大马依斯干达房市 以韧性对抗泡沫疑虑


曾经,她是最火爆的经济特区、最亮眼的房地产热点,并展现出强大的吸金效应,不但国内外的投资者趋之若鹜,发展商和购屋者也蜂涌而至,赢得了全世界的关注。
她就是大马依斯干达经济特区。
然而,在经历一场石破天惊的发展与投资热潮后,原本处于高度亢奋状态的大马依斯干达房市,转眼却陷入委靡不振的低潮之中,甚至引发房市泡沫的疑虑。
为了解开人们对大马依斯干达的未来前景发展和可持续性的疑虑,本刊与专家们一同进行了深入的分析和探讨,看看这个曾被喻为“亚洲最大规模房地产发展项目”的经济特区内,究竟发生了什么事?未来将何去何从?是否可持续发展?
》现况篇
发展失衡带来的冲击
受多项利空因素影响,大马依斯干达房市交投淡静,交易量价齐跌

从无到有、从荒凉到盛世、从一片郊野到大兴土木,大马依斯干达点石成金,强势崛起,似乎只是近5年的事。
然而,她成为马来西亚最炙手可热的房地产投资热点,似乎也只维持短短几年。自去年开始,大马依斯干达频频被贴上“供过于求、“过度开发”、“房价过高”、“房市泡沫”等负面字眼,令部分投资者望而却步。
从亢奋到委顿、从高潮跌至低谷、从红极一时的亚洲房地产投资“热点”到打入“冷宫”,如此戏剧性的转折,令人措手不及。
大马依斯干达不是挟着与新加坡只有一水之隔的地理优势吗?大马依斯干达不是有规划完善的发展蓝图吗?大马依斯干达不是有联邦政府和柔佛州政府的强力支持和注资吗?大马依斯干达不是已经吸引了数千亿令吉的投资吗?
种种的疑问铺天盖地而来,也开始导致人们对大马依斯干大特区的信心动摇。
》未来篇
可持续发展毋庸置疑
20年发展大计只走了近半程,竞争优势尚未完全施展


就算是在了解大马依斯干达房市的现况之后,人们对于其韧性和可持续性仍有不少的疑问。究竟这个坐落在马来西亚最南端、与新加坡仅一水之隔的经济特区,能否再掀起新一波“依斯干达效应”?房市是否还具有投资潜能?能否实现在2025年蜕变成“强大和可持续发展的国际大都会”的愿景?
对此, 依斯干达特区发展局(IRDA)、房地产业者及专家异口同声表示,虽然大马依斯干达的房市在短期内难以摆脱颓势,但从长远来看,这个占地2217平方公里的经济特区,其可持续发展是毋庸置疑的。
业界人士认为,大马依斯干达从2006年宣布成立以来,发展也不过才刚迈入第9年,各项发展建设未臻完善,竞争优势也未完全施展,外来直接投资也还在继续增长,还有多项具有强劲催化作用的大型发展项目,正如火如荼进行中,预计利多也将随着更多催化项目的完成而发酵。
因此,在目前风雨飘摇的大环境下,市场虽然聚焦在大马依斯干达开发过度、住宅房产供应过剩的负面报道和评论,但别忘了她是一项经过周密规划的20年发展大计,其发展爆发力潜能可说是才正要开启!
》3大因素
支撑大马依斯干达持续发展

因素1
人口增长全国居冠

人口的增长,是房市可持续发展的关键。房地产分析公司仲量联行(JLL)曾表示,大马依斯干达房市所面对的主要挑战,将是未来10年人口增长是否足够,以及人口的增长能否与住宅单位建成的速度接轨。
据初步统计,柔佛州有大约340万人口,而大马依斯干达在2006年成立时,仅有大约140万人。随着这个经济特区逐渐成形,能够吸引投资以及创造就业机会的经济领域也陆续到位。如今,大马依斯干达的人口已增长至大约188万人。
按照依斯干达特区发展局的规划,这个经济特区的人口将在2025年达到300万人,其中包括140万劳动人口,也就是平均每年增长4.63%,具有相当大的挑战性。
对此,依斯迈披露,受益于大马依斯干达的发展,B旗舰区努沙再也近年的人口,以平均每年4.6%的速度增长,甚至超越首都吉隆坡,成为全国人口增长之冠。
》专家谈大马依斯干达
拿督斯里郑水兴:朝国际大都会 挺进过程的插曲


市场上出现有关大马依斯干达房市会否持续下滑的疑虑,作为对大马依斯干达特区有详细研究的您,是如何看待这个问题?
郑:在部分投资者的眼中看来,大马依斯干达特区的房地产市场目前出现过剩的现象,但我认为,有关房地产是否供过于求的现象,不能够单从面来看,而应该是以点来看。
相信曾经历过1997年金融风暴的人,至今仍然对当时房价暴跌的惨况心有余悸。当时,人们都说吉隆坡的房地产过剩,但若是我们仔细研究,实际上只是以偏概全。
当时出现住房供过于求的地区,都是建于远离市区或地点不佳的房地产,然而建于黄金地段的房产仍然有需求量。只是当投资者情绪过度悲观时,低落的氛围弥漫整个市场,进而造成市价普遍偏低的情况。
不能否认,新山和大马依斯干达房市发展步伐快了一点,尤其在一些不适合的地段没有节制地开发,继而导致过剩的现象,整体房价因此被拉低,但是这个情况仅限于某个地段的某种房产种类,而非整个依斯干达房市皆受影响。
然而,即使目前出现高档公寓过剩的现象,我认为这也只是属于暂时性情况,就像其他市场每到3、5年偶尔会进入调整期。
打个比方,我们人体内的器官,如肝脏等偶尔也会出现不适、不舒服,但只要经过好好的调理,健康情况就会有所改善、复原。
 》风水篇
大马依斯干达可再旺29年

 

鲍一凡老师
中华国际风水研究院主席

尽管目前大马依斯干达的气势开始转弱,但从风水学角度来看,大马依斯干达的旺运还在,而且可以持续29年!
三元九运,是古人划分大时间的方法,20年为一运。根据计算,自2004年至2024年立春前,运行的是“八运”;而2024年立春起至2044年立春前,则进入“九运”。
我国著名的风水大师鲍一凡指出,从风水学的角度来看,“八运”和“九运”旺南方,包括坐落在欧亚大陆和马来半岛最南端的大马依斯干达。
她指出,“八运”目前已运行到第11年,还剩9年;再加上“九运”的20年,意味着大马依斯干达接下来还将走多29年的旺运。直到2044年之后,才算是真正进入平稳期。
“当然,从整个格局来看,走旺运不表示会一直一帆风顺,间中也会有停顿或下跌,都属于正常的现象。不过,由于大马依斯干达未来29年的大趋势是往上升,因此期间就算有停顿或下跌,也不会跌落至2004年之前的水平或价格。”
因此,在她看来,大马依斯干达房地产,还有很大的升值空间。
》依斯干达永续发展策略1
提升流动人口
将目光转向非住宅房产


过去,只要提起大马依斯干达,人们马上想到的只有努沙再也和美迪尼,以及高端公寓等住宅房地产,但实际上,依斯干达共设有5大旗舰区,9大经济支柱领域,发展理应更加全面及多元化!
为了确保依斯干达能够永续发展,所有的利益相关者,包括政府、依斯干达特区发展局、发展商、企业、商家、投资者、购屋者等,更应该将目光放大至一度被忽略的旗舰区和领域,同时也该把目光转向商用和工业房地产上。
旅游相关地产需求大
SwhengTee国际房地产投资者俱乐部创办人及主席拿督斯里郑水兴表示,大马依斯干达具备成为国际大都会的条件与基础设施,且5大重点领域——旅游、教育、医疗、制造业与创意文化领域仍蓬勃发展。房产领域虽暂时失色,但不代表特区发展就走上末路,可尝试从其它领域下手,比如聚焦旅游和制造业。
 
(文章未完,全文请阅第44期《大马房地产》杂志)

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