地分析，小心谨慎，保守为宜。
“相对来说，目前全球局势充满变数，最好能够累积更多现金，伺机而发。”
（文章未完，全文请阅第35期《大马房地产》杂志）
