我在上一期的专栏中，分享了房产投资象限模式中的第一部分——购买篇，而这一期我们将说明这个模式中的第二部分——出售篇。
作为一位精明的房产投资者，您可以轻易地将您已经学会的6个“购买”建议，直接反套用并加入本文将探讨的6个“销售”建议。
同样的道理，您也可以轻松地将“购买”转换为“销售”策略。尽管这称不上是绝对完整的策略，但这些策略却能协助您保持在这场投资游戏中处于优势，并在适者生存的比赛中胜出，赢得奖励。
简单来说，销售谈的就是“退场”。我们可以把销售的概念扩大至结算时间、付款方式、融资方法、销售渠道变化、对房产进行部分销售而非整间出售、扩大房产的使用范围以提升其价值，并吸引更多的买方市场的不同层面。
以下是6项针对您在销售房产时的建议：
建议1：先租后买
现有的住户是购买您房产的最佳人选，请锁定那些已在您房产居住了一段时间的租户，因为他们基本上对您的房产是有一定程度上的兴趣。
道理其实很简单，毕竟他们是因为喜欢，所以才租了该单位，加上不喜欢“搬家”是人的天性，尤其是在已有便利生活设施系统支持的地点更是如此。
通过在租赁期结束时给予租户优先购买的选择权，意味着投资者在整个租期中，已经确保拥有一名忠实的租户，而租户也能在租赁期间储蓄足够的资金作为购买房子的头期，并提高获得银行贷款的信用度。
最重要的是，这将能鼓励租户在租赁房子期间，好好地照顾该房产，毕竟其将成为最终的业主。对屋主和租户而言，这是双赢的方案。同时，锁定房子的售价也有助于减少市场价格的波动。
建议2：赋予房产新用途
每位投资者都希望尽可能地推高房产的售价，而其中一种方法就是提升该房产的使用用途，从而为用户带来更高的价值。
投资者必须做些功课，包括不时去了解地方政府对该房产使用用途的调整。如果一个普通的住宅单位能够改建为商业陈列室，那么其价值将马上获得提升。
投资者必须计算其增值的潜能，以确保用途转换及翻新房产的投资是值得的。
建议3：部分销售
您或许拥有一栋多层楼的店屋，但您需要使用的只是底层的空间，那么其余楼层对你而言是多余的，特别是当租金回报不理想的情况下，该楼层单位往往只能闲置。
如果您当初为了投资这间店屋，而专门成立一家公司，那么您其实可以按照每层楼的价值比例，通过出售股份来释放其价值。
当然，您需要精心拟定一份股东协议，以规范持股楼主之间的关系。这个做法其实也有利于，受到各州不同购买价格门槛限制的外国购买者。
拥有公司房产的少数股权，并引用其一部分的使用权，在法律上是被允许的。
建议4：业主融资
目前房市有许多交易无法完成，其中一个很大的原因在于银行严格的贷款条件，导致许多买家无法从传统金融机构中获得贷款。
如果卖方并不急于一次性收取售价的所有总额，那么可以允许买方延长付款期限，通过自己的资金来源来支付全部的款项。
当然，卖方可以根据所宽限的时间，来提高房产的售价。长远来看，卖方将获得更好的回报，但前提是买卖双方要达成共识。
建议5：房产互换
在汽车销售中，有一种常见的销售手法称为“以旧换新”。谈判的基础是通过补足互换房产之间的市场价值差异，来实现房产交换的可能性。
这可能适用于房产升级，或是鉴于地点上的管理便利，而采用的一种手法。这将有效地解决为两个房产寻找两个买家的事宜。尽管谈判需要花费很长的时间，但这并非不可能实现，而且较有可能发生在二手市场。
建议6：省略中介
这将有助于解决销售渠道的问题。在现今科技的支持下，业主不一定需要通过中介，便可以自行销售其房产。
目前市场上有许多房产销售网站，让您可以在不同的平台，以传统或电子方法，轻松地管理您众多的市场营销活动。
您也可以通过参观和反复的实地考察，亲身体验房产销售过程，并激发您在销售房产的新想法。
通过以上的选项和建议，无疑将激发您的创新思维。常言道：“只要能成功销售（前提是不违法），就没有对错之分”。接下来请留意房产投资象限四部曲的第三部分。