法律先锋
Legal Commentary
萧慧洁
IHSV律师事务所合伙人
我在上一期的专栏中曾提到，当您作出购买房产的决定后，第一个步骤便是向业主提出“献购”（Offer to Purchase）。
事实上，除了直接向发展商购买之外，很多人也会在二手房产市场物色属意的房产。无论是直接向现有业主购买，还是通过房地产中介购买，都可统称为“转售”（Sub-Sale）。这一期，我就谈谈，如何对二手房产提出“献购”。
一般上，如果您是通过一名中介买房，该中介将会为您准备一份由中介公司预印的“献购”表格，而表格内列明的条件与条款，将构成您向业主提出献购的要约。
首先，您必须了解“献购”二手房产的一些要点：
>房产 》邮寄地址、地契及产权资料，以及对该房产的具体描述，如：2层半的独立式房屋。
>购价 》购买该房产的价格。
>订金 》订金是购价的2%或3%，可以缴付给房地产中介公司。一旦签署买卖合约并加盖印花后，中介公司便会释出这笔订金。至于中介的佣金，最高为购价3%+6%消费税。
>定金余额 》在支付订金后，剩下的7%或8%定金余额，则须在签署买卖合约时，缴付予原有业主。
>落实买卖合约 》一旦业主接受买家的“献购”，双方必须在14天/14个工作日，或21天/21个工作日之内，签署买卖合约。
>买方 》必须注明买家的姓名。倘若您暂时未能确认最终将由谁购买该房产，可以写上“您的姓名及/或被指定人（and/or nominee）”。如此一来，您就可以在买卖合约中，指定他人为买主或添加别的买主姓名。
>购买的基本原则 》按照“现地现状”（As is where is），是指按照有关房产现有的状况来出售，不会对特定用途的可持续性提供任何形式的担保或保障。换言之，“您所见即您所得”，若该房产有任何损坏的地方，将由买家来进行维修。
>特殊情况 》尽管中介公司所提供的预印“献购”表格中，已列明标准的条件与条款，但您也可以另外提出一些特别的条件：
1. 取决于贷款的审批：由于向银行申请贷款具有一定的难度，您可以加入这项条款，注明这笔交易将取决于贷款是否获批。例如，倘若贷款申请被银行拒绝，您可索回订金，并在无需罚款的情况下终止买房交易。
2. 取决于获批的贷款额度：此外，您还可以把贷款获批的额度加入条款中。例如，您可以注明，倘若银行批准的贷款额度不足房价的90%，您也可以索回订金并终止交易。
3. 修理及修复损坏部分：若您发现该房产有问题或损坏，您可以附加条款，要求卖方负责进行修理及修复工作，例如：修复浴室的漏水问题。
4. 固定装置及设备：若该房产是连同固定装置及设备一同出售，您应该要求卖方列出有关装置及设备的详细清单。同时，您也可以附加一项条款，要求确保所有装置及设备必须处于良好的可操作状态。
5. 装修：若您发现该房产曾进行装修或扩建，如停车位、湿厨房等等，您应该索取地方议会的批准信+地方议会批准的装修图则+装修入住准证。
在“献购”阶段进行协商
我在前文中曾经提过，要构成“合约”须符合几个基本元素，包括买方提出献购、卖方提受献购并收下订金。因此，确保“献购书”或“订购报价”（Booking Proforma）中列明的条件与条款，与您购买该房产所要获得的事物相符合，是十分重要的。
有鉴于此，您应该花一些时间（我指的是正式签署买卖合约之前，在规定的期限之内）来进行协商，以争取到对自己最有利的条件与条款。
无论是房地产中介抑或发展商所准备的“献购”表格，一旦您签下您的大名，意味着您已经同意表格内列明的条件与条款，并受其约束。在一般情况下，献购”表格中列明的条件与条款，也将会照搬到正式的买卖合约内，除非买卖双方同意修改。
逾期签署买卖合约
一般上，“献购”表格内都会注明签署买卖合约的期限，通常是从买方下订或卖方接受献购的日期算起，在14天/14个工作日，或者21天/21个工作日之内。由于没有规范的标准表格或条款，作为买方，您必须牢牢记住要正式签署买卖合约的期限。
倘若您在“献购”表格中注明的签约期限逾期之后，才要落实买卖合约，对您是十分不利的，因为卖方可能选择将此举（逾期签约）视同违约，并没收您的订金。
因此，如果期限将至，而您又还未准备好要签署买卖合约，您可以委托律师通过书面形式，提出展延期限的正式要求，并确保您取得卖方同意展延限期的书面答覆，这是至关重要的。
无论如何，卖方并没有义务要同意展延签约期限。如果卖方同意，完全是出于好意。
献购后还能否终止交易?
如果买方提出献购并已支付订金之后，却想要终止这笔交易，按照一般规则及做法，买方所支付订金将会被没收。
另一方面，如果是卖方在接受献购并收取订金后，才来反悔，想要终止交易，那他将面临两个选择：
1. 若买方同意终止交易，便可向卖方索取赔偿。一般上，赔偿金额将胥视卖方所支付的订金。例如，买方若已支付房价2%的订金，卖方除了必须全额退还这2%订金，还须支付额外的2%给买方作为赔偿。
2. 若买方不同意终止交易，便会通过向高等法院申请“强制履行庭令”（Specific Performance）的方式，坚持卖方将有关房产出售。一般上，买方将会对有关房产的地契，申请私人冻结令（Private
Caveat），以表明其对有关房产的权益。
