上半年艰辛走过 下半年形势更好或更坏?


在多重负面因素夹击下,2015年上半年的马来西亚房地产市场,只能用一个“冷”字来概括,交易量下挫,房价指数萎缩,令人感受到深深寒意。跨入下半年后,沉寂一时的房市似乎又开始蠢蠢欲动,之前停步观望的发展商也开始出招。
这是否意味着上半年乌云密布的房市,终于拨云见日?房价将会下探还是回扬?房市还存有哪些变数?发展商如何应对?投资者应该继续观望,还是趁势进场?
面对机遇和风险瞬息万变的环境,且让我们通过专家的视角,展望下半年的马来西亚房市走势。
》现况分析
房市开始回稳
尚未回暖

对于马来西亚房地产市场而言,2015年俨然是个“多事之秋”。
上半年伊始,房市已笼罩在国际油价暴跌、令吉持续贬值、一马发展有限公司(1MDB)财务风波等多重负面因素的阴影之中,偏偏又遇上影响深远的消费税于4月1日正式开跑,市场投资情绪持续降温,寒意逼人。
大马经济研究院(MIER)公布调查, 2 0 1 5 年首季的消费者情绪指数(CSI)延续跌势,跌至72.6点,不但是连续第3个季度下跌,更跌破6年以来的新低水平,几乎逼近2008及2009年金融危机水平,反映出消费者对花钱开销仍抱持谨慎态度,消费意愿走低。
上半年交易量价齐跌
由于业界早已预见消费税的落实,将进一步削弱消费者信心,为避开这股冷风,大部分发展商上半年已暂延或搁置推出新房产发展项目的计划,导致市场上的新房产项目从缺。
果然,消费者情绪低迷,也反映在房市之中。
据统计,2015年第一季的房地产交易“量价齐跌”,成交量仅9万3735宗,比去年同期减少了6.95%;而成交价为394.6亿令吉,同样比去年同期下跌了2.34%。
与此同时,2015年首季的马来西亚屋价指数(MHPI),按季下跌1.8%至211.1点,是过去6年半以来首次连续两个季度萎缩。若按年统计,2015年首季的屋价指数虽比去年同期上涨4.1%,但涨幅也是过去5年半以来的最低水平。
其中,只有首都吉隆坡的房价逆市而行,无论按年或按季都呈上扬趋势,按季上涨0.5%,按年上涨7.8%。
至于半岛其他州属,按季跌幅最大的依序为槟城、雪兰莪及柔佛;但若按年计算,这3个州属的房价均上扬。
》发展商观点1
发展商开始试水温

拿督斯里张孙通博士
安达集团董事经理

2015年上半年的房市冷冷清清,大部分发展商也没有推出新房产项目,以免得不偿失,但进入下半年后,不少发展商认为房市将逐渐出现回温迹象,尤其是在第4季。持有相同看法的也包括了安达集团董事经理拿督斯里张孙通博士。
张孙通指出,市场上向来不乏手握资金的投资者,但由于消费税的落实,打击了消费情绪,加上对经济前景看淡,以致他们大多暂缓了投资房产的计划。
“销量下降的不仅仅是房地产,包括零售业、餐饮业、服务业、汽车业等等,大多也面对营业额滑落。”
不过,随着消费税实施至今已有4个月,消费者也已逐渐适应了这项新税制,近期公布的消费指标数据,均有趋稳或转强的现象,反映出市场消费情绪已开始复苏。
因此,进入第3季后,部分发展商开始有动作,媒体上也重新出现发展商推出的新楼盘广告。不过,根据张孙通的观察,推出新房产项目的发展商其实并不多,而且除了极少数的一、两家之外,其余发展商并没有像以往般积极展开促销活动。
》发展商观点2
房市调整期不会太久

拿督林景清
怡克伟士有限公司董事经理

令吉贬值是一把双刃剑,对于一些人来说,令吉币值滑落意味着财富大缩水,而对于驰骋建筑业多年的拿督林景清来说,此时正是投资房地产,为财富保值的良机!
他坦承,经过前几年的冲刺后,马来西亚房地产市场目前已进入调整期,房价也在盘整中,但这段调整期不会维持太久,最多1、2年后便会回扬。
他认为,无论是在政治上或经济上,马来西亚下半年应该不会再有更糟糕的情况出现,唯因缺乏利好消息,下半年的房市景气将与上半年大同小异。
所幸,大马房市长期发展的基本面依然稳定,尤其是庞大的年轻人口,为房市长期发展带来人口红利,许多大型基建发展也正如火如荼进行中,未来房价仍有很大的上扬空间。
“自从国家银行紧缩贷款政策以来,房地产交易量已逐步放缓,但住房需求一直还在。马来西亚人口不断增长,制造出源源不绝的住房需求,而土地资源只会越来越少。因此,相信投资者及购
屋者不会在场外观望太久,一旦调整好心态,就会重新进场。”
》业界观点1
市场需求依然存在

俞贵狮
世界不动产联合会大马分会秘书长

虽然业界普遍看淡马来西亚房地产市场在2015年的表现,但世界不动产联合会大马分会秘书长俞贵狮认为,房市接下来将会朝健康的方向继续发展。
他表示,大马房市多年来都是由内需撑场,因而也较容易受国内政治及经济利空因素拖累。由于消费税实施后,许多细节不够明朗化,令投资者对市场缺乏信心,因而选择在场外徘徊观望,以致新建房产和二手房产均放缓。
所幸,国家银行前几年采取雷厉风行的贷款紧缩政策后,房市内短期套利活动已得到抑制,房市也趋向更理性。因此,他有信心大马房市可以在这一波低潮中实现软着陆,最慢2年内便会拨云见日,重返正常轨道。
他强调,房地产买家主要有长期投资者、短期投资者及自住型买家3种类型。当市场景气走下坡时,短期投资者就会自动离场,留下属于市场“钢性需求”的长期投资者及自住者,令房市能够长期健康稳定发展。
》业界观点2
二手房价面临下行压力

林文彬
马来西亚房地产中介协会(MIEA)全国副总会长

由于前几年在发展商承担利息计划(DIBS)下进行的房产项目,从去年杪起已陆续完工交付,今年更是陆续有来,其中一部分已流入二手房产市场,令二手房产的售价和租金进一步受压。
马来西亚房地产中介协会(MIEA)全国副总会长林文彬指出,多年前许多买家通过发展商承担利息计划,同时购买了多间房产,如今许多工程在同一时期陆续建竣,导致供应骤增,不巧却遇上房市放缓,造成投资者面对手中多间房产无法脱售,又难以出租的窘境。
同时,每个月的房屋贷款还得偿还,令投资者的持业能力正受到严峻考验。也是地南产业首席营运长的他表示,有客户向他反映,新建竣的房产已经空置了6个月,还租不出去。
“6个月前,一间估价仅90万令吉的房屋,业主坚持要以100万令吉的价格出售;6个月后的今天,这间房屋还是无人问津,业主再次联络代理,表示愿意以市价脱售。这就是业主态度短短6个月内出现的变化。”
》专家观点1
要投资就趁现在

拿督斯里郑水兴
房地产投资大师

桌上有半杯水,悲观的人会想:“只剩半杯水了!”;乐观的人会想:“还有半杯水呢!”
“半杯水”是大家耳熟能详的故事,说明任何事物都有两面性,换个角度思考,就可能峰回路转。乐观者能在每次危难中看到了机会,而悲观者却在每次机会中看到了危难。
在诡谲多变的2015年房地产市场,也是如此。
当投资者和购屋者继续在场外徘徊观望,踌躇不前之际,房地产投资大师郑水兴忍不住喊话:“从2015年到2025年的未来10年间,今天的房价是最便宜的,要投资就趁现在!”
错过崛起的机会
随着大东南亚时代的来临,他曾看好2010年至2020年是投资大马房地产的“黄金十年”;而东盟经济共同体(AEC)即将于2015年杪成立,让他尤其看好2013年至2018年是这10年当中最辉煌的“黄金五年”。
奈何,2014年接连发生的2宗马航空难事故,引发一连串负面效应,令正展翅待飞的大马房市遭受重创。紧接而来的国际油价暴跌、令吉大贬,以及一马发展有限司(1MDB)金融丑闻越滚越大,加上消费税在混乱中正式开跑,令大马房市几乎没有喘息的空间,也错过崛起的机会。
不过,郑水兴坚信,大马房产在区域内具有很大的潜能,虽然被一连串不幸事故拖累,至今未能爆发,但也给了投资者又一个进场的机会。
》专家观点2
买家应该边走边瞧

陈佐彬律师
亿达法务办事处创办人兼执行合伙人

我国房地产市场在前几年前大热时,供不应求,买家还来不及挑选,转眼就被他人抢先一步下订了!如今房市景气惨澹,消费情绪和投资情绪疲弱,房地产市场已转为“买方市场”,买家或投资者可以精挑细选,二手房产市场也有了更多议价的空间。
对于当前的房地产市场,亿达法务办事处创办人兼执行合伙人陈佐彬律师提出了一套“芒果论”。
他说,人们在挑选芒果时,总会把每一粒芒果拿在手中按按捏捏。在不是芒果当令的季节,产量太少,小贩可能不准你挑三拣四,一副不买就拉倒的架势,但是如果现在有很多芒果摆在那里,小贩不怕你按芒果,只怕你不来碰。
“买房产就像买芒果,必须每一粒芒果都按一下。同样的,购屋者或投资者在作出任何购买决定前,也必须先做好功课。现在是买方市场,代表着买家有了更充裕的时间货比三家,从中筛选出最适合自己的房产,但如果等到房市真正回温,大家才一窝蜂涌进场,那么房市就会转回‘卖方市场’,就不能像现在这样慢慢地精挑细选了!”
因此,他认为,进入下半年之后,手上有足够资金的购屋者或投资者,与其在场外“等着瞧”, 倒不如进场“走着瞧”。
》特别企划
2015年下半年投资者情绪调查结果

过半数受访者认为
下半年房市表现平平
将继续观察市场走势

为了进一步了解市场对2015年下半年的看法及房地产投资意愿,本刊予6月杪举行的“如何在百物上涨中低价买房”讲座会,向现场出席者进行了“2015年下半年房地产投资情绪调查”。
意见调查从受访者的“购屋计划”、“房市前景”、购屋焦点”和“政府政策”4个层面进行。
此次的问卷调查共获得427名受访者的参与。其中,有66.2%的受访者年龄是介于31岁至50岁的高消费工作族群,而52.2%受访者的每月收入则介于2001令吉至8000令吉之间,属于中等收入族群。
由于我国政府在今年4月起开始实施消费税政策,在大马史上为头一遭,导致不少民众选择采取谨慎、观望的态度。问卷调查结果显示,自消费税实行4个月以来,有53.8%的受访者因保持观望态度,而选择推迟或搁置任何购屋计划。不过,也有46.2%的受访者表示他们的购屋计划并未受到消费税影响。
除了消费税之外,受访者也认为,还有其他的因素影响着他们在2015年上半年的购屋计划。其中22.2%的受访者认为由于令吉不断贬值,导致现今的经济形势欠佳。同时,另有27.2%的受访者表示,要先观察市场反应,所以选择按兵不动。
由于我国的家庭债务过高,银行严格审批贷款申请,因此贷款困难也成为其中一个影响民众购屋的主要因素。调查显示,多达26.2%的受访者坦言他们因为贷款融资困难,而暂时搁置或推延上半年的购屋计划。
与此同时,也有17.2%的受访者担心出现房市泡沫现象,而暂时不进场。尽管发展商在今年上半年也因为消费税的实行,而采取观望政策,不热衷推介新项目,但只有4.6%的受访者因此而受到影响。
 
 
(文章未完,全文请阅第41期《大马房地产》杂志)

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