【第70期房产全视界】2018年全球房市展望 延续增长脚步 慎防潜在风险

2017年已经翻篇,2018年全新开始,房价看似只升不降的全球房地产市场是否繁华犹在?

要评估来年的全球房地产市场展望,首先要看全球经济发展走势的“脸色”,毕竟房地产市场是经济的“晴雨表”之一。

尽管美国总统特朗普上任以来,决策方式与决策内容经常打破常规,使到投资者评估经济风险的难度增加,但综合经济专家的观点,全球经济在2018年仍然有望延续增长的脚步。

投资管理公司高盛认为,去年全球经济稳步复苏的步伐将延续到2018年,增速预计约为4%,高于市场预期的水平,这将利好房地产市场的发展。

英国房地产顾问公司戴德梁行(DTZ)所发布的全球房价报告中指出,随着全球经济回暖,买家对房地产投资兴趣的激增,使到全球多个经济体的房价涨势迅速。

房价涨幅超过薪水涨幅几乎已是全球的问题,容易取得贷款、长期低利率、公众把住宅房产视为避风港,是拉动房价上涨的主要因素。截至去年6月,全球房地产投资市场规模达到1.5兆美元(约6.1兆令吉),与前年同期相比增长4%。

经济低迷周期的危机
然而,不可忽略的是,2018年全球经济会否陷入10年经济低迷周期,也引起经济学家的担心。

随着美元开启加息与缩减资产负债表的周期、特朗普减税政策可能带来的风险、地缘政治形势日益紧张,包括朝鲜近年频频发射导弹并进行核武测试,本区域的恐怖主义威胁升温等,都可能导致经济复苏中断。

加上中国资产泡沫达到最高点的不稳定元素,从全球经济看房市,全球房地产市场在繁华的背后,对风险系数增加的担忧正持续发酵。

从历史规律来看,全球经济危机最近几轮的经济周期,长度都在8至10年左右,经历萧条期、复苏期、繁荣期、衰退期的循环。

自从1985年以来的经济周期,最近几轮的全球经济衰退大周期,分别为1990至1993年、1998至2001年、2008至2009年。

从2008年算起,本轮经济调整的底部应该是在2018年下半年,也就是世界经济长周期的下降期开始。

也有经济专家认为,发达国家正不断地制造资产泡沫,也将阻碍实体经济成长。在经济学中,经济衰退是指经济活动普遍放缓、商业萎缩的时期,宏观经济指标如国内生产总值、就业、投资支出、产能利用率、家庭收入、消费、企业利润与通胀下降,而破产失业率上升,可能引发金融危机,不利市场供给或经济泡沫破灭。

高盛列举2018年投资应该关注的10大课题中,包括了全球经济增长复苏、美国加息、中国经济放缓等。

美国升息的影响力
2017年岁末,美国联邦储备局把联邦资金利率调高25个基点,从1%至1.25%调升1.25%至1.5%。

自从2015年12月展开新一轮加息周期,美国已经累计加息5次,合共1.25%,同时预计今年升息3次的展望不变,并将于2019年升息2次,显示美国已经进入升息循环。

美国升息代表联邦储备局看好美国未来的经济展望,联邦储备局预测美国经济今年将成长2.5%,优于先前预估的2.1%。

与此同时,美国参议院去年底也通过特朗普的税改法案,减税将与加息、缩表形成美国经济政策的支柱,即宽松的财政政策以及从紧的货币政策,都将对美国与世界经济产生重大影响,进而影响全球房市。

此外,受各地买家欢迎的热点投资市场房价虚高,加上各类税收、外汇管制等政策,相关市场的投资风险也正在加大,这一切都为2018年全球房市带来了许多不确定性。

》新加坡
市场情绪开始好转 房价有望上调5%至10%

新加坡房市向来是马来西亚投资者重点关注的市场之一。随着今年经济有望保持稳定增长,加上去年底的房价已触底反弹,市场情绪转好,而且当地的房地产对投资者是相对稳定的资产类别,因此专家看好狮城的房产在今年有望调涨5%至10%。

新加坡私人住宅价格指数在去年第3季按季增长0.5%,总算为2013年第4季以来持续15个季度的下跌划上句点。

私人住宅市场的交易量,被视为新加坡房价走势的重要指标。房价上扬往往被视为是房市升势的开始,因为这有助于改善屋主的财务状况,让他们提升至更好的房子,创造出房产不断增值的良性循环。

此外,新加坡政府去年3月调整向卖家征收的印花税与部分抵押限制,皆被视为提振市场的助力之一。

市场人士认为,除非出现不可预见的外部冲击,否则当地私宅市场将在2018年取得1%至3%的增长,而投资热点则包括淡滨尼、西海岸谷、东北部等。

(文章未完,全文请翻阅第70期《大马房地产》杂志)

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