地产圈
Property Insight
李义廉
备受全国上下关注的房地产大计划——大马城终于有了最新的发展。该项计划的主要发展商一个马来西亚发展有限公司 (1MDB) 宣布，脱售大马城60%股权给与依海控股以及中国中铁集团所组成的财团，脱售价格高达74.1 亿令吉。
大马城占地486英亩，是目前最靠近吉隆坡市区，也是最大型的房地产发展计划，初步估计其发展总价值达到1500 亿令吉。
消息公布之后，依海控股董事经理丹斯里林刚河提出初步的大马城发展概念，欲在马来西亚开拓全国第一个综合型的地下城镇。这项首屈一指的发展概念是参考加拿大蒙特利尔的地下城市为发展蓝本。
预计，大马城将成为巴生谷地区房地产界的一大催化剂，必将为国内房产界注入新的活力。
引发全国关注的，除了大马城计划本身之外，该计划所产生的溢出效应，也会是房地产投资者的焦点所在。大马城的发展预计带旺周遭一带，促使一些现有的区域转型，进而提升整个吉隆坡市的格局。分享以下3项受到大马城溢出效应所影响的发展趋势：
1. 陈秀莲路工业区的变化
吉隆坡地区最早的工业区便是位于此，一直以来都以钢铁工业闻名。随着吉隆坡经历快速发展后，陈秀莲路一带的房产价值水涨船高。在吉隆坡市政府允许将好一些地段的用途，从工业转换成商业后，更是加速释放了附近房地产的潜能。
由于大马城离开此地只有一公里以内的距离，因此预计受溢出效应明显。
陈秀莲路工业区将逐步迈向高科技或综合工业园的模式发展，其中一些面向新街场大路的工业房地产可能被转换成商业用途，用来建造商业单位、办公大楼与服务式公寓，释放最高土地价值。
其中一个明显的例子是，“南方大门”(South Gate)成功被允许转换土地用途的商业发展项目。
纵观大马城高昂的地价，预计该计划中不会有工业房地产，因为开发类似房地产将无法承担高昂的地价，不符合经济效应。因此，陈秀莲路的工业区不会完全消失，反之会转形成大都会中特有的高科技园，衬托着大吉隆坡地区的定位。
2.拉萨敏申区的重建计划
另一项受大马城溢出效应影响的是拉萨敏申（Razak Mansion）区。此区是当时政府为了让中下收入人民能够在吉隆坡拥有房子居住，而特别兴建的廉价组屋。由于当时的土地价格不高，因此只建了5层楼高的廉价组屋来回应市场需求。
在发展洪流中，吉隆坡的硬体设施得到提升，高速大道贯通东西南北，促进交通的便利，使到土地发展潜能日益高升。将大马城与巴生谷其他区域互相连接的主干公路，就有吉隆坡-芙蓉大道、新街场大道、国家皇宫路等。
从经济学的角度来看，5层楼高的低密度廉价组屋，严重阻碍该地段释放现有的土地发展潜能，这绝对不符合经济效益。
因此预计政府必定重新发展该区地段，让吉隆坡市政府批准以高密度的综合发展计划取而代之，相信会是另一项的综合性房地产发展项目。然而，在重建过程中，可负担房屋的供应必然会是一个焦点。除了是为了将现居住在此的居民搬迁至的新居所外，也应付了市场内对可负担房屋的需求。
3.旧巴生路一带 房产继续持稳
旧巴生路一带与大马城的南部毗邻，是个以住宅区为主的地方。由于地点策略，与各大重要城镇毗邻而立，如八打灵再也、蕉赖、吉隆坡、双威城等，因此旧巴生路便成为了衔接各个重要城镇的主干公路。近几年来，更是可见许多高密度的房产项目林立。
虽然大马城项目中会有许多新的房产项目，然而在考量了昂贵的地价因素，以及日益高涨的建筑成本后，预测所推出市场的新项目将不便宜。
相信在新楼盘推出市场后，高收入群体或投资者依然可以应付，但对于中等收入的投资者来说，或许将面对财务压力。
倘若这些投资者要转向拥有投资地点策略的二手房产，那么旧巴生路就自然地成为了最佳选择。因此，预计旧巴生路一带的房地产将有一定的需求，也将是未来二手房产投资者的首选地点。
大马城是马中联手打造的一大计划，若成功落实将是国内房地产界的一大看点。不仅释放了该地段的发展潜能也同时带旺四周。计划所产生的溢出效应值得关注，因这将为房地产投资者提供更多的投资契机。
