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买房收租，向来都被视为长期投资房地产的最佳选择。不过，要成为一个稳收租金且有钱赚的房东并非一件容易的事。以下是进场当“包租公”前，必须要掌握的3个关键！
1）选对房产
买房投资前，你必须先确认自身的投资目标，是以资本获利还是以租金回酬为主。不同类型的房产，租金回酬率也不一样。
一般上有地房产，比如独立式洋房、排屋等增值速度较快，租金回酬却相对较低，约介于2%至5%。至于高楼公寓的租金回酬略胜有地房产，介于7%至10%。若是怀抱成为房东收租的目标，或许高楼房产是你可考量的投资项目。
2）确定目标市场
在购买出租房时，勿以自己的需求为考量，而是从租户的立场及需求进行思考。
举例，若你的目标租户是学生，那么你应该到大学区物色投资项目，同时还需考量是否有良好的公共交通系统，且租金也不能定得太高。如果目标市场为家庭，则以大户型或至少3房式房产作为考量。
先确认你的目标市场，有助缩小置产范围，并能更快速厘清投资的房产类型，同时还能调整投资策略，让房产投资更为事半功倍。
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3）计算现金流与投资回酬
一个成功的投资者，绝不会忽略现金流管理和租金回酬的重要性。只有确保投资和回报能成正比，付出才显得有价值。
那么该如何计算现金流呢？
租金收入 – 空置及信贷损失 – 开销 – 分期付款 = 现金流
例子：
年租金收入 ：RM1,800 X 12 = RM21,600
空置及信贷损失（估计为年租金5%） ：RM21,600 x 5% = RM1,080
年度维修费 ：RM6,000
分期付款 ：RM1,100 X 12 = RM13,200
RM21,600 – RM1,080 – RM6,000 – RM13,200 = RM1,320 （良好现金流状态）
懂得计算现金流后，接下来需了解租金回酬的计算方法，以更进一步掌握这项投资每个月可带来的回报。
一般的理想回酬约为7%，即投资100万令吉的房产，所追求的月租大约是5833令吉或每年7万令吉；反观若是50万令吉的房产，则月租应为2917令吉或每年3万5000令吉。
从上述现金流的例子延伸，若有关房产市价为RM500,000，租金回酬的估算如下：
租金回酬 ：（年度租金收入 – 空置及信贷损失）/市价 X 100%
（RM21,600-RM1,080）/RM500,000 X 100% = 4.1%
净租金回酬 ：（年度租金收入-空置及信贷损失- 开销）/市价 X 100%
（RM21,600-RM1,080- RM6,000）/RM500,000 X 100% = 2.9%
总结
从决定投资房地产到出租这个过程，你必须很谨慎且精打细算一番，从选择房产到了解出租市场，再到计算投资回酬与管理房产，马虎不得。