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大马房市究竟处于“危”还是“机”？投资者又该如何布局呢？对SwhengTee国际集团创办人兼主席拿督斯里郑水兴而言，未来2年市场将会出现许多变化，至于是危是机将取决于投资者是否对未来的市场变化做好准备。准备好就能抓住机会，若没做好准备的投资者则很容易陷入危机。
首先从宏观经济形势来分析。目前，全球经济在香港反送中，中美贸易战，英国脱欧，欧中融体系，美国经济问题等国际事件的阴影笼罩下，产生了许多不确定性，导致市场对世界经济的增长前景感到迷茫，同时也让许多投资者对大马房市的未来发展抱着保守的看法。
郑水兴指出，全球局势的不稳定，看起来就是像一颗颗未引爆的定时炸弹，背后暗藏着令人担忧的危机，但从另一个角度来看其实也不失为一个机会。
他以中美贸易战位例，这起事件导致很多在中国投资的美国和日本企业，将基地转移到东盟国家，而中国也把资金都竞相流到东盟，使这个新兴经济体崛起成为全球的投资焦点，区域内的房地产市场也随之受到全球瞩目。
据一项国际研究机构的数据显示，到了2030年，东盟国家的经济将取得翻数的增长，其中以马来西亚，印尼，新加坡，泰国的贡献最大。这预示着，大马在未来10年的经济发展充满机会和潜力，前景一片大好，为房市的长远发展奠定了底气。
房市两年内逐步复苏
有鉴于此，郑水兴看好我国房市最快能在两年内逐步复苏反弹并在2021年呈现欣欣向荣的景象。
他坦言，我国经济自2014年开始受到马航事件，一马公司（1MDB）舞弊丑闻，政权变天等影响，加上中国资金管制等外来因素而发展缓慢。尽管如此，大马依然在不景气中挺了过来，甚至维持良好的环境建设，设施发展完善。
我认为大妈的经济被低估了，若以成本计算，我国房价已近乎谷底，一旦经济复苏，反弹也将最大。“
尽管房市在经济利好中找到翻身机会，但也不可以忽视市场目前所存在的挑战及潜在危机。
据他观察，除了购房能力，供需错配等问题外，目前房市还出现了两个现象需要投资者留意，第一个是年轻人过度借款的问题；第二个则是经济和市场变化对房市带来的影响。
现象1.）压缩贷款导致借贷过度
近年来，不难发现有越来越多年轻人开始加入投资房地产的行列。郑水兴指出，由于第一次买房可获得的贷款比例较高，不少年轻购屋者都视之为机会，尝试向屋主或发展商压低价格获取折扣，再以房产市价来申请较高的贷款额，目的是从中赚取价低抵消首期成本，甚至套现赚取外快。
然而，这些抱着赚快钱形态的年轻人，往往没有衡量自身的还款能力下，就采取这种超越负担能力以外的融资策略来购买多间房产，造成过度借贷的情况出现。
甚至的是，年轻购屋者亦没有做好功课就进场，最终买下了一些地点不佳，租金效率不高，供过于求的房产，且主要都是中介房产，而这些供应将在接下来两年内陆续完成。
尽管郑水兴本身乐观看待市场将在未来两年内复苏，但并非是全面性，仅限于一些热门地区和主要项目。因此，他担心接下来2年市场会出现很多供不起，租不出的情况出现。
他表示，尽管这个情况仅占整个房地产交易的一小部分，不足以摇动房市，但却会引发相当大的回响，成为社会关注的课题。
“若过度借贷的情况持续，我可以说在未来两年里，很多人会因还不起贷款而陷入破产的困境。”
他坦言这种情况其实是可以避免的，前提是投资者在购屋前务必要做好市场研究，尤其是鉴定所买的房子在完成后是否具有价值，能不能租出去。
至于已陷入危机的投资者也需要果断调整策略，包括在投资组合中，卖掉自己最喜欢，租金最高的房子，以获现金周转。另外，投资者也可以创造租金市场，像是短租市场，并把房子卖给自住型买家等，减低风险。
现象2.）趋势变化带来冲击
至于第二个现象则与趋势变化有关。现今科技的加速发展，尤其是5G网络的全面布局，将改变人们居住，工作，甚至玩乐的生活方式，而这也将大大改变房地产市场的面貌，包括在建筑风格，设施，用途，价格等都会出现颠覆性的变化。
同时，许多行业也将受到科技带来的冲击，以往租用率高，租金行情好的项目未来可能会面对瓶颈，甚至会出现租户市场改变的情况。郑水兴坦言，若投资者没跟上时代的脚步而做出改变，那么他们将出现危机。
他指出，人们以往投资房地产是利用杠杆投资原理，即利用贷款产品来操作房地产投资，从中赚取潜在收益，而房子亦只是单纯地用于出租或转售，被动性等待房产升值。
然而，随着科技与经济的转型，人们对房产的需求已出现多元变化，单靠杠杆投资原理是不足的。
他认为，现今投资者都需要不同的模式来经营房地产，包括以资本运作来投资有潜能的项目，如酒店，公管公寓等，并为房产注入迎合市场的元素，比如科技，断租民宿等，多元化房产用途并加以妥善管理，主动为房产创造价值。
“简单来说，就是创意投资房地产，才能在这股趋势变化中避免受到淘汰。”
尽管趋势变化暗藏危机，但也有一些项目会在这个变化下受惠并找到新机会。[rml_read_more]
郑水兴指出，配合国家政策，大马的金融贸易，建筑和制造业预计将蓬勃发展。此外，我国经济发展方向也开始朝向旅游，农业，科技等，以致更多资金和资源将流向与绿色健康，度假休闲，高科技生活相关领域。这一切都将为房地产创造新的机会。
鉴此，与上述领域相关的房产项目，譬如度假房地，酒店名宿，农业种植地，医疗房地产等，都是备受期待及看好的投资项目。
投资黄金两年已经来到
无论市场是好是坏，总会有人问现在是不适合投资？对郑水兴而言，在对的时候投资对的房产，并以真确的做法去投资 是最重要的观念。
“很多人说买房是看地点，但这只是长远因素，当下买的时候是看时机，其他人认为价钱已达到高峰时，那可能是最低价的时候，因此如何去鉴定房产的价值和时机，那才是投资房产最赚钱的模式。
在分析大马房市未来发展时，郑水兴表示2014至2018年是房市最低迷期，而今年则开始步入了稳定的阶段，整个市场逐渐恢复平静。
“过去5年的房市发展较为缓慢，但从今年第4季开始至2021年将逐步回暖，虽然房市不会一飞冲天，但基于前几年压抑至一个地点，一旦出现大好机会将会引爆。”
他表示，2009年中至2011年是我国房市的黄金两年，而他预测2019年底至2020年财政预算案将会注重在科技和旅游这两个领域，并将改变这两年的房市面貌。”
2年投资课程与时并进
为了把握这个黄金两年，身为房地导师的郑水兴，将首次用2年时间来授课，分享他独门的【房产兴子兵法】。在这两年内，她将跟随局势的变化来拟定投资策略。
“现在投资房地产已不像以前一样，可以沿用同一个方程式，而是需要与时并进，步步为营。“
他坦言，自在在10年前创办的投资者俱乐部模式已经过时，而这两年的课程将会以不同形式进行。
“对于有准备的人而言，这将是黄金两年，但对于没有准备的人，拥有资产反而成了一种挑战。”
此外，他也会召集业界的专业人士，一起寻找投资良机，像是具有投资潜能的酒店管理和旅游房产。
配合2020年大马旅游年，同时也是中马文化旅游年，作为投资者必须身处其中，因此郑水兴将于11月出版一本集合了房地产与旅游的全新英文杂志，通过报纸和网站提供旅游及房地产内容，以教育投资者这一方面的知识和投资策略。
另外，在明年5月举行的Swhengtee房地产投资展销会也将注入旅游元素，主打“房地产+旅游”主题。