这是我的房地产投资象限模式（PIQ）4部曲中的第3部，即“使用”篇。这里谈的房地产投资象限内容，全是关于您可以如何有效地将房地产作为一种投资产品，并通过增值或可持续现金流量的收益率，来协助您获得理想的财务收益。
在房地产投资象限模式中的“购买”和“出售”篇中，您已经掌握许多新的建议，而如何有效地使用您所投资的房地产，将是提升您终极收益的关键。记得，您是决定您房地产投资命运的主人。
当然，房地产的使用也可以非常创意，当中也涵盖租金和租赁概念。这里我将提出6个可以如何使用房地产的建议。
建议1：面积更小，租金更高
目前市场非常盛行的“共享办公空间”，正好证明了这个概念的可行性和必要性。相较于一般办公空间，租用办公桌空间得付出的价格更高。虽然按每平方呎计算，是面积较大的办公室租金较高，但如按绝对价格计算，则比共享办公空间便宜。
这也解释了为何在马来西亚各大城市，小型居家办公室（SOHO）如雨后春笋般林立。比起传统的房子面积，SOHO被形容为“鞋盒”，但其绝对价格却可减轻投资者在借贷能力方面的压力。
换句话说，如果您将一个单位里的3个卧室个别出租，那么您将获得的收益，将比您将整间房子出租来得更高。当然，这是对于您在分别管理3名不同租户时，所需要付出的技巧、时间和努力的回报。
建议2：灵活性的使用期限
在马来西亚，房子的租金通常是按月收取，您可以预先或当月收取。然而，租赁是一种商业行为，并没有受到法律的强制约束。因此，您绝对可以将租金从每月收取，改为按季或按年收取，甚至是每周或每日。
您也可以学习酒店依每晚收费的方式来收取租金，那肯定会为您带来更多的回酬。若是针对学生住宿市场，您则可将租金收取模式改为按星期或学期，以达到较理想的收益。
此外，您也可以为租户提供奖励或奖赏，鼓励他们一次性支付全年租金，以减轻您需要不时监控交租情况的负担。
建议3：将多出的空间出租
共享经济不再是新兴的经济模式，而是当今的主流经济模式，像优步（UBER）、Grab和Airbnb等独角兽初创公司。显然，投资者是可以善加利用房地产投资中“过剩的产能”。
针对空置的房间和未有效使用的空间，与其闲置不理，倒不如将其作为您的新收入来源。众所周知，房子若长期不使用，其“老化”的速度将会加速。
从这个基础进一步探讨，您其实可以善加利用房地产闲置的时间，来换取收入。
您的办公室租户在正常的工作时间之余，其实并没有有效地使用您的房地产。您只须对办公室进行重组创新，那么您实际上可以在同个时间，将同一个商业单位出租给两个租户。
马来西亚作为一个广受全球欢迎的商业加工外包中心，其实已经拥有许多潜在的租户，他们需要一个在下班时间后可使用的营业场所，以迎合不同时区的市场需求。
这其实是一个双赢的解决方案，不但所有租户所付出的租金将减少，两名租户所带来的总租金收益也将更高。
对于业主而言，这个做法也有助于降低风险，毕竟租金是由两个租户分担，而不是单一租户。
如果您是一家只供应早餐、午餐或晚餐的餐厅经营者，那么您可以开始沿着这个思路去考虑，您应该能够找到另一位与您营业时间不同的餐饮业者合作，让您的营业场所在闲置的时间里，也能获取收入。
建议4：集体管理的专题式解决方案
这与马来西亚典型的“睦邻计划（Rukun Tetangga）”概念不同。邻居之间其实在很多情况能相互“自助”，而不仅仅是保安方面。
我们可以研究租户的集体管理，包括房地产使用方面的多样性，并提出一个共同的专题解决方案，以满足特定的需求。您所需要的是一位领导者，收集所有邻居的见解、互助和资源，并一起投票执行。
其中一些建议包括学生宿舍的集体管理，以让学院及家长感到友善及安全；集体协商、制定租金及分摊租金，以分散房产空置的风险；聘请专业房地产管理公司进行主题式规划；将拥有不同地契的办公室出租给拥有不同部门的单一机构；将独栋商业单位多元化，甚至是使用统一风格的家具，以吸引志同道合的社群集体入住。
建议5：扩展可使用的范围
一栋建筑物的使用用途，将随着环境的变化以及科技的日新月异而改变。您可以在法律允许的使用范围下，扩展其使用用途，像是将仓库改造为办公室或共享办公空间，或是将SOHO单位转为Airbnb短租用途。
基本上，只要在您房产地契上注明的使用用途许可范围内，您都可以在建筑里进行任何活动。
此外，地方政府的分区和重新分区，亦可能为投资者带来一些新的机会。如今，一些面向主要道路的住宅房产现已获准作为商业用途，而商业陈列室肯定比住宅单位能够带来更好的租金收入。
建议6：量身打造的装潢
这个简单的营销策略，将能够使您在竞争对手中脱颖而出，尤其是当市场在同个时间内拥有许多相似的单位供应。
量身定制的主题式家具，将吸引那些愿意为了您的努力及所提供的便利，而付出更高租金的租户。您可以与著名室内设计师或风水大师联营，通过良好的装潢设计来提升房子的价值。若该房产有机会赢得奖项或在媒体曝光，那么效果将更加理想。