买房精打细算 从这5方面下手

秤

在薪水追不上物价的年代,所花费的每一分每一毫都要斤斤计较,尤其是购买房子这类长期性的高价品,更是要精打细算,从订金的支付,到房贷配套、利率的选择、保险的选购,甚至是再融资,都不可忽略。

不要以为利率和年限看来大同小异就相差无几,那一点点的小差距确是足以影响利息成本的细小条款,所以在还未签署房贷配套前,最好先了解以下5个方面,避免背负沉重的房贷负担,才是精明的购屋者。

1 签买卖合约前
部分购屋者常犯的错误之一,是在贷款批准未获得前,就签署房产的买卖合约。专家奉劝购屋者,在还未确定获得银行贷款前,勿签署房产买卖合约,因为签署合约后,一般都需要先付10%首期,一旦贷款申请遭拒,在法律上将不获得退款。除非买方在合约内加入“贷款不获批可获得退款”的条款,否则将不获得卖方退款。谨记,10%的首期和定金是两种不同的事项。若成功获得银行贷款,定金可充当部分头期款,较后才付清余额。故就算无法顺利申请房贷,买方支付的定金还是可获得退款。

2 贷款利率的计算
新的基准利率(Base Rate)自2015年1月2日生效后,贷款计算方式是基准利率加价差利率(spread),也就是BR+X%。尽管国内各银行提出的基准利率皆不同,但因价差利率已预先决定,一般仍有洽商空间。

在选择房贷配套这一环上,购屋者总会被银行专员劝告选择价差利率更低的配套,但这并非是购屋者考虑的唯一标准。

实际上,价差利率高不代表银行赚得就多,或者收费贵。价差利率其实上也反映出银行的成本,如信贷风险、营运成本、银行信贷政策、营运效率等因素。

因此,若最后利率是唯一考量,在两项最后利率相同的房贷配套中,专家建议应选择基准利率较低的房贷配套,纵使价差利率更高,但还是有与银行洽商的余地。

3 房贷配套灵活性
近年来,越来越多标榜灵活调配资金的房贷配套,包括伸缩型(full flexi)贷款与半伸缩型(semi flexi)贷款配套,看得人们眼花缭乱。

一般都认为伸缩型贷款配套更省利息,但专家认为此说法具争议,毕竟是否能节省更多利息胥视一个人的还款策略而定,因此不应成为购屋者主要的决策因素。

伸缩型贷款户头的最大卖点,是可在任何时候存入或提领户头内的钱,但这类产品的利率会稍高,每月也有固定经常性费用,借贷人需要考虑在内。

实际上,即使没有这些灵活便利,传统定期贷款也能达到节省利息成本的作用,端看个人如何操作。简单来说,握有长期多余现金的借贷人,可透过重组定期或伸缩型贷款缩短偿还期限,在维持每月供款金额的同时,也省下利息成本。

另一点值得注意的是,定期贷款与伸缩型贷款最大的不同,是不允许借贷者提出已存入的多余资金,若欲提出这笔资金则需向银行提呈所需文件,再由银行作出适当决定。

若是有多余的资金可预付部分或全数的贷款额,建议选择伸缩型贷款。

4 房贷保险的抉择
一般上,人们在贷款时,也会考虑购买房贷保险,以保障房产和家人,但往往却纠结于究竟是该购买递减式房贷保险(MRTA)还是抵押定额式房贷保险(MLTA)。

专家建议,这需要视贷款者的预算为主要考量。如果预算有限,可选择保费较便宜的MRTA,还可以附加在贷款配套上向银行借贷,但若是预算较宽裕,那么则可考虑MLTA,不但承保的范围比较广,而且在贷款期限结束之后,还可以取回所缴保费。

此外,MLTA灵活度较高,在房子出售后,可以转移至另一间房子上,这比起重新购买一份新保险要便宜多了,而所缴交的保费在累积一些年之后,其现金价值(退保价值)还可以用来缴交您的银行贷款余额,提早还清您的房贷。

值得注意的是,若购买MRTA,当需要索赔的时候,保险公司只理赔贷款余额,而MLTA不但赔偿贷款余额,保费余额也会交付予受益人。

5 再融资摊还期
再融资(Refinance)是人们获取资金最经济实惠的一个方式。透过将现有房贷转换成新的贷款配套,包括新的利率、每月供款与供款届满日,将能协助购屋者节省更多。

不过,随着国家银行于2013年7月开始实施新措施,放贷再融资涉及增值套现(Cash Out)的部分最长摊还期是10年,意味着银行将会按照10年摊还年限来评估还款能力。

此外,在同个时期宣布的另一项措施则是,购买住宅与非住宅房产贷​​款的最长摊还期限,则从45年缩短至35年。

这些新措施虽有助管制房贷,但始终让人感到混淆:到底再融资的10年限制,是要求借方在10年内还清再融资款额?还是这只是一个偿还贷款能力的指标?即若能通过评估,银行就会批准最高35年或70岁(视何者为先)的摊还期?

目前,国内大部分银行都要求借贷人在10年内摊还再融资增值套现的部分,这样一来自然会推高分期供款。由于每家银行的做法不同,因此若有意进行再融资,则必须向个别银行查询,以选择最适合自己的房贷配套。

0
    0
    Your Cart
    Your cart is emptyReturn to Shop