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随着2016年钟声敲响，全球房地产市场走过大好时光之后，新的一年是否将迎来新的发展契机，从而打开新的格局？
在甫结束的2015年，对于脚步蹒跚的全球经济发展来说，是挑战与变革交错的一年。除了中国经济结构调整阵痛持续显现，日本经济几乎没有增长，延续货币宽松政策的欧洲央行仍然在与经济低成长作战，新兴市场更是萎靡不振等大环境的变化。
就在年终岁末之际，美国联邦储备局终于落实了加息的举动，联邦基准利率从0%至0.25%，提升至0.25%至0.5%，加息25个基点。
美国联邦储备局是自从2006年6月以来首次加息，结束美国长达近10年的宽松时期，受影响的将不仅是美国人，必然会引发国际市场的连锁反应。
新一轮的加息周期已经正式启动，并为2016年全球经济带来新的变数。
美国加息牵连甚广
美国于2015年末踏出了利率正常化的第一步，市场预测基于该国经济在来临的一年将维持温和增长，同时美国联邦储备局的升息政策将继续在今年加码，只是步调将相对缓慢前进。
美国联邦公开市场委员会（FOMC）认为，现有的经济环境只允许循序渐进加息，而根据美国联邦储备局对未来利率路径预期“点阵图”显示，2016年结束前将会加息3至4次，每次加息25个基点，到了年底，利率将可能达到1.4%。
在全球一体化的局面下，加上当前环球经济情况不乐观，美国加息势必牵连甚广，对股市、债市、外汇市场都有相对直接的影响，预计也将对全球的房地产市场带来短期影响。
自从2009年以来，全球房地产市场受惠于低利息的宽松环境，多头走势持续了6年。房地产多头行情主要是靠资金堆砌而得，一旦房贷利率跟着上升，势必冲击房地产市场。于是，美国历时113个
月的接近零利率后加息，市场也高度关注加息对美国房市和住房价格起跌的影响。
经济稳健有利升息
房地产市场是低利率的最大受益市场。为了处理美国房地产市场崩溃的重大危机，美国联邦储备局在2008年12月把利率降至零，就是希望长时期的低扺押贷款利率，在刺激经济之余，也可振兴奄奄一息的房地产市场，距离现在已经7年了。
随着美国经济逐渐复苏，带动了房市的表现，亮点多，增长显著，为美国加息创造了成熟的时机与条件。
根据美国标普/凯斯席勒（S&P/Case-Shiller）机构去年发布的房屋价格指数显示，由于受到高需求量与供应量不足的影响，美国房产价值与租金的增长愈加稳定，其中20个美国城市的房价指数在截至去年8月底的12个月内，共增长了5.1%。
同时，美国在去年11月的成屋中间价格为22万300美元，比2014年11月增长6.3%。据美国房地产资讯网站Zillow数据显示，去年9月，美国中位房租比2014年同期增长了3.7%。
同时，得利于近3年来就业市场的相对强健，使得房地产价值的增长持续高于平均年收入的增长，让美国人未来需要拥有更高的薪资，才能够负担不断上升的房价。
美国房价料被推高
根据标普/凯斯席勒发布的房价指数显示，薪资水平趋高的美国科技中心，房价上涨迅速。当中，旧金山与丹佛这2座科技中心，均以10.7%的增长数据，成为去年房产价值增长指数最高的美国城市。
分析认为，美国联邦储备局启动加息机制后，美国房价将在2个重要因素带动下，进一步被推高。
第一，全球资本迅速回流美国，部分热钱将流向当地的房地产市场，进而推高房地产整体价格。尤其美国总统奥巴马近日签署的法案中，放宽实施了35年的外资置产的税务管制。此举被视为将鼓励更多海外投资者到美国投资。
第二，购房贷款速度提升，使到房屋成交量上升，进一步拉动房价上涨。市场分析家指出，纽约、洛杉矶等城市的高端房地产市场不会受加息影响，因为买家基本是以“现金”购买，反倒是芝加哥、波士顿、休斯顿等中低端市场，买家一般都是贷款买房，对利率的增减相对较敏感。
蝴蝶效应
亚洲房市大受影响
诺贝尔经济学奖得主席勒（Robert Schiller）认为，零利率告终，一定会引发资产价格“重新定价”，股市和房市下跌风险升高。美国联邦储备局加息，对亚洲经济造成的影响显而易见。
回顾美国近20年的利率走势，曾于1994至1995年、1999到2000年，以及2004至2006年有过三波上扬时期，加息幅度累计2到4个百分点不等。然而，值得注意的是，前两次的加息分别造成墨西哥及俄罗斯两个新兴经济体出现金融危机，并引发东南亚金融风暴及网路泡沫破灭，第三次更是导致美国房地产泡沫崩塌，进而引发全球金融海啸。
现在，不少亚洲国家与地区的资产市场存在较大的泡沫，而这些泡沫形成的主要原因，是美国联邦储备局在2009年开始实施前后4轮量化宽松政策后，引发大量热钱流向亚洲新兴经济体国家。
作为一个国家经济走向的重要指标之一，房价的变化将影响一个国家经济的方方面面。房价过低，便意味着大众开支不足，连带使到建筑与金融等相关行业的就业与发展也会受到巨大的冲击。
然而，房价过高，购房者过度依赖财政支持，同时投机者增多，借贷风险加大，市场泡沫可能形成。究竟，美国加息的举动将对亚洲多个主要房地产市场带来什么影响呢？
恐拖累全球复苏脚步
追溯近几年的国际金融危机，起因都来自于美国加息，吸引新兴市场的资金外流，同时利率上扬提高资金成本，导致股票、债券市场不利，使得金融市场波动加剧。这样的情况在加息周期的中后期尤其明显，对新兴国家及金融市场造成较大的压力及波动。
由于美国联准会主席叶伦表明，未必以稳定均速来加息，将让利率走势更加难以捉摸，稍有风吹草动，将可能引发金融市场的恐慌气氛。
尽管加息宣布首日，各国股市皆大涨，但市场认为，这个表现可能只反映利空出尽，随着圣诞新年假期的结束， 各大基金也将再度活跃，展现出美国加息后的吸金效果，令各国股市格局将转弱。
市场也预测，在全球市场处于低迷之际，美国加息的影响，也将从金融面扩大至经济基本面，进而拖累全球复苏脚步。
国际货币基金组织（IMF）形容全球经济将步入“新平庸”，无论是欧美中日，今年的经济表现都不会有明显改善。至于新兴经济体如俄罗斯、巴西、南非及中东国家的大宗商品出口及财政收支，更可能在美国加息及美元走强夹击下趋于恶化。
（文章未完，全文请阅第46期《大马房地产》杂志）
