首相敦马哈迪于今年8月访华期间，与中国在联合声明中，宣布2020年为“马中文化旅游年”。作为中国游客最喜欢的观光景点，马六甲旅游业自然也被视为是最大的受益者之一。
不过，在当地的房地产业者看来，尽管这项宣布将会吸引更多中国游客前来马六甲旅游、观光等，并推高当地酒店、民宿或Airbnb的入住率，但估计对当地整体房市发展的推动力，恐怕不及旅游业来得大。
追根究底，这与目前甲州的房产政策，尤其是在房价控制及马来人房屋固打制政策方面有着极大的关系，而这也是当地房地产业者共同的心声，期盼在改朝换代之后，新政府能够提出一个更有利甲州整体房市发展的政策。
外国投资者受政策限制
Allworth房地产有限公司执行董事王银鸿在分析马六甲房市整体表现指出，随着近年来旅游业日益蓬勃发展，促使马六甲投资型及自住型房产的分布越发明显。
摊开甲州地图，位于“世界文化遗产区”的马六甲市中心及其周边地区，如甘榜仄迪（Kampung Chetti）、填海区哥打拉沙马那（Kota Laksamana）、吉里望（Klebang）等的房产以投资属性为主，主要发展项目包括服务式公寓、公寓项目等高楼建筑，都是投资者的心头好。
至于自住型房产则多数分布在距离市中心范围约15公里内的地区，如武吉卡迪（Bukit Katil）、阿逸摩立(Ayer Molek)、武吉林丹（Bukit Lintang）和古鲁蒙（Krubong）等，自2014年开始成为住宅房产市场的新成长区域，需求量平均增长了30%至40%。
他表示，属于填海区的哥打拉沙马那和吉里望，由于土地库存有限，土地价格高昂，因此当地主要发展的项目是服务式公寓项目，并作为Airbnb出租给游客或是度假屋用途。
这些项目的买家主要是来自马六甲当地及吉隆坡、柔佛、槟城等的投资者，也有少数来自新加坡的投资者。
这个现象让人感到相当意外，毕竟在旅游业的推波助澜下，外国投资者理应出现大举涌入之势。
王银鸿坦言，马六甲住宅房市的发展很大程度上受到了州政府推行的政策影响，尤其是在外国投资者方面。即使有大量海外买家想要在此购置房产，其库存数量也非常有限。
两大政策限制房市发挥
他解释道，外国买家若是要在马六甲州购置有地住宅房产项目，其价格必须至少100万令吉或以上，且仅限于超过3层楼或以上的房产，另外还有面积上的限定。
然而，除了一些高档的独立式洋房项目之外，马六甲几乎没有超过100万令吉的住宅房产项目。
同时，为了协助马六甲人民达到居者有其屋的目标，甲州政府曾在2014年颁布一项政策，即是面积超过3.24公顷的住宅发展项目，其中40%必须用于发展可负担型房产（RMM）。
“这类房产的售价上限为18万令吉，单位面积至少1000平方呎，且具备3房2厅的户型格局。这意味着，大部分甲州房产价格范围皆是介于12万令吉至18万令吉之间。”
除了房产销售价格受到严谨控制外，该州每一项房产发展项目也受到“马来人固打制度”政策的约束，即住宅类型房产须预留60%单位予巫裔居民，进一步限制了当地房市的发展。
尽管外国买家购买分层房产的最低入场门槛是50万令吉，但若发展商的目标市场是外国买家的话，他们在开始承建前，就需要向州政府申请特别准证，并且需要事先说明将保留多少单位的数量予外国买家，如申请30%出售给外国人。
据了解，上述申请准证过程繁琐，且不容易获批，成了马六甲发展商的另一个挑战。
（文章未完，全文请翻阅第79期《大马房地产》杂志）