分层管理仲裁庭解决分层管理纠纷

法律先锋
Legal Commentary


陈佐彬律师
常言有道:“顾客永远是对的。”一名顾客若是不满意他所购买的商品或者服务,他可能会采取法律行动,向涉嫌欺罔顾客或虚报其商品及服务内容的商家或者服务提供者,要求法律补偿。不过,诉诸法律行动毕竟是一个冗长的过程,而且所需支付的律师费,也可能比索赔价值更高,得不偿失。
因此,《1999年消费者保护法令》为消费者提供了一个具有成本效益且更为便捷的维权平台──“消费者索偿仲裁庭”(俗称“消费人仲裁庭”)。与之类似的,便是在《1966年房屋发展(控制与执照)法令》下所成立的“购屋者索偿仲裁庭”(俗称“房屋仲裁庭”),为马来半岛的购屋者提供了一定的保障。
尤其是有关当局意识到,分层地契发展项目的所有利益相关方,都需要受到法律的保护之后,在《2013年分层管理法令》下成立了“分层管理仲裁庭”(SMT),以解决与分层地契房产管理有关的纠纷,可入禀申索的当事人包括分层地契房产的业主、发展商、联合管理机构、管理公司以及管理代理人。
“分层管理仲裁庭”管辖权
分层管理仲裁庭的索偿限额是25万令吉。换句话说,分层地契展项目的利益相关方,若要入禀分层管理仲裁庭,索偿金额不能超过25万令吉的上限。
您可能也留意到,分层管理仲裁庭的索偿限额,比上述两个仲裁庭更高,这主要是基于任何人若违反《2013年分层管理法令》,也会面临25万令吉的罚款。
分层管理仲裁庭的管辖权概括如下:
1.因没有履行《2013年分层管理法令》下所赋予的职责、责任或权利而产生的争端;
2.因维修房产缺陷或维修成本而产生的争端;
3.追讨费用、偿债基金(sinking fund)或其他债务;
4.申请庭令要求召开全体大会、取消会议程序、大会决议无效;
5.强制要求提供资料或文件;
6.申请庭令要求同意更改公共资产(common property)或限定使用公共资产(limited common property);以及
7.申请庭令要求确认、更改或撤销有关当局的决定。
不过,要提醒大家的是,分层管理仲裁庭无权审理与土地相关的地契、产权或利益纠纷。
原则上,控辩双方均无需委任代表律师出席听证会。尽管如此,在某些例外的情况下,法律也允许委任代表律师。
例如,当案件涉及复杂的法律问题,而其中一方若没有委任代表律师,可能因而面临财政困境。
规则与程序
分层管理仲裁庭可以按照其认为适当、必要或合宜的诉讼方式,以查明事实或适用法律,从而作出裁决。
分层管理仲裁庭的权力包括:
1.决定诉讼方式;
2.确认发现及提供证据的方式;
3.运用自身的知识及专长;
4.要求缴付诉讼费保证金;
5.进行实地调查;以及
6.传召当事人或其他人士出席诉讼案。
裁决与惩罚
在举行听证会后,分层管理仲裁庭将在举行首次听证会之日起60天内,作出裁决,并说明作出有关裁决的理由。
分层管理仲裁庭所作出的裁决,视同庭令(court order),凡未遵守者即属违法。一旦罪成,可被罚款不超过25万令吉或监禁不超过3年,或两者兼施。如若罪行持续,意即持续未遵守仲裁庭的判决,则将面对每天或部分罚款不超过5000令吉。
仲裁庭有权发出命令,而有关命令对当事人具有约束力。分层管理仲裁可命令诉讼的当事人:
1.支付或退还一笔金钱或补偿金或赔偿金予另一方;
2.更改或撤销某项合同或附加细则;
3.对裁决的金钱赔偿支付不超过每年8%的利息;
4.驳回其认为琐碎无聊或无理取闹的申索;
5.发出任何其认为公平及公正的命令;以及
6.为了让仲裁庭的命令或指示生效,而发出附属或相应的命令。
总结
由于《2013年分层管理法令》才正式生效不到一年,而分层管理仲裁庭也刚成立不久,这个仲裁庭的实效性仍有待验证。不过,分层管理仲裁庭分担了原本由法院量审理的分层管理相关诉讼案,无疑减轻
了法院的工作量。
另一方面,由于分层地契房产倍受购屋者青睐,成为时下潮流,也大大增加了分层管理纠纷发生的几率。因此,分层管理仲裁庭的成立正是时候,成为解决各种分层管理纠纷的平台。

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