在马来西亚法律中，当合约受到新冠病毒疫情爆发影响时，合约双方的权利、义务和违约救济措施是什么呢？
这其实并没有一个适合所有情况的解决方案。由于每一种合约关系皆不同，法律后果将取决于合约的性质、义务类型以及情况变化的可预见性。
我将针对疫情对房地产行业合约履行的影响，如买卖协议（SPA）和租约，简要讨论可供您选择的方案。
我将这个课题分为两期讨论。本期我将解释什么是不可抗力原则（Force Majeure），这个法律条款对合约的影响，以及举例一些不可抗力条款适合的措辞。下一期，我们将探讨若是您的合约中并没有不可抗力条款，那么您能够提出什么法律替代方案呢？
什么是不可抗力原则？
不可抗力条款通常被认为只是一个样板（boilerplate），但鉴于各种因素，包括行动管制或疫情伴随而来的情况变化，缔约方未能履行合约义务，促使不可抗力条款显得非常重要。
尽管政府最近发布了《2020年减少新冠病毒影响临时措施法案》（简称冠病临时措施法案），但该法案第7条文，似乎并未对无法在2020年3月18日至2020年12月31日期间（运营期），履行转售市场买卖协议义务，以及住宅物业租赁合约义务的一方，作出宽限阐明。
根据冠病临时措施法案第7条文的附表，当前被列入免责列表的合约，仅包括非住宅不动产租约。至于未履约方无法在营运期间履行租约义务，必须与根据《1988年预防和控制传染病法》的控制或防止新冠疫情扩散措施直接相关。
无法履行合约义务与所采取的新冠疫情措施之间必须存在因果联系，否则未履约方可能无法利用上述法案获得免责宽限。
必须明确纳入合约中
我们也看到冠病临时措施法案第33条文引入了一些措施，以修改2020年3月18日之前签订的房屋发展法令（HDA）规范合约的时间框架，即《1989年住房开发（管制及许可）条例》附表G、H、I和J。
虽然这项修订似乎为发展商和买家提供了一些保障，但其有一定的追溯期限，任何进一步的延长期限则胥视个别情况而定。
需注意的是，该修订不适用于发展商和买家之间的商业房产买卖协议，同时也未阐明用于二手房地产交易中可排除的时间期限。
由于其中一些合约未被列入当前的免责列表中，缔约方可以在起合约中诉诸不可抗力条款，以便当不可抗力条款中阐明的事件发生时，合约一方可中止或免除其合约义务。
虽然不可抗力条款是一种常见的合约条文，但并非出现在所有合约中，必须通过缔约方协议将其明确纳入合约。
（文章未完，全文请翻阅第99期《大马房地产》杂志）