从决定投资房地产到出租这个过程，您必须很谨慎且精打细算一番，从选择房产到了解出租市场，再到计算投资回酬与管理房产，马虎不得。只有全面了解与掌握细节，才能更好地制定投资策略。
不同类型的房产，会捎来不同的回报。有些可为屋主带来优渥投资回酬，有些则着重于资本增值；还有的房产既可确保稳定的投资回酬，又能带来良好资本获利（Capital Gain），但前提是您得做好准备功课。
这一期，就让我们深入了解当房东必须要懂的5件事，包括如何制定良好投资策略，为当个精明房东备战！
1. 选对房产
无论是购买有地房产或是高楼项目前，您必须先确认自身的投资目标，是以资本获利还是以租金回酬为主。不同类型的房产，租金回酬率也不一样。一般上有地房产，比如独立式洋房、排屋等增值速度较快，租金回酬却相对较低，约介于2%至5%。
至于高楼项目的公寓与高级公寓，租金回酬则略胜有地房产，介于7%至10%。若是怀抱成为房东收租的目标，或许高楼房产是您可考量的投资项目。
2. 确定目标市场
多数房产投资者最容易犯下的错误，就是总以自己的需求作为投资考量，而不是从租户的立场及需求进行思考。
举例，若您的目标租户是学生，那么您就应该到设有大学或学院的地区，寻觅理想中的投资项目，同时还需考量是否有良好的公共交通系统，且租金也不能定得太高。
不过，若您的目标市场为家庭，那么在选择置产前，应该以大户型或至少3房式房产作为考量。若是外籍人士家庭，一般都会选择家具齐全，并且临近国际学校的住家。
先确认您的目标市场，有助缩小置产范围，并能更快速厘清投资的房产类型，同时还能调整投资策略，让房产投资更为事半功倍。
3. 计算现金流与投资回酬
在确定投资前，现金流也是其中一个需要慎重考量的元素，毕竟房产投资盈亏，是建立在租金回酬和资本获利的大前提下，身为一个成功投资者，绝不会忽略现金流管理和租金回酬的重要性。只有良好的现金流，才能确保投资处于正轨。
那么该如何计算现金流呢？
租金收入 – 空置及信贷损失 – 开销 – 分期付款 = 现金流
例子：
年租金收入 ：RM1,800 X 12 = RM21,600
空置及信贷损失（估计为年租金5%） ：RM21,600 x 5% = RM1,080
年度维修费 ：RM6,000
分期付款 ：RM1,100 X 12 = RM13,200
RM21,600 – RM1,080 – RM6,000 – RM13,200 = RM1,320 （良好现金流状态）
懂得计算现金流后，接下来则需了解租金回酬的计算方法，以更进一步掌握这项投资每个月可带来的回报。
一般的理想回酬约为7%，即投资100万令吉的房产，所追求的月租大约是5833令吉或每年7万令吉；反观若是50万令吉的房产，则月租应为2917令吉或每年3万5000令吉。
投资前，计算租金回酬是最基本的做法，确保投资和回报能成正比，付出才显得有价值。以上只是简单的说明，到底该如何计算租金回酬呢？
从上述现金流的例子延伸，若有关房产市价为RM500,000。
租金回酬 ：（年度租金收入 – 空置及信贷损失）/市价 X 100%
（RM21,600-RM1,080）/RM500,000 X 100% = 4.1%
净租金回酬 ：（年度租金收入-空置及信贷损失- 开销）/市价 X 100%
（RM21,600-RM1,080- RM6,000）/RM500,000 X 100% = 2.9%
4. 学会管理投资
投资房地产不是买到“心水”房产后就完事了。由于房产投资属于非流动资产，为了尽可能创造最大收益比如将房产出租，还有很多琐事需要处理。
假设您决定自行管理，那么必须做好心理准备，以便拨出时间安排潜在租户看屋、准备出租协议、收取租金、支付维修费与相关税收等。出租期间若有需要，还得为该房产进行维修。
若您没有时间自行管理投资，委托房产中介代为管理，不失为一个后备方案。不过，支付予房产中介的佣金，则会稍微影响您的租金回酬。
根据马来西亚房地产中介协会（MIEA）资料，租约少于3年以下，房东或屋主至少需将1个月租金充作有关房产中介佣金。3年租约佣金则等同于1.25个月的租金；超过3年少于4年佣金为1.5个月租金。
5. 了解税务对房产的影响
若您打算投资房产作为长期收租用途，虽无需支付房产盈利税（RPGT），不过还有其他房产相关税收，比如门牌税、地税与个人所得税需缴付。这一点最好向房产或税务专家了解清楚，这样您才能有所准备。
住宅房产的门牌税，一般为租金收入的4%。地方政府将依据有关房产证年的租金，计算所需征收的税收，屋主可分两次缴清这笔税收。举例您的房产每月租金为1200令吉，一年的租金为14万4000令吉，门牌税则为576令吉。
地税则是针对有地房产所征收的税收，简单来说是为房子坐落的土地缴税。若您投资的房产为高楼公寓，不代表就不需缴交这笔税款，公寓联合管理机构（JMB）每个月向屋主收取的维修费，其中一部分将用以支付地税。
房租也算是个人收入的一部分，若您的租金收入超过5000令吉则需缴税，在扣除其他成本如房贷利息、房产管理及其他修理费用后，余下的收入用以申报个人所得税。
结论：当房东不是每个月准时缴付房贷就够了，尚有其他隐藏成本需注意，避免得不偿失的窘境。下一期，我们来看看房东最常陷入的误区。