在大马房市，租金回酬保证（GRR）计划并非新概念，估计至少存在了20年，在欧美房市的历史更是长达逾50年，至今仍是市场颇受欢迎的投资项目。
然而，对于在GRR项目吃过亏的投资者肯定避之唯恐不及，认为这些项目有着“欺骗”的成分，事实上真的如此吗？俗话说，知彼知己方能百战不殆，以下就一起来了解GRR计划的模式与运作。
所有项目经过精算
一般而言，发展商是以营利为目标的商业机构，他们在一个项目完工和满足业主的需求后，便会着手进行下一个项目，通常不会想要处理长期出租的管理事务，这也不是他们的专长。
即便如此，依然有很多发展商会采用这种销售模式，特别是在2012至2015年期间尤为活跃，各种高租金回酬的GRR项目让投资者趋之若鹜。若分析发展商为什么会推出这个计划，其中离不开两个原因。
原因1投其所好
发展商看中一些投资者贪图方便的心态，于是将房产项目包装成理财产品，并以回报稳定、升值潜力高等优势或噱头来打动投资者，以期尽快把房产单位销售出去。
原因2 溢价利润
这类项目往往采用“先提价，后回租”的方式来销售，销售价格一般会比周边同类型的房产项目来得高，即便抵扣了回租租金总额也未必会在周边同类型房价的水平。
其实在销售前，发展商已做过仔细的盘算，包括先提多少价格、给多少回酬保证、保证几年等都会被反复计算。而且为规避风险，大多数GRR项目不会和投资者签订太长时间的回租合约，普遍只有3年。
3年往往会是一个关键的时间节点。如果GRR项目营运成功，发展商可以从中赚取租金的差价；反之营运失败，发展商在溢价利润下也不会吃亏，3年期满拂袖离去后，接下来所有的风险只能由投资者自己承担。
三大风险不容忽视
投资GRR项目需要承担哪些风险呢？相信很多投资者对此不堪了解，无法做出风险评估，才会留下许多不愉快的经验。
风险 1 期满续约
当GRR合约期满，初始租金回酬保证协议中止后，双方是否希望续约将是个未知数。如果部分业主不愿意续约，那么项目管理的统一性便无从谈起，直接导致的后果是越做越乱，房产的价值也会受到影响。
此外，对比周边同类型房产的房价与租价，业主也有可能需要降价才能把房产出租和出售；这就是高溢价带来的挑战。
风险 2 项目违约
倘若不幸遇到管理不善的GRR项目，合约未满便无法支付承诺的租金回酬，投资者为了维权，或会进入更复杂和漫长的法律诉讼程序。
例如2013年时，沙巴有一GRR度假村项目承诺给予7%租金回酬，本是不错的投资项目，可是却因种种问题而无法兑现承诺，令有关计划蒙上阴影。
（文章未完，全文请翻阅第98期《大马房地产》杂志）