买家如何向 发展商献购房产

法律先锋
Legal Commentary 


萧慧洁
IHSV律师事务所合伙人

购买房地产是一个过程,而如何协商到最好的条件及款,则是过程的一部分。当您进行了所需要的“尽职调查”(Due Diligence),并对有关调查结果感到满意后,接下来您可能决定要购买该房地产。
购买房地产的第一个步骤,就是向业主“献购”(Making An Offer),并提出您所建议的条件及条款,同时附上一笔订金或定金。倘若业主接受您的献购,他将会收下这笔订金或定金。以下是构成一项“合约”的基本元素:
您提出献购 + 业主接受您的献购 +业主如期收下订金 = 合约
在我们日常的房产购买中,“献购”一词有不同的称呼,可以称之为“销售报价”(Sales Proforma)、“购买确认书”(Purchase Confirmation)或“销售表格”(Sales Form)。
“献购”的过程,也会因为“您购买什么”以及“您向谁购买”而有所差异。
“什么”是指房地产的类型及状态,究竟是住宅房产,抑或非住宅房产?目前正在施工中,还是已经完工?至于“谁”则是指您向谁购买房地产,究竟是发展商,还是现有业主?
我国住宅房产的买卖,是受到屋业发展法令的管制。值得注意的是,2015年6月1日起正式生效的《2012年屋业发展(控制及执照)法令修正法令》,已取代了行之有年的《1966年屋业发展(控制
及执照)法令》。
在购买仍在施工中或在动工前的住宅房产时,“献购书”(Offer to Purchase)一般是由发展商所准备的“标准”表格,内有阐明有关发展项目的详情、您选购的房产单位号码、您的姓名、身份证号码、地址、联系电话号码、购买价格以及订金数额。该“献购”表格内也会阐明一些条件及条款,例如:买卖合约将在14天内生效。
一旦您填妥并签署了发展商所准备的“献购”表格,将被视为您已向发展商“献购”有关房产。
根据屋业发展法令,发展商是不准向您收取任何订金或定金的。除非发展商已取得发展执照,您就必须在签署买卖合约之际,向发展商缴付房价10%作为押金。
献购先建后售住宅房产
至于买卖先建后售(又称10:90制)的住宅房产,亦受到屋业发展法令的管制。在先建后售制度下,发展商销售仍未动工或正在施工中的发展项目之住宅房产。
同样地,一旦您填妥并签署发展商所准备的标准“献购”表格,将被视为已向发展商“献购”有关房产。在正式签署买卖合约时,须向发展商缴付房价10%作为定金;至于其余的90%,发展商会在有关发展项目竣工,并取得“完工及落成准证”(CCC)之后,才向买家收取。买家在收到发展商发出的付款通知后,必须在21个工作日内,付清这笔90%余款。
这也表示,缴付房价10%首付款以及缴付90%余款的时间范围,通常是是24个月(有地住宅)及36个月(分层住宅)。
若是买卖已取得“完工及落成准证”的住宅房产,则不会受到屋业发展法令的管制,因为有关房产已经竣工。向发展商购买已经完工的房产,有可能出现以下两种情况:
情况1 购买已获“完工及落成准证”的房产
发展商已展开并完成一项房产发展项目的工程,或者有关发展项目的一期工程,在取得“完工及落成准证”后开始销售。
在这种情况下,买卖有关房产“类似”在转售二手房产。买家必须填妥并签署由发展商准备的“献购”表格,并支付一笔订金或定金。在下订日期的14天之内,买家须签署买卖合约,并缴付房价10%的首付款余额。
鉴于有关房产已竣工并取得“完工及落成准证”,这项交易将不受屋业发展法令的管制。因此,买卖合约的格式也无需根据屋业发展法令的附表Schedule G、H、I或J,而是由发展商的律师团队来准备。
至于房价的付款方式则是,您在签署买卖合约时,须缴付房价10%作为定金(订金及房价10%定金的余额);至于房价90%的余额,则须在签署买卖合约之后的3个月内支付。
情况2 购买发展商的滞销房产
在一些发展项目中,发展商在施工期间已售出部分单位(有关住宅单位的买卖将受到屋业发展法令的管制),但工程竣工后,可能有部分住宅单位尚未售出。
买卖这类工程竣工仍未售出的房产,也“类似”转售二手房产。买家必须填妥并签署“献购”表格、支付发展商一笔订金或定金,并在随后的14天内签署买卖合约,同时缴付房价10%的首付款余额。在签署买卖合约之后的3个月内,就必须支付余下的90%房价。
非住宅房产不受房屋法令管制
值得一提的是,买卖非住宅房产,是不受屋业发展法令的管制。因此,无论是购买仍在施工中的非住宅房产,或者已经竣工的非住宅房产,您都要填妥并签署发展商所准备的“献购”表格,并支付一笔订金或定金。
在下订后的14天内,您必须签署买卖合约,同时缴付房价10%的首付款余额。
至于余下的90%房价,须在签署买卖合约之后的3个月内支付(已竣工的非住宅房产),或者根据买卖合约中所注明的工程进度付款表来分期付款。

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