地产圈
Property Insight
李义廉
政府近期宣布在丹戎马林设立全国首个“一马青年城”，专门提供年龄介于15至40岁已婚或未婚的青年房屋及各种便利设施，其中包括中央广场、艺术坊、迷你体育中心、可负担房屋以及“过渡房屋”（Rumah Transit）等。
据了解，此项计划是依据全国蓝海策略下所延伸出来的计划，并获得联邦政府通过第11大马计划拨款，以及获得城市和谐、房屋及地方政府部、青年体育部、霹雳州政府等几个国内大企业的支持。
政府在丹戎马林设“一马青年城”的决定，毫无疑问将直接催化该镇的城市化过程。然而，丹戎马林是否能够成为继巴生谷后的另外一个投资区域，则必须关注其发展的方向与模式。这是因为城市化过程是发展过程中的必经之路，但这并不意味着城市化必定引发房产投资契机。
基本上，一个成功引发房产投资契机的城市，必须综合以下的几项重要指标：
指标1：技有所用
在城市发展的过程中，必须要:让居民能够在当地伸展一技之长。简言之，一个城市必须要提供足够的工作机会或经济活动，这是凝聚人口的关键因素。
当一个新镇能够提供市民足够的谋生机会，人将会选择留下，而放弃往大城市迁移。这将为正在经历城市化的城镇，奠定房产需求的基础。
一般上，工业会在城市化过程中扮演重要角色，因为这是提供就业机会的最直接管道。当工业成功聚集人口后，人们将会聚在热点地区做买卖与进行经济活动，而使到商业房产，如商业店铺、广场、酒店等蓬勃起来。
指标2：住有所居
当工作机会增加时，必定将牵动当地房产的需求，特别是住宅房产。
根据房产学“地点”的规律，距离经济热点区附近的房产，必会随着市场的需求而蓬勃起来。
发展商会看准商机，到该城镇收购土地以进行发展，在带动房地房产发展的同时，也进一步制造新的就业机会。
居者有其屋是每个人的梦想。基于大城市里的房产昂贵，要购得一屋实非易事，而在还未完全城市化的城镇中，土地价格不算太昂贵，所开发出来的房子价格也较为可负担，具备增值潜能。
指标3：出有所通
与工作地点或经济热点区互相连接的衔接设施极为重要，如公路、巴士、捷运等。人们偏向选择最短的路程到达经济活动区域的行为模式，凸显衔接设施在房产投资上的重要性。
举例，槟州的峇都加湾地区在第二大桥还未建造之前，当地的房产乏人问津。然而，在第二大桥完工通车后，该区的房产水涨船高，甚至吸引家具连锁集团宜家（IKEA）到此处开设分行。这印证“出有所通” 的重要性。
丹戎马林位于南北大道出口不远之处，又有火车站设立于此，该站也是吉隆坡往北电动火车（ETS）必停之站，确实有优势。
指标4：病有所医
人无千日好，花无百日红是硬道理。人的一生不可能没有寻求医疗服务的经历，加上根据妇女、家庭及社会发展部门的数据显示，目前国内的乐龄人士有300 万人次，占总人口的9.9%，预测到了2035年，国内的乐龄人士将增加至560 万人次，占总人口的15%。
人口老化现象明显，因此医疗设施的设立，在城市化过程中是重要的措施，也是房产增值重要的指标。
在寻觅房产投资契机时，倘若城市化大蓝图中，有将医疗设备的建造考虑在内，那么肯定能够增加该区房产的潜能。
指标5：学有所识
再穷不能穷教育，国人普篇非常注重教育。位于教育设施，如学校或大专学府附近的房产，将受到投资者的青睐。学生的来源与房产收入有直接关系，租金的来源将支撑房产的价值。
在城市化过程中，倘若政府将教育设施的建设考虑在内，必能引发该区的投资潜能。最佳的例子便是霹雳州的金宝及雪兰莪州的双溪龙镇。当拉曼大学在金宝设立后，当地的房产发展如雨后春笋，价格更是水涨船高。
从以上几点，便可在一个经历着城市化的城镇中，看出房产的投资潜能。在做出投资决定时，不妨花一些时间来了解城镇的发展蓝图，找出房产增值的潜能指标，相信必能够在经历城市化过程中的城镇寻获具有潜能的房产。
