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购置房产需要做足功课，参与竞标拍卖屋也不例外。从寻找房源、索取文件、搜集资料、实地勘察，到拍卖会当天及后续跟进等，投标者都需要清楚了解整个拍卖流程，提前做好准备功课，以便在拍卖市场上得心应手，成功收获物超所值的拍卖屋。竞标拍卖房产的流程基本上可分为3个主要阶段，包括竞标前、竞标中和竞标后，而当中的绝大部分工作需要在投标的前阶段完成。
期阶1竞标前段
第1步：物色拍卖房产
有意进入拍卖市场的潜在买家，可通过报章分类广告、银行公告、房产拍卖网站、社交媒体等管道，来物色值得投资的拍卖房产。
在进行初步选择时，除了考量房产的地点和屋况外，建议投标者也对拍卖屋的拍卖价与同地区类似房产市价进行比较，借此了解该拍卖屋是否值得投资。
第2步：索取拍卖公告和拍卖条件
在锁定了想要竞标的目标房产后，投标者可向拍卖官或拍卖房产销售代理员索取两份最重要的文件，那就是拍卖公告（Proclamation of Sale，简称POS）和拍卖条件（Conditions of Sale，简称COS）。
这两份文件内容会列出有关拍卖屋的所有信息，而这些信息也将会成为拍卖合约的内容之一。投标者必须仔细阅读相关文件所有内容，或是咨询律师的意见，不可掉以轻心。
一般上，拍卖公告将列出相关拍卖房产的重要资料，包括房产基本资料、拍卖底价，以及各种购买条款如付款期限、房产开销的分配等等；所有公开拍卖的交易都会以拍卖公告为依据。
拍卖公告也会列明，金融机构是否会承担前业主所拖欠的债务，包括服务费、管理费、维修费、门牌税、地税、水电费、排污费等。若金融机构不承担有关债务，投标者就需去了解有关债务数额。值得一提的是，即便金融机构列明会承担前业主所拖欠的债务，成功得标者也必须先自掏腰包付清这些债务，然后再把收据交给银行报销。
第3步：进行尽职调查
为了避免和降低交易风险，有意投标者必须对目标房产进行尽职调查，同时向有关单位查询房子的产权与债务情况，估算这些额外费用，再考虑这桩交易是否划算。
在多项尽职调查中，不要忽略土地或地契审查，以查清楚要竞标的房子是否面对任何土著和非土著权、马来保留地、加盖或重建法规等限制，或者有无作为抵押或被冻结。
如果房子地契有冻结令，银行或不会为其提供贷款。无论如何，得标者可以向法庭申请解除冻结令，但需时大约2至3个月。若想避免这个问题，就必须在投标前向土地局查询有关资料。
第4步：进行实地勘察
为了确保竞标到合适的房产，投标者务必亲自到拍卖房产处，视察房产的实际情况以及观察周围环境，以便能具体了解该房产的状况。尽管投标者不被允许进入屋内参观，但仍可以从房子外观大略推测屋内的保养情况，了解周围环境的安全性、是否受噪音干扰等。
更重要的是，投标者可以通过实地勘察，知道房子已经空置还是仍有住户。投标者可尝试向邻居或管理公司探听，有关房产已空置多久或者住户的背景，他们是原业主家人或租客？
这一点之所以重要，是因为根据银行拍卖房产的“拍卖规矩和条例”，银行的责任并不包括交空屋（Vacant Possession）予得标者。这意味着倘若房产内仍住有住户，新业主就得亲自洽谈解决。
若得标者计划出租该房产，原业主或租户可能就是现成的潜在租户，另签租赁合约即可；若得标者打算自住或做其他用途，则可给予搬迁通融期。不过，如果有关住户拒绝配合，得标者可通过法庭申请庭令来驱赶住户。
所谓不包空交屋，其实还包括不备有锁匙给得标者。若该拍卖屋是空置，得标者可自行委托开锁匠更换门锁入屋。
第5步：进行资金规划
尽管拍卖屋价格一般比市价低，但买房始终是一笔大支出，因此有意投标者须在竞标前做好资金规划，查询拍卖屋的底价，详细估算得标后的供期额、房屋维修费、需承担的债务及其他费用，并为自己订制一个心中最高的价码，以免超出预算。
在进行此步骤时，投标者须以本身的财务持有力为基础，并向银行查询自己的贷款总额顶限，考量获批银行贷款的成功率。
这是因为一旦成功标下拍卖屋后，得标者必须在90天或120天内缴清余款，否则先前支付的10%定金将会被充公。这也表示着，得标者在短时间内就要开始供房贷，若资金不充裕将会成为一个很大的负担。
第6步：准备银行汇票及所需文件
确认要参与竞标后，投标者需准备一张银行汇票，数额一般是该拍卖房产底价的5%至10%，视拍卖公告与拍卖条件说明而定。若拍卖公告注明需准备底价的10%，而少于10%的汇票即失去竞标资格。
此外，投标者还需准备个人身份证、个人收入证明等文件。至于代表公司的投标者，则需准备公司章程、公司执照、公司授权书等文件。
阶段2竞标当天
第7步：抵达拍卖现场登记
拍卖会当天，投标者需携带银行汇票及所需文件，在指定时间到拍卖会现场，登记成为有资格的投标者（Registered Bidder）。完成登记后，投标者便可获得一个号码牌（Paddle），以便在竞标期间举牌喊价。
在拍卖会开始前，投标者会先出席简报会，以聆听和了解相关的重要条规。
第8步：开始竞标拍卖屋
当拍卖官宣布拍卖会开始后，拍卖房产的资料和当前的出价额，将会显示在现场的屏幕上以作参考。投标者可举起手中的号码牌竞标有关房产，每一项拍卖房产的竞标时间长短，将依据现场投标人数和每一次的叫价数额而定。
当拍卖官敲下锤子的那一刻，就代表有关拍卖房产成功售出。在竞标过程中，出价最高者即可取得有关房产的购买权。
在此提醒，拍卖会当天，投标者切记要保持冷静和理智，勿受拍卖现场的气氛影响而陷入拍卖战，盲目出价以致超过心目中的顶价。若得标价超出个人的负担能力，之后将会面对银行贷款不获批准的窘境。
阶段3 竞标后续
第9步：支付最终差价
拍卖会结束后，若没有成功标下房产者 [rml_read_more] ，可到柜台取回银行汇票。至于竞标成功者，则需在拍卖官规定的时间内，支付最终竞标价的差价。
如果得标者逾时未支付差价，之前交付的10%定金将会被充公，而该房产会转让给第2高价者。相对的，成功支付差价的得标者将会签署拍卖合约。
第10步：支付售价余款
欲向银行申请贷款来购买拍卖屋者的得标者，可在取得相关拍卖合约后，尽快安排贷款事宜。其程序与一般购买房屋的贷款合约相同，例如购买第2间房屋往往获批的贷款数额是房价的70%至80%。
需要注意的是，如果成功标下的拍卖房产，是属于贷款协议及分配协议（Loan Agreement Cum Assignment；简称LACA），即房产还没有独立地契，得标者须在90天内缴付余款。
反之，对于已经拥有地契的非贷款协议及分配协议（Non-LACA）房产，则须在120天内缴清余款。
第11步：进行房产转名手续
得标者成功获得贷款及支付余款之后，下一步就是最后的房产转名手续了。房产转名手续与一般购买二手房转名手续一样，得标者需聘请律师处理，一旦房产成功转名，该房产便正式属于得标者。