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租赁协议是一份列明房东和租户必须遵守的规则和条例的文件，从而保障房东和租户在整个租赁过程中的权利。它本质上是一份具有法律约束力的合同，具有详尽的商业伙伴关系细节。若是双方旨在建立一种相互满足的关系，就不应该忽略这份合同的重要性。如果您是房东，以下是一些您需要关注的重要条款。
条款1: 认识及了解您的租户
筛选、审查和批准即将居入您房子的人士是至关重要的决定。这么做不仅能保障作为业主的您，有权利绝定谁将能居住在您的房子，同时它还能让您有明确的理由来限制入住人数，并有权驱逐任何在未经您许可和批准下，而入住该房子的人士，包括租户的朋友、伴侣或家庭成员。
如果您不在合同里限制租户进行转租或分租，那么租户将可能在您不知情的情况下，将房间分租。您当然可以终止租约，但这并非是优选选择，因为寻找新的替代租户并非一件易事。
不过，如果您允许转租或分租，那么您也可以为分租租户制定相同的筛选程序，并且只有在获得您的批准后，才能签署分租赁协议。
每一个居住在该房子的人都应称为“租户”，并签署租赁协议，以便每个共同或个别租户须对租赁协议的所有条款，包括全额租金、房子的正当使用和损害赔偿负责。
这意味着，如果其他租户无法支付租金时，您可以向任何一个租户索取全部租金；如果其中一位租户违反重要的租赁条款，您可以根据该租赁协议终止所有租户的租赁合约。
最重要的底线是，无论任何时候，您都必须过滤和管理住在您房子里的人。
条款2: 您的租户能或不能做什么
您最不想遇见的租户，是那些不守规矩或认为他们可以随意在房子进行任何活动的租户。
以下是您可能需要考虑在租赁协议中列出的一些条款，以避免与租户产生不必要的麻烦，防止房子的损坏，甚至是避免遭到居民和邻居的诉讼。
无论租户租下该房产的目的是为了居住还是商业用途，您都可以限制租户可以在该房子进行的业务类型，例如：
限制房客在未经房东的许可下，对房地产进行任何改建，如添加内置电器或固定装置、安装防盗报警系统、在墙上钻孔或是将墙壁粉刷成粉红色！
如果您允许租户饲养宠物，您可以提出任何限制，例如宠物的大小、类型或数量等，若是公寓或分层房产，那么租户需要遵守管理层的条例。
您应在租赁协议中明确列出，使用停车场或公共区域的重要规则和条例，包括噪音规定、禁止进行任何非法活动或破坏性行为。
当租赁合约期满或提前终止时，租户在归还房子前，必须完全清理干净并将其恢复到原来的状态及可租赁的条件。
条款3: 租户可承租的期限
租赁合约可为1年或更长时间，或者可按月承租并自行续租，除非房东或租户终止该租赁。有些房东不希望受自动续租的束缚，但有些房东比较喜欢自动续租的方法，以省却寻找新租户的麻烦。
有些租赁合约绑定租户不能在规定的期限内搬离该房产。
这对房东而言非常重要，这可防止租户提前解约，若是违反租赁合约，租户必须按租赁合约的规定，支付绑定租金。
无论如何，这得视房东和房客在安排上所需的灵活性而定。
条款4: 由谁支付账单和维护费用
虽然一般是由房东承担管理费及税款，房客负责租金和水电费，但双方应该在租赁合约中明确阐明这点，以免往后有任何争议。您也可以列明所有的水电费清单，并指定租户在收到相关账单后须缴费的期限。
租赁合约必须明确注明租金款额、可接受的缴付方式、缴付租金的宽限期，以及租户若迟交租，是否得偿还每日滞纳金或利息。
房客必须负责维修因居住该房子而导致的正常磨损。为避免日后因维修或更换物件而引起不必要的纠纷，您必须就所提供的所有固定装置、配件、家具和/或家用电器列明清单及其状况，并让租户在入住前 [rml_read_more] 确认所有事项和状况，这是谨慎的做法。
关于房子结构的任何重大修理或维修，则由房东或租户自行进行，但必须事先获得房东的书面同意，并且提早将有关维修工程的费用事宜安排妥当。
条款5: 您进入该房产的权限
在租赁期间，租户有权不受房东的打扰，但您或您授权的代表仍可以在合理的时间进入该房产，而不会被租户声称是非法进入或侵犯隐私权，前提是您在租赁合约内须规定您可以在事前通知租户的情况下进入该房产，而一般情况包括维修或翻新该房产、展示待售房产给潜在买家或租户、获法院准许进入。
值得一提的是，双方必须了解自己的权利，才能维持成功的房东与租户关系。
总而言之，马来西亚政府目前没有法律限定租赁合同的条款，因此其内容可能因房产类型而有所不同。真正让人感到头疼的是发生了租赁合同中未提及的情况，且无法解决。永远记得，没有标准的租赁合同，细节决定成败。
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免责声明：此文章仅供一般参考，建议您在签署任何具法律约束力的合约前，应寻求专业的咨询帮助。 |
作者简介
汪杰维（Ron Ong）
马来西亚顶尖房地产企业家，律师及 Kuek Ong & Associations 创办人，同时创办八打灵再也一家精品律师事务所，并且是本地报章和杂志的专栏作者。对他而言，在没有进行尽职调查的情况下，千万别随意地收购任何房地产，与其买错，不如不买！