【第76期房产视野:李义廉】从房产角度看马新高铁的展延

我国新任首相敦马哈迪宣布展延前朝政府所倡议的马新高铁计划,成为了房地产市场的一记重磅炸弹。

敦马表示,政府是考虑到马新高铁的建筑费昂贵,且这项计划并无法为我国带来最大的利益,在大幅度削减政府开支的前提下,决定展延该项计划。

据了解,该项计划预计耗资1100亿令吉。倘若我国政府毁约,需向新加坡政府赔偿5亿令吉。

马新高铁是前朝政府所制定的一项基建计划,贯穿吉隆坡与新加坡的裕廊东,全程350公里,一共设有6个转驳站,预计在2026年竣工投入运作。

政府宣布展延马新高铁计划,对国内各大领域必然造成一定程度的影响,房地产界也不例外。我们从这个角度探讨,可得以下几项结论:

结论1:发展土地潜能受到影响
铁道所到之处,会带动人流量,进而刺激经济活动,最终带动了房产发展的契机,使到毗邻转驳站的发展潜能因此看涨。

在展延了高铁计划后,位于高铁转驳站旁的发展土地潜能也将受到影响,而发展土地价值的增值幅度则受到限制。

位于转驳站旁的土地深具开发房产项目的潜能。当轨道交通系统提供除了公路以外的交通设施,让两地的人流量互通,意味着将刺激当地经济活动,近而提升人们对房产的需求。我相信,高铁计划的展延,将导致转驳站旁的房产计划放缓,拥有地库的业主或发展商也会重新评估房产项目的可行性。

结论2:外围城镇发展需求趋软
政府展延马新高铁计划之后,预计外围城镇的发展也将放缓。所谓的外围城镇就是设有高铁转驳站,却不是州首府或是热点地区的地点,如马六甲的爱极乐。

马六甲的发展主要围绕着马六甲市,许多重要的经济活动都聚集在此。在爱极乐设立高铁站,可被视为是为马六甲州打造另外一个发展区域。该区的发展潜能将随着高铁路线的带动看涨。

在展延高铁的消息传出后,相信爱极乐这样的外围城镇对房产需求将趋软,人们在进行房产投资决定时,将再度对热点区域与外围城镇做比较。

无可否认,热点区域的房产基本面相对比较强劲,升值潜能也较大。对于投资者而言,风险也相对较低,因此更具吸引力。

结论3:激发大城镇房地产需求
一项政策的落实,总会存在一体两面的效应。面对展延马新高铁的消息,纵然高铁站旁的土地发展潜能受到影响,却对于现有的热点城镇的房产需求起了正面效应。

人们对于外围城镇的房产需求降温,取而代之的便是到热点区域寻找投资机会。依此逻辑推论,巴生河流域内的房产将直接受惠。

巴生河流域区域是国家心脏地带,也是经济活动的中心,房地产需求聚焦巴生河流域是必然的趋势。

高效公交系统能刺激房市
完善的公交系统将对房产起着正面的效应。就以巴生河流域内的轻快铁与捷运系统作为参考,毗邻转驳站旁的房产需求比一般地区更高,因为人们多了使用公共交通进入市中心的选择,从而免去了塞车之苦。

其实政府在提升交通系统方面,更应该注重住宅区与城镇之间的接驳交通,比如穿梭市区与住宅区的巴士,以及轻快铁站与住宅区的接驳交通系统。

高效的公交系统能够减低私人汽车的使用率,进而提高公交使用率,如此一来将进一步刺激更多位于市区旁的发展区域,以及当地的房产需求。

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