【第84期封面故事:改变思维】 以资本思维经营房地产 收获不一样的投资回报

随着现今向银行融资的门槛越来越高,成了中小企业与房产投资者一个很大的挑战。最新数据显示,2019年1月的贷款按年成长5.5%,相比去年12月5.6%的表现略低,主要归咎于企业和家庭贷款增长双双放缓。

其中,整体贷款申请下跌了5.4%,批准率也下滑了4.8%,不过房贷在这两方面的表现却较为亮眼,即房贷申请增长了4.7%,批准率上涨了2.1%。

由此可见,我国房市仍存在很大的融资需求,但如何才能摆脱这个高门槛,则是人们一直在深思苦索的问题。

庆幸的是,希盟政府在2019年财政预算案中,提出了一个令房产界振奋无比的新融资方案,即P2P众筹买房计划!尽管这是特别为首购族而设的计划,却也预示着房产领域的融资模式将会发生变化。

成为机场股东不是梦

这种变化主要体现在市场的资本运作上。在房价越来越不能负担、融资越来越困难的时候,投资者必须开始学习资本思维,了解资本运作的模式与诀窍,迈向全新资本之路。

资本之路该怎么走?从投资者角度,投资房产不应再局限于房子的100%产权,可以考虑持有房产的部分产权,然后享受该部分产权带来的投资回酬,就像房产投资信托(REITs)那般。

浅白来说,房产投资信托(简称产托)就是从投资者身上募集资金,然后交由一家管理公司去投资各种房产项目,而获得的升值收益或出租收益,在扣除相关费用之后,会向投资者定期发放分红。

管理公司所投资的房产项目非常广泛,可以是各种商业房产如购物中心、办公楼、酒店,工业房产如厂房、物流仓库,甚至是基建发展项目等等。

犹记2019年预算案宣布的时候,我国政府曾提出欲成立全球首个“机场产托(Airport REIT)”,并稀释30%股权予私人投资机构,以筹资40亿令吉。

这无疑是一个千载难逢的机会,如果本地投资者能用小笔资金,购得该机场产托的部分股权,便意味着投资了我国顶尖的基建资产,成为大马机场的股东之一,何乐不为呢?

步入房产金融新时代

Syarikat Ong执行合伙人兼税务顾问黄琳琍表示,其实产托在大马并非新概念,只是因为人们缺乏资本思维,加上传统的投资观念,才导致产投在过去10多年都备受冷落。

“但如今经政府这么一推动,不论是产托投资或P2P众筹买房计划,背后更深刻的意义是,无形中容许了资本市场融资的合法化。”

这表示房产将会成为一种“金融投资产品”,可以从市场上合法募集资金,开拓各种产托项目、房产股权众筹项目、房产P2P借贷项目等,让我国房市正式步入资本模式,打开房产金融时代的新篇章。

“我相信,房产金融会是接下来的趋势,为大马房市创造多赢的格局,包括提高拥屋机会、满足投资需求之外,也能改善现今房市供需失衡的问题,促进房市蓬勃发展。”

她也分析指出,在房产资本模式下,市场的游戏规则无可避免会发生一些变化,并带来以下3种投资态势:

1)发展商将成为大资本家,通过自行建立产托项目来召集投资者。

2)投资者可以变身创业者,通过合法途径发起房产项目,晋升资本操盘者。

3)散户投资者将有更多的投资选择,并成为多个房产项目的股东。

(文章未完,全文请翻阅第84期《大马房地产》杂志)

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