【第83期房产视野:李义廉】2019年是进攻还是防守?

迎来崭新的2019年,房地产市场再次将焦点放在新一年的市场走向,希望掌握相关资讯,尽早拟定投资策略,以增添旗下的房产投资项目。

然而,根据资料显示,2019年并不是一个顺风顺水的一年,国内房产市场仍然面对种种的挑战。

目前困扰着房产市场的是国内住宅房产滞销的问题。根据马来西亚房产服务及估价局(JPPH)所公布的数据,我国2018年第三季度的滞销住宅房产,相对2017年第三季度增长了48.35%,即从2017年的2万零304个滞销单位,增长至2018年的3万零115个滞销单位。滞销情况最严重的4大州属,依顺序排列是柔佛、雪兰莪、槟城与吉隆坡。

投资情绪依然谨慎

根据以上情况推论,我相信买方市场仍然将延续至2019年,而市场的投资情绪依然谨慎。投资者不像往日般容易地做出投资决定,他们如今拥有更多的选择,并会在货比三家后,才做出投资的决定。

2019年对作为房产供应的卖方而言,会面临销售库存的巨大挑战。因此,我预计发展商们将推出更多的购房优惠来吸引投资者,希望借此加快销售旗下的房产库存。

除此之外,我也相信发展商在未来推出的房产项目,将更加注重在产品的设计与品质,务求在竞争激烈的情况下,争取到投资者的目光。毕竟除了地点因素外,产品的品质与设计都是投资者重视的重要因素。

发展回归焦点热区

我也相信在2019年,国内房产的发展趋势,将重新回归具有强大基本面的焦点热区。

在经济蓬勃的年代,市场对房产需求呈现牛市时,许多发展商选择到距离热点区域较远的地方开发项目。在那个趋势下,投资者的策略是先到当地购买房产,等到发展洪流到来后,可享有房产的增值空间。也就是这样的思维,支撑了当时的市场买气。

然而,随着如今市场的投资情绪谨慎,预计市场需求将转向基本面强大的区域,如人口聚焦的经济活动中心、硬体设施齐全的地区等。

举个例子,巴生河流域在数年前以非常快的速度向南部挺进,森美兰州首府芙蓉的房产也引起人们的热购。然而,面对现在的市场状况,相信投资者们在做出投资决定时,会先考虑基本面较为强大的巴生河流域区域。

租赁市场将被激活

尽管房市看似低迷,但投资者也不必感到悲观。常言道,有危就有机;有情花出现之处,周边必有断肠草的供应。虽说目前市场缺乏刺激因素,但估计财务状况稳固的大集团与发展商,将趁着这个时机进行资产及发展土地收购活动。

不可否认,在全球经济充满挑战的时代,许多企业都可能面对现金流的挑战。为了巩固企业的现金流,脱售旗下资产不失为其中一个方案。

此时便是手握强大资金的大集团进行收购的好时机,因此我预计商业办公楼、发展土地、商业广场、工业厂房等都可能在今年寻求新买主。

另一方面,尽管2019年普遍面对房产滞消、购买者可负担的能力,以及银行贷款严谨等问题,进而影响了许多购屋者的入场决定。

然而,换个角度看,这个情况也将激活租赁市场,特别是在工作机会多,经济活动活跃的热点地区,如巴生河流域。因此我预计2019年的租赁市场将更加活跃,许多房产中介将因此受惠。权衡本身的财务实力

那么,对投资者而言,2019年该选择进攻,还是防守呢?

我认为投资者必须从自身的角度来权衡。对财务状况稳建者而言,现在是增加投资组合的良机。

反之,财务状况欠佳的投资者则必须先衡量自身的财务能力,并规划好现金流,毕竟房地产是一项需要长期持有,方能见到可观回酬的投资工具。

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