从今年4月1日起，马来西亚即将全面迈入“消费税时代”，正式启动国家独立以来首次重大的税制改革，对百物百货及各行各业所带来的冲击，将是立竿见影的，而房地产业自然无可幸免。
无论是城市和谐、房屋及地方政府部，或是马来西亚房地产发展商会（REHDA）却早已预计，消费税制一旦落实，将一次性抬高房地产价格，但相信涨幅不会超过5%。
业界及专家们在早前也纷纷预测，许多购屋者及投资者可能会赶在消费税制落实前进场，令2014年末至2015年首季掀起一股房地产抢购潮，而消费税制一旦开跑，买气将骤降，房地产交易将陷入长达6至9个月的低潮期。
不过，令人大跌眼镜的是，虽然房地产交易市场的询问度仍高，但先前预测的抢购潮并未出现。无论是发展商推出的新建房产市场， 抑或是二手房产市场，交投并没有特别热络。
究竟消费税的落实，会对我国房地产带来什么样的新面貌呢？这又将如何影响新建房产和二手房产的走势呢？消费税制的冲击和硬下疳，绝对是每位购屋者不容忽略的。
>>现象篇
消费税开跑倒数计时
购屋潮未现 疑惑情况升温
从4月1日起，6%消费税将正式取代自1970年代开始实施的10%销售税及6%服务税，成为新的税制。自从消息宣布之后，消费税也成为最受全民瞩目的课题。
JF Apex证券研究最近发表报告称，部分发展商为了抢占趁消费税前可能出现的购屋潮，在2014年下半年趁势推出新房产发展项目。不料，有实证可以证明，自2014年第三季以来新推介的房地产项目，认购率并不理想，显然没有出现大家所期预的消费税前购屋潮。
该报告补充，去年以来新推介的的房地产项目定价，事实上早已纳入了消费税因素所造成的税务成本、包括建筑材料、施工工程、营运成本等等。或许正是这个原因，导致消费者并不急于入场。
该证券行也相信，消费税制开跑后，房地产市场的投资情绪将进一步降温，发展商也会减少推出新项目，预计2015年的房地产成交量将下跌10%左右，但房地产价格将会持平，或者因消费税的因素而微涨3%至5%。
会计事务所国富浩华（Crowe Horwath）吉隆坡税务私人有限公司税务总监林碧慧表示，进入消费税时代后，发
展商肯定会面对建筑成本及营运成本加重的情况，尤其是新推出的住宅房产。
“发展商无法向买家征收销项税，也无法向政府索回进项税回扣。若单纯从消费税成本来看，房地产的建筑成本将增加大约3%至4%。”
房产业料可顺利过渡
在今年1月杪举办的“2015年第17届马来西亚策略展望大会”上，马来西亚房地产发展商会名誉主席丹斯里曾福传在发表演说时表示，随着政府在2013年宣布落实消费税的日期后，大部分发展商已经把消费税因素纳入新推介的房地产项目中，并重新定价。
他认为，即使4月1日消费税制正式开征，也不会出现房地产价格暴涨的现象，相信房地产领域将会顺利过渡到消费税时代。
不过，也是美景控股（MKH）董事经理的曾福传坦承，消费税制将推高通货膨胀率，再加上国际油价下跌和令吉走势疲软，恐会进一步削弱马来西亚民众的消费力和购买力，预计房地产市场买气凝滞的情况，将持续至2016年。
“虽然人们都在议论房市放缓，但由于土地成本和建筑成本在短期内并不会下跌，因此房价也是不会下调。”房地产顾问公司Rahim & Co.最新公布的《2014/2015年房地产市场报告》，印证了曾福传的论点。
报告称，2014年上半年的马来西亚房地产成交量，比2013年上半年微增3.3%，达19万3405宗，但成交价却高达820亿令吉，比2013年上半年大增19.3%，反映出房地产价格仍在持续增长中。
>>新建房产篇
建筑成本看涨
端看发展商吸纳或转嫁
众所周知，马来西亚所推行的商品与服务税（Goods and Services Tax，简称消费税）机制相当复杂，国内商品及服务并非一律征收6%消费税，而是被划分为5大类，即6%标准税率（Standard-rated）、零税率（Zero-rated）、豁免税率（Exempted）、征税范围外（Out of Scope）以及最新颁布的减免指令（Relief Order）。
由于其复杂程度，也让人们对消费税的实际操作存在了许多疑问，甚至有许多灰色地带，也让税务专家也一时间说不清楚。
从房地产发展商的角度出发，由于其两大类产品——住宅和商业房产分别涉及了豁免及标准税率，让发展商必须小心地厘清当中的区别，以免陷入报错税的“泥沼”，更重要的是，这也将大大影响商业部署的方向和决定。
复杂税率引起混乱
根据规定，作为住宅、农业或一般用途（墓地、游乐场或宗教建筑）的土地，以及作为住宅用途的建筑物，属于“豁免税率”项目。无论买卖或租赁，消费者均豁免缴交消费税。
不过，由于建筑材料、工程服务（如承包商）属于“标准税率”项目。这意味着，发展商或承包商向建筑材料供应商购买建材时，需缴交消费税（进项税）。
若是商业或工业房产，发展商大可通过向买家征收6%消费税（销项税），抵销先前所缴付的各项进项税；但住宅房产因属“豁免税率”项目，发展商无法向买家征收6%消费税作为销项税，也不能向政府索回先前已缴交的各类进项税回扣（Offset）。
至于商业及工业用途的土地及建筑交易或租赁，则被列为“标准税率”供应品。这也表示，除了建筑材料所产生的消费税成本，将推高商业及工业房产的价格之外，买家还须再缴交6%消费税。
建筑成本不降反升
有人难免质疑，建筑材料过去须征10%的销售税，但如今只需征6%消费税，照理建筑成本应减轻，而房价也应随之下降，但为何房价不跌反涨？
事实上，销售税法一般税率虽为10%，但部分基本建筑材料，如砖块、洋灰、地砖和建筑用的重型机械等，被列为零税率的“第一环节货品”，而其他被列为“第二环节货品”的建材和机械，也只征收5%销售税。
然而，在消费税制下，所有建材、机械和服务（如承包商、建筑师、设计师、律师等）均被列为“标准税率”项目，一律被征6%消费税，进而加重了建筑成本。
基础设施可索回进项税
不过，马来西亚皇家关税局副总监（消费税）陈森吉却指出，在房地产供应链中，发展商或建筑承包商购买各种设备及机械，均需缴交10%销售税，而聘请工程师、建筑师、律师、调查员、顾问等，也需缴付6%服务税。
这些税务在过去无法获得回扣，但在消费税制下，发展商却可以通过向下一个消费者征收销项税，或者向政府索取进项税回扣，间接降低了建筑成本，从而提高房地产业的竞争性。
此外，房地产发展项目中所提供的基础建设和公共设施，如道路、排水沟、宗教场所等，发展商或地主也可以向政府索回各项进项税。
>>二手房产篇
受影响业主不计其数
模糊地带应尽快厘清
消费税制对房地产供应链的影响十分复杂，但在过去一年来，马来西亚皇家关税局与马来西亚房地产发展商会一直保持密切交流和对话，逐一解决和厘清了发展商所提出的70多个问题和模糊地带，取得有效的协商成果。
然而，业界却忽略了消费税制对二手房产市场，也带来很大的冲击，直到消费税制的落实进入倒数计时阶段之际，马来西亚房地产代理公会（MIEA）才赫然惊觉，二手房产市场的交投并未像之前所预期般活跃。
房地产代理及协商人员向公会反映，有越来越多业主搁置了转售房产的计划，期待消费税制落后，才以更高价格出售。
另一方面，原本有意赶在消费税前置产的购屋者或投资者，也因对消费税制引起的混淆和疑问，纷纷搁置了置产计划，静观其变，以致许多房地产代理公司的业绩受影响。
主办讲座会解惑
针对市场的疑惑，马来西亚房地产代理公会主席西山华克提出了多项疑问，包括消费税如何影响二手房产交易市场？会否推高二手房产价格？只拥有一、两间店铺或工厂的业主是否受影响？购买二手商用或工业房产是否须缴交消费税？要缴付多少税金？何时要缴付？要如何缴付？
“我相信，还有很多人对这些问题是不清不楚。”
据他了解，在消费税制下，二手商用及工业房产将出现“业主为消费税注册商家，因而须征6%消费税”以及“业主非消费税注册商家，因而无须征消费税”两种情况，令二手房产市场出现竞争不公的现象，甚至可能影响二手房产的价格，相信受影响的投资者及业主不计其数。
为此，该会聘请了KP Bose私人有限公司的税务兼财务顾问博瑟达山，担任该会的消费税顾问，并为旗下会员举办说明会，解释消费税制将如何影响二手房产交易的运作，以及如何为消费税时代的到来，作好准备 。
“我们也计划在近期内，为有意买卖二手房产的民众举办消费税讲座会，以消除他们对买卖二手房产的疑虑，有兴趣者可致电马来西亚房地产代理公会查询详情。”
（文章未完，全文请阅第36期《大马房地产》杂志）
