法律先锋
Legal Commentary
陈佐彬
房地产除了买卖之外，也可以通过其他方式来转移产权。例如，可以作为礼物转赠予人、把产权转让予人、通过法院拍卖等等。
那么，倘若业主不幸逝世，在他名下的房地产又是何去何从呢？相信许多业主会很关注这个课题，因此，我会在这一期栏文章中讨论：立遗嘱人（Testator）如何通过立遗嘱来转移房地产产权。
今时今日，立遗嘱或写遗嘱不再是为人们所忌讳的事。反之，越来越多人愿意付钱，通过提供相关服务专业人士法来预立遗嘱。
不但如此，人们也不再认为，立遗嘱只是老人家该做的事，很多年轻夫妇也已经意识到，为了下一代着想，预立遗嘱是十分重要的，以防人有旦夕祸福。
减少合法继承人困扰
无论人们对“遗嘱”观念发生了多大的变化，预立遗嘱的根本目的始终不变。事实上，唯有在立遗嘱人去世后，所立的遗嘱才会正式生效。
倘若一个人没有预立遗嘱，当他去世后，无论宗教信仰相信他的灵魂将何去何从，他所遗留在世间的一切事物，将为他的合法继承人造成困扰。
更令人难过的是，他的家庭成员或其利害关系人，甚至可能为了争夺遗产而发生争执或纠纷。因此，在世时预立遗嘱，迟早可以派得上用场。
何谓遗嘱？
一个人可以通过预立遗嘱， 把自己财产中的特定房地产产权，转手给自己所选择的受益人。立遗嘱人可以指定他所选择的人──包括任何受益人，来管理他的遗产，也就是作为遗嘱的执行人。不过，必须注意的是，受益人不能同时成为遗嘱的见证人。
当一份符合《1959年遗嘱法》的遗嘱生效后，首先面对的问题是：被指定的遗产执行人是否能够执行这个职务。倘若被指定的人能够且愿意成为其遗嘱的执行人，遗嘱执行人就必须着手向高等法院申请“授予遗嘱认证书”。
不过，倘若被指定的人不能够或不愿意接受成为遗嘱执行人的委托，那么，除了这名被指定的人之外的任何人，就必须着手申请“授予遗嘱管理书”（附有遗嘱）。
遗嘱认证相关程序
要向高等法院申请“授予遗嘱认证书”，必须递呈一些相关文件，包括立遗嘱人死亡证书正本、遗嘱正本、遗嘱执行人的身分证、死者的资产及负债列表、证明有关资产及负债的相关文件、证明有关资产价值的文件等。
向高等法院提出申请后，法院将会敲定举行听证会的日期。在举行听证会当天，申请者必须出席，由法院的司法常务官审核。届时，法庭将知会是否已在《1967年所得税法》第77A条文下发出Borang C以及在第90（2）条文下发出评税通知书。
一旦达到法院的所有要求，法院将发出庭令以及一封要求付款及提供相关文件的信函。接着，遗嘱执行人或申请者或其代表律师就必须遵照信函中的指示，把遗嘱复本、资产及负债列表、宣誓书等所有必备文件提呈予法院，并支付相关费用。在所有手续及程序完成后，法院就会在两个星期之内核发“遗嘱认证书”。
如何通过遗嘱转移房地产产权？
在获得“遗嘱认证书”后，遗嘱执行人便可以开始执行或者在其律师的协助下执行遗嘱的内容，把死者的房地产产权转移给合法继承。有关房产的产权将先从死者名下转移给其执行人，然后由执行人转移至合法继承
人名下。可能出现的情况有两种：
a. 若有关房地产已拥有地契，一旦地契转到执行人名下，执行人需签署《1965年国家土地法典》第14A法定表格（Borang 14A），以便将地契转移给合法继承人。
b. 若有关房地产未有地契，则执行人需签署转让契约（Deed of Assignment），把产权转移给合法继承人。
需要缴付产业盈利税
此外，也必须支付一笔象征性的费用，作为上述转移程序的印花税。
转移房地产产权的文件，还包括由遗嘱执行人及合法继承人分别填写的3份CKHT（产业盈利税）表格。
根据1986年1月1日起生效的《产业盈利税法令》第39（g）条文，遗嘱执行人获得房地产产权的日期，将从立遗嘱人的死亡日期算起。
因此，有必要确认获得房地产产权的日期，以便计算产业盈利税。倘若遗嘱执行人或合法继承人决定在获得房地产产权的5年内出售所继承的房地产，他们也必须根据现行的产业盈利税率，来缴付产业盈利税。
自由决定财产分配
通过遗嘱转移房地产产权，是一段相冗长的过程，也就是说，从立遗嘱人去世后，直到房地产产权成功转移至其合法继承人名下，需要耗费数个月之久。
不过，如果通过正确的方式来进行，最终还是可以顺利成事的。
不但如此，通过预立遗嘱，立遗嘱人也能够更自由地决定他的财产应如何分配，并把未来可能因遗产而引发纠纷的风险降低。
同时，通过遗嘱转移房地产的费用和成本也较低，有助于减轻执行人在执行遗嘱时的负担。
