【第83期特别报道】 第12届郑水兴房地产年度预测中英文讲座 近300名出席者踊跃参与 掌握大马房地产投资新趋势

英文讲座
日期:2019年1月26日
地点:孟沙南城VE酒店
中文讲座
日期:2019年1月27日
地点:Connexion会议活动中心

第12届郑水兴房地产年度预测中英文讲座圆满落幕!这为期2天的讲座中,共吸引近300名投资者、业界人士踊跃出席。

这场由Swhengtee国际集团所主办,1st Mortgage Hotline私人有限公司为赞助单位,网络房地产平台《1号阳台》、《大马房地产》杂志、《亚洲地产评论》杂志为协办单位的年度中英文预测讲座,主题分别为“2019年开始了!跟着希望投资房地产”以及“Starting 2019 with Absolutely Different Property Investment Strategies”。

主讲人Swhengtee国际集团创办人兼主席拿督斯里郑水兴,以4个环节:“市场分析”、“房地产预测”、“建立投资组合管理”以及“2019年最佳投资项目”,深入探讨2019年大马房市展望及潜力所在。

预测讲座

郑水兴年度房地产预测讲座向来是大马房地产界年度盛事之一,在今年的预测讲座上,他除了分析市场现况,以及做出房市的10大预测之外,同时也分享最新的投资策略及热点,助投资者做出2019年最佳的布局。

》环节1:市场分析

2019年,人们最关注的课题依旧是我国的房市触底了吗?针对大部分投资者共同的疑问,郑水兴提出可以从两个方面来推断,房市是否已来到低点。

其一是发展商的利润,当成本价格与销售价格之间的赚幅少于10%,可以说房价已经触底了。这时候,市场往往会出现许多低价抛售的情况。

其二则胥视发展商的库存量有多少,他们需要花多久的时间才能消化完毕?

“经过我不断地调查与研究后,发现我国房市在2018年就已经开始触底了,因此去年我做了V型复苏的预测,今年预计会慢慢复苏,只不过反弹乏力,尚缺一个‘动力’去引爆市场的积极性。”

看未来成本来决定

郑水兴坦言,当房价触底及供应增加时,市场将会出现供过于求的情况。倘若这个情况进一步恶化,届时房价即便低于成本,也难吸引人们购买,市场将变得很糟糕。

不过,我国政府已经祭出多个政策去控制市场的供应情况,包括降低房屋发展的容积率,让房市有时间去消化过剩的供应。

“其实从1998年房市的经验来看,当时位于万挠、士毛月、英达岛等的情况才是真正的供应过剩,20年都无法完全消化。如果供应可以在3年内消化的话,问题并不严重。”

那么究竟该不该逢低进场,投资者也琢磨不定,宛如一个绝世大难题。对此他表示,当说到房价触底的时候,要看的不再是过去的价格,而是要看将来的成本是否会增加?如果成本还会增加,即代表现在这个价格不是最低,除非发生市场崩盘。

“我认为今年适合进场投资,预测下半年可以看到一些地区的房价开始反弹,当然如果政府方面有好消息宣布的话就更加理想。”

》环节2:10大预测

相信很多投资者都想知道,我国房市会否在2019年恢复元气?房市又有哪些趋势值得投资者留意?且在10大预测中找答案!

预测1:下半年热点发光

郑水兴预测,今年上半年,我国房市依旧会维持比较静淡的情况,但静淡期不会太长。到了下半年,待国际局势与国内政策较为明朗后,便可以看见本地一些热点市场逐渐回暖。

“不过,房市要真正恢复元气,还需要等到2020年才行。”

他建议投资者,可以趁上半年这段时间好好地考察一些热点市场,同时观察新政策的动向,以在下半年市场有起色后果断进场。

预测2:房产变金融工具

房产不再是传统式的资产投资,而将会变成一种金融工具。这个颠覆思维的新投资模式在中国已非常普遍,惟在大马才刚起步。

“未来个人投资房产将不会是最好的方式,尤其在政府提出创新科技融资的选项后,我们可以借鉴房产信托基金(Reits)的模式,集大家的资源与力量来投资房产。”

简单来说就是,以基金的方式把房产项目变成一种金融商品,然后通过合法平台进行众筹、P2P等方式募资,待项目成功募资并运营后,募资发起人将会把项目收益按比例向投资者发放回酬。

此外,政府即将推出,帮助首购族的P2P众筹买房也值得期待,不过郑水兴提醒大家需要谨慎,必须在深入了解整个模式后,才采取投资行动。

预测3:5G科技刮起旋风

科技一直在进步,而随着5G通讯网络在系统容量、终端速率、业务承载能力等多个方面的大幅提升,将能够实现“万物互联”,像是无人驾驶、智慧城市等等,并逐渐渗透房产领域。

“过去两年我就曾说过,科技会改变房产领域的面貌,例如在大数据技术下,人们可以通过房产平台获取房产买卖与租赁的资讯,查看房子可以应用VR技术,甚至房产融资都可以在网上完成。”

5G科技还改变了房产的管理模式、交易模式等等,可说提供了极大的便利性。不仅如此,科技也带来了共享经济模式,当中共享办公空间的商机备受瞩目。

预测4:房产开始有国籍

这是一个很有趣的发现。郑水兴经常会到各东南亚国家进行房产交流,像是泰国、越南等,他发现当地一般都会使用自己的国语销售房产,而且房子的格局设计也非常本土化。

“即便这些发展商走到海外发展,他们所发展的项目或销售团队依然拥有很高的辨识度,让人一看就能分辨出这是来自哪一个国家,使得房产有了‘国籍’之分,譬如中文房产、英文房产等等。”

未来,国际投资者在面对国籍房产时,可能会发生语言交流障碍。当然也有一些是双语房产,比如大马就可以用英文和中文来交流,可说是一个优势。

预测5:看好商用房产潜力

商用房产包括服务式公寓、酒店、度假屋、办公楼、店铺、购物中心店面等等,郑水兴十分看好这类房产的投资潜力,特别在吉隆坡和槟城的短租商机。

至于看好的原因主要有两个。其一是通过先进的科技技术,商用房产的融资、出租、管理等模式都变得不一样,值得投资者去探讨。

其二则是商用房产的投资方式越来越弹性,以彭亨州为例,如果投资者要在一片农业地中发展度假村,如今可以向政府申请转换部分土地为商业地。

(文章未完,全文请翻阅第83期《大马房地产》杂志)

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