【第77期房产视野:李义廉】人民组屋不可充当投资用途

不久前走马上任的房屋及地方政府部长祖莱达,在6月做出宣布,人民组屋不能再转租给外籍人士,并勒令屋主在3个月期限内,要求外籍租户撤出,否则将遭到该部的对付,其中包括取回屋主的人民组屋业权。

部长认为,将人民组屋租给外劳,将严重影响区域的生活状况,同时担心外劳租户因不了解我国的文化,进而引发社会问题。

这在我看来,是一项非常正确的举措。

滥用政府津贴的行为
人民组屋是一项政府惠及人民的计划。政府希望通过此项计划,协助居住在城市与城乡边缘的人民,以非常低廉的租金获得一瓦遮头的住所,直到有能力购买自己的第一所房子为止。

在这项计划下,符合资格的租户只须每月缴付区区的124令吉,即可租下一个建筑面积约700平方呎的组屋单位。

在计划推行的初期,人民组屋共分为两大类别,即人民租借组屋以及人民自拥组屋。然而,自2015年开始,政府决定只让人民租借组屋,不再允许自拥组屋。

人民组屋计划是政府通过国家资源分配进行补贴,协助经济状况不佳的低收入阶层,暂时解决居住的问题。

将人民组屋转租给外劳事件,等于是滥用了政府的津贴,这个情况无疑让人感到遗憾。

回酬率超高的无本投资
简单来说,转租组屋是一项回酬率超高的无本投资。以位于吉隆坡的人民组屋为例,倘若第一个租户以124令吉向政府租下人民组屋,再以600令吉转租给下一位租户,这表示着他每个月可赚取476令吉,回酬率高到384%。

这样的投资回酬虽然非常可观,但在原则上却是不对的。

正如前言所说,人民组屋的大原则是为了解决社会低收入阶层的住所问题,因此只能用来自住。

实际上,根据设立人民组屋的基本原则,人民组屋应该是让符合资格的人民自住,而不是充当投资用途,进行转租,谋取利益。根据这个逻辑,政府不只应该禁止将人民组屋转租给外籍人士,甚至应该全盘禁止转租的举动,即使租户是马来西亚人民。

先租后售方式助人民拥屋
我也建议政府,倘若想要协助低收入群体实现拥屋梦想,可考虑以先租后售的方式推行人民组屋计划。

在这个模式下,符合资格的租户可以将每月上缴的租金,在扣除该房产的基本固定开销后,将剩余的款项累积起来,一直达到了购屋的首期款数目,政府便可向租户献议购买该组屋。

就以每月124令吉的租金来看,假设该房产每月的固定开销为20%,那么可累积的净租金为99令吉20仙。

倘若一所廉价组屋的售价为4万5000令吉,那么该房产的首期款以10%计算,则是4500令吉。

这意味着,该租户只要支付45.4个月,或是3.8年的租金后,便累积了足够的购屋头期款。

这时,政府便可献议该租户购买组屋。政府也可以通过房屋部署下的机构,统一全国人民组屋的概况,落实此项目标。

租户也须提升贷款能力
当然在购买组屋的另一个最大关键,就是购屋者的借贷能力问题。我认为,人民在租赁人民组屋的当儿,必须全力提升本身的借贷能力,以便能够通过银行或是金融机构的贷款审核,方能达成拥屋目标。

总的来说,把人民组屋作为投资用途,不只违背了政府设立人民组屋计划的原意,更是滥用了政府津贴的行为。我个人非常期待房屋部能加强执法力度,将转租人民组屋谋取暴利的租户列入黑名单,并采取行动严惩这些不负责任的人们。

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